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1、二三線城市商業(yè)綜合體開發(fā)運營的要點作者:穆健瑋 來源: 時間:2008-12-815:42:56頁面功能【字體：大中小】窗體頂端收藏本文 標題窗體底端?城市商業(yè)綜合體，特指位于城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)利用綜合體，集社區(qū)公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等為一體，綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項目。規(guī)模和體量可大可小。城市商業(yè)綜合體把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結(jié)合，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能與用地及建筑空間的共同作
2、用，形成一個完整的街區(qū)，滿足人們對于居住、消費、環(huán)保、休閑等多方面和諧統(tǒng)一的需求。當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴展，如何建設合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實業(yè)界和政府面前的重要任務。筆者多年從事城市商業(yè)綜合體的策劃和運營，有幾點體會：一、城市商業(yè)綜合體首先要符合城市發(fā)展規(guī)劃隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區(qū)建設，還是舊區(qū)改造，都需要合理布局的商業(yè)網(wǎng)點配套，需要適合商業(yè)環(huán)境的新的商業(yè)物業(yè)內(nèi)容，政府規(guī)劃部門首先
3、在用地上，應該充分預留商業(yè)用地，并科學規(guī)劃用地內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點。由于城市商業(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配置，達到集約目的，是發(fā)展商和運營商應該積極有為的工作。發(fā)展商和運營商也應該積極為政府相關規(guī)劃提供有效建議，使建設項目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發(fā)展規(guī)劃與資源配置的更好結(jié)合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級用地開發(fā)問題，對于緩解城市居住、交通、環(huán)
4、境與治安等壓力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件。二、城市商業(yè)綜合體開發(fā)的關鍵原則城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發(fā)利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發(fā)，系統(tǒng)性強，工程巨大，包容內(nèi)容復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統(tǒng)籌運營必須堅持四大原則：1、符合“剛性規(guī)劃”的原則：城市商業(yè)綜合體復合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，需要將項
5、目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向，如商業(yè)網(wǎng)點配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復興、文化特色構成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其商業(yè)規(guī)劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃為依據(jù)進行編制，以實際街區(qū)或項目用地進行策劃，用科學分析的數(shù)據(jù)和策劃報審，突出土地利用與城市發(fā)展目標的完美結(jié)合，實行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地控規(guī)和技術經(jīng)濟指標上的批準，獲得開發(fā)報建過程的通暢。2、符合“以商定產(chǎn)”的原則：城市商業(yè)綜合體，一般是
6、城市區(qū)域重點的商業(yè)中心樞紐設施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設施，也是對舊的街區(qū)商業(yè)的揚棄、繼承、創(chuàng)新、發(fā)展的過程，需要全面進行商業(yè)資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優(yōu)化配置商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)利用價值的目的。特別是主力店、國內(nèi)外一線二線的商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價值的新的消費形態(tài)，需要在建筑設計前就落實主力店商家的各項工程技術要求和商業(yè)規(guī)范，落實商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。如果不熟悉商業(yè)資源和商業(yè)發(fā)展趨勢，就是盲人摸
7、象，結(jié)果自然可知。因此，建筑設計之前一定要進行充分的商圈、社區(qū)市場調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位。3、符合“以人為本”的原則：城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規(guī)劃設計、建筑結(jié)構設計、空間設計、景觀設計、綠化、區(qū)間布局及流線設計、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務的，深度設計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要方便行人、殘障人出行，有利于
8、人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強社會公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費者的精神共鳴和文化認知。4、符合“投資共贏”的原則：城市商業(yè)綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型購物中心、環(huán)境及市政配套等等物業(yè)設施，投資非常巨大，各類物業(yè)投資回報方式和周期多樣化。在項目產(chǎn)品規(guī)劃投產(chǎn)前，需要將概念性規(guī)劃設計與項目可行性財務分析，以及投資開發(fā)周期、物業(yè)租售
