嘉定保利菊?qǐng)@b12地塊定位報(bào)告

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1、保利地產(chǎn)菊?qǐng)@B12地塊定位報(bào)告思考模式——寫在報(bào)告之前企業(yè)品牌+項(xiàng)目品牌核心問題解決方式項(xiàng)目定位產(chǎn)品核心價(jià)值目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品模式思考多元復(fù)合社區(qū)異域風(fēng)情社區(qū)自然生態(tài)社區(qū)開發(fā)思考客群捕捉思考優(yōu)勢資源分配利用政策市場變化風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目品牌結(jié)合思考單一客群/多元客群啟動(dòng)客群/成長客群主力客群/創(chuàng)造客群假設(shè)思考資源挖掘階段認(rèn)識(shí)板塊格局定位規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目客戶需求偏好關(guān)注因素事實(shí)認(rèn)定政策戶型限制地塊剖析CHAPT1本案鎮(zhèn)中心地塊位于菊?qǐng)@新區(qū)，北臨樹屏路、東靠八字塘、西接嘉行公路、南鄰勝竹路，距老城商業(yè)中心節(jié)點(diǎn)約4.5公里。4.5KM區(qū)位屬性地塊概貌環(huán)境分

2、析內(nèi)部環(huán)境——地塊四至方正，地形規(guī)整平坦，水景資源豐富外部環(huán)境——屬于新興開發(fā)的住宅區(qū)域，學(xué)區(qū)氛圍較為成熟道路系統(tǒng)——西側(cè)緊鄰快速干道，道路通達(dá)性較好，方便連接老城中心周邊配套——規(guī)模型商業(yè)配套較少，主要配套集中在南面平城路一帶樹屏路本地塊天靈電器老年社區(qū)中心4、6路公交車起點(diǎn)站八字塘永勝村委會(huì)徐行鎮(zhèn)華亭鎮(zhèn)新城楓景餐飲、美容美發(fā)餐飲一條街汽車美容老城區(qū)嘉定一中教師進(jìn)修學(xué)校（在建）餐飲娛樂農(nóng)貿(mào)市場地段醫(yī)院嘉華居娛樂遠(yuǎn)東學(xué)校實(shí)驗(yàn)小學(xué)周邊配套SWO保利地產(chǎn)與政府的戰(zhàn)略合作帶來積極意義軌道交通將進(jìn)一步挖掘提升區(qū)域價(jià)值嘉定新城的規(guī)劃定位推動(dòng)房產(chǎn)

3、市場發(fā)展菊?qǐng)@新區(qū)定位為新城大型居住區(qū)工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐較強(qiáng)，利于客群持續(xù)導(dǎo)入產(chǎn)品類型多元組合可加大客群輻射范圍需求不斷釋放，市場持續(xù)旺盛保利地產(chǎn)良好的品牌形象地塊具備規(guī)模性，利于凸現(xiàn)規(guī)劃亮點(diǎn)地處新興聚居區(qū)內(nèi)，生活配套較為齊全消費(fèi)者對(duì)地段認(rèn)知接受度較高教育配套完善，學(xué)區(qū)氛圍濃厚水景資源豐富，利于項(xiàng)目品質(zhì)營造地塊北面緊鄰廠房，產(chǎn)生一定負(fù)面影響缺乏大型商業(yè)配套，影響大量人群聚集導(dǎo)入距軌道站點(diǎn)較遠(yuǎn)，影響外部公寓客源導(dǎo)入政策限制與市場需求矛盾，影響產(chǎn)品規(guī)劃潛在地塊增多，未來市場競爭格局加劇“74%、90”政策導(dǎo)致市場產(chǎn)品趨于同質(zhì)化小面積產(chǎn)品的市場需

