8、開發(fā)成本核算辦法

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1、寧國新農(nóng)商市場建設(shè)有限公司開發(fā)成本費(fèi)用核算辦法為了規(guī)范公司開發(fā)成本的核算，根據(jù)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》、公司財務(wù)管理制度的有關(guān)規(guī)定，制定本核算辦法。第一條成本核算的基本程序：1.根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點(diǎn)，確定成本核算對象。2.設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。3.按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分配成本費(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。5.編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開

2、發(fā)總成本。6.正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。7.正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8.編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第二條成本核算對象的確定1、成本核算對象的確定原則①滿足成本計算的需要；②便于成本費(fèi)用的歸集；③利于成本的及時結(jié)算；④適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。1、成本核算對象的確定方法各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，

3、結(jié)合項目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。14①單體開發(fā)項目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。②在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。③對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。A、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以

4、各期(區(qū))為成本核算對象。B、同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。C、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。④根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸葞齑嫔唐烦杀荆鶓?yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。3、成

5、本核算應(yīng)當(dāng)按照收益與配比的基本精神，分項、分期成本對象進(jìn)行成本核算。其中分項應(yīng)當(dāng)以項目立項為依據(jù)，分期應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定不能隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第三條成本項目內(nèi)容1、按制造成本法設(shè)置成本項目。2、開發(fā)成本按其用途，可分為如下四類：①土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。②房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。③配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能

6、有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。④代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代14為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程等所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。3、以上四類成本，在核算上將其分為如下六個成本項目：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開發(fā)間接費(fèi)第四條成本核算內(nèi)容：各成本項目的開支范圍如下：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地

7、上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等，主要包括以下內(nèi)容：①取得土地使用權(quán)所支付的金額：支付的土地出讓金、交納的契稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。②土地征用費(fèi)：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅等。③拆遷補(bǔ)償費(fèi)：勞動力安置費(fèi)，有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。④市政配套費(fèi)：向政府部門交納的大市政配

8、套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。⑤其他：如拍賣傭金、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)、土地閑置費(fèi)。2、前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：①勘察設(shè)計費(fèi)14A、勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)，撥地釘樁驗線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等