資產(chǎn)類主要會計科目核算

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1、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理(轉(zhuǎn)載)(2011-04-0610:56:02)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：雜談房地產(chǎn)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)（制造業(yè)）在會計核算上是有不同的。從成本核算：制造業(yè)生產(chǎn)成本周期短，產(chǎn)品在很短的時間內(nèi)就可完成生產(chǎn)成本的制造；而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本周期長，房屋開發(fā)建設(shè)一般跨年度才可完工。所以，這是兩個不同行業(yè)的會計核算，還有很多不同之處，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。?（一）營業(yè)稅:計稅依據(jù):為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。應(yīng)稅勞務(wù)

2、主要涉及以下幾個方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；2、銷售不動產(chǎn)，稅率為5%；3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征稅。計算公式=營業(yè)額×適用稅率?（二）城市維護建設(shè)稅和教育費附加：???以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護稅，依3%計征教育費附加。?（三）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減

3、除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額。???計算扣除項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。?（四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估

4、值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋稅率12%。?（五）城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。?（六）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

5、?????土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。?（七）契稅：契稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據(jù)，適用稅率為3～

6、５％。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率?（八）企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項目）×適用稅率。?（九）個人所得稅:是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適

7、用稅率-速算扣除數(shù)。?開發(fā)成本及期間費用的核算：1、“開發(fā)成本”，主要包括：（1）土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；（2）前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；（4）建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；（5）公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細(xì)

8、科目　?、匍_發(fā)土地成本費用：　　借：開發(fā)成本—土地開發(fā)　　　貸：銀行存款　　　　　或應(yīng)付賬款—