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1、國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn)國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn)國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn)國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn)國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn) 國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn)提要：總之，做好城市商業(yè)綜合體，要符合具體的城市、區(qū)域的現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，在現(xiàn)有土地利用價(jià)值最大化上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品合理、符合投資目的、建設(shè)周期短 國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn) 城市商業(yè)綜合體，特指位于城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)綜合體，集社區(qū)公寓、開放式
2、步行街、主題性封閉式的mALL、零售主力店、酒店、寫字樓等為一體，綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)模和體量可大可小?！ 〕鞘猩虡I(yè)綜合體把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結(jié)合，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能與用地及建筑空間的共同作用，形成一個完整的街區(qū)，滿足人們對于居住、消費(fèi)、環(huán)保、休閑等多方面和諧統(tǒng)一的需求?！ ‘?dāng)前，中國城市化進(jìn)程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴(kuò)展，如何建設(shè)合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實(shí)業(yè)界和政府面前的重要任務(wù)?！ 」P者
3、多年從事城市商業(yè)綜合體的策劃和運(yùn)營，有幾點(diǎn)體會： 一、城市商業(yè)綜合體首先要符合城市發(fā)展規(guī)劃 隨著城市居住格局和消費(fèi)能力的變化，無論新區(qū)建設(shè)，還是舊區(qū)改造，都需要合理布局的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，需要適合商業(yè)環(huán)境的新的商業(yè)物業(yè)內(nèi)容，政府規(guī)劃部門首先在用地上，應(yīng)該充分預(yù)留商業(yè)用地，并科學(xué)規(guī)劃用地內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點(diǎn)?！ ∮捎诔鞘猩虡I(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，如何引導(dǎo)或影響政府利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配置，達(dá)到集約目的，是發(fā)展商和運(yùn)營商應(yīng)該積極有為的工作。 發(fā)展商和運(yùn)營商應(yīng)積極為政府相關(guān)規(guī)劃提供有效建議，使
4、建設(shè)項(xiàng)目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，使政府能夠更多了解城市實(shí)際需求，達(dá)到發(fā)展規(guī)劃與資源配置的更好結(jié)合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級用地開發(fā)問題，對于緩解城市居住、交通、環(huán)境與治安等壓力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件?！ 《?、城市商業(yè)綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則 城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)，實(shí)際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發(fā)利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發(fā)，系統(tǒng)性強(qiáng)，工程巨大，包容內(nèi)容復(fù)雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的
5、切身利益，因此，項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營必須堅(jiān)持四大原則： 1、符合“剛性規(guī)劃”的原則：城市商業(yè)綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個城市或城區(qū)的功能定位，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復(fù)興、文化特色構(gòu)成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制，以實(shí)際街區(qū)或項(xiàng)目用地進(jìn)行策劃，
6、用科學(xué)分析的數(shù)據(jù)和策劃報(bào)審，突出土地利用與城市發(fā)展目標(biāo)的完美結(jié)合，實(shí)行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的批準(zhǔn)，獲得開發(fā)報(bào)建過程的通暢?！ ?、符合“以商定產(chǎn)”的原則：城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點(diǎn)的商業(yè)中心樞紐設(shè)施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設(shè)施，也是對舊的街區(qū)商業(yè)的揚(yáng)棄、繼承、創(chuàng)新、發(fā)展的過程，需要全面進(jìn)行商業(yè)資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進(jìn)，外埠同類項(xiàng)目的借鑒，達(dá)到重新整合、優(yōu)化配置商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)利用價(jià)值的目的。特別是主力店、國內(nèi)外一線二線的商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價(jià)值的新的消費(fèi)形態(tài)，
7、需要在建筑設(shè)計(jì)前就落實(shí)主力店商家的各項(xiàng)工程技術(shù)要求和商業(yè)規(guī)范，落實(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設(shè)計(jì)和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。如果不熟悉商業(yè)資源和商業(yè)發(fā)展趨勢，就是盲人摸象，結(jié)果自然可知。因此，建筑設(shè)計(jì)之前一定要進(jìn)行充分的商圈、社區(qū)市場調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位?！ ?、符合“以人為本”的原則：城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、綠化、區(qū)間布局及流線設(shè)計(jì)、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等
8、等方面都有硬性指標(biāo)，而這些硬性的指標(biāo)卻是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的，深度設(shè)計(jì)上卻是消費(fèi)行為科學(xué)的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強(qiáng)社會公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費(fèi)者的精神共鳴和文化認(rèn)知?！ ?