4、求面臨不確定性內(nèi)需型市場使得客源導(dǎo)入存在一定困難SWOT分析項(xiàng)目戰(zhàn)略思考點(diǎn)在本項(xiàng)目中如何傳承延續(xù)保利地產(chǎn)品牌如何通過物業(yè)形態(tài)組合實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化如何調(diào)節(jié)“74%、90㎡”限制與市場需求的矛盾如何塑造項(xiàng)目核心價(jià)值理念和競爭優(yōu)勢市場解讀CHAPT2菊?qǐng)@新區(qū)緊鄰北部制造業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)引擎較強(qiáng)菊?qǐng)@新區(qū)定位為現(xiàn)代化園林化多功能生活居住區(qū)板塊居住概念逐步成熟，消費(fèi)者認(rèn)知接受度較高都市工業(yè)園區(qū)國際汽車城本項(xiàng)目新城CBD/行政中心軌道11號(hào)線北部制造業(yè)基地生態(tài)文化公園國際賽車場板塊定位嘉定經(jīng)濟(jì)以汽車產(chǎn)業(yè)為主體，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)水平快速上升發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)居民

5、收入穩(wěn)步提高，已達(dá)到比較富裕的程度。經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)論一產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃定位促進(jìn)菊?qǐng)@板塊成熟發(fā)展，消費(fèi)者認(rèn)可度較高；嘉定經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均收入水平較高，居民購買力強(qiáng)勁嘉定鎮(zhèn)板塊項(xiàng)目供給不能滿足市場需求，目前交易情況表現(xiàn)良好；公寓房源需求大于供給，供需比約在1：1.8左右；別墅項(xiàng)目較少，多為中檔定位，房源供求基本保持平衡；在售項(xiàng)目品質(zhì)高低不均，價(jià)格走勢受個(gè)案影響較大；板塊供需分析數(shù)據(jù)來源：策源咨詢研發(fā)中心（2006.1.1—12.31）板塊未來供應(yīng)在售項(xiàng)目剩余體量(萬m2)新城楓景0.17嘉怡別墅一期3.82和華名苑1.96水岸雅筑12.71嘉

6、賢莊4.25鴻達(dá)嘉苑0.83浦發(fā)香舍13復(fù)華城市花園C地塊8.9復(fù)華城市花園潛在體量12.6匯總58.24所屬公告地塊位置可建面積(萬m2)04年新城南門4.223204年新城南門12.837805年菊?qǐng)@新區(qū)不大于9005年菊?qǐng)@新區(qū)不大于6006年菊?qǐng)@新區(qū)32.4匯總近200數(shù)據(jù)來源：策源咨詢研發(fā)中心（2006.1.1—12.31）未來兩年板塊公寓產(chǎn)品供給逐步穩(wěn)定增多，別墅產(chǎn)品逐步稀缺潛在上市體量較大，競爭趨勢有所加?。晃磥砉⑼|(zhì)產(chǎn)品競爭嚴(yán)峻，不利于導(dǎo)入外部客源別墅產(chǎn)品逐步稀缺，更有利于提升項(xiàng)目價(jià)值，吸引外部客源結(jié)論二板塊項(xiàng)目分布嘉

7、定板塊開發(fā)秩序依次為迎園——菊?qǐng)@——南門項(xiàng)目所處菊?qǐng)@區(qū)域已經(jīng)較為成熟，居住氛圍濃厚新城楓景水岸雅筑嘉怡別墅嘉賢莊和華名苑鴻達(dá)嘉苑復(fù)華城市花園本案浦發(fā)香舍項(xiàng)目占地萬㎡建面萬㎡容積率綠化率物業(yè)價(jià)格元/㎡主力房型面積(㎡)房型配比開盤交房新城楓景7.5161.2843%多層小高5400二房79--95三房107-129兩房30%三房60%04.1106.6嘉怡別墅一期1350.3855%雙拼獨(dú)立10371雙拼270獨(dú)立320-410雙拼79%獨(dú)立21%05.706.6和華名苑1.63.56235%多層小高5852兩房103三房130-162

8、兩房6%三房94%06.907.6水岸雅筑22271.250%多層小高5786兩房99-108三房128-137兩房26%三房74%06.206.12嘉賢莊10.36.80.5350%小高6438公寓10453別墅三房1