成都保利國際廣場市場研究及初步定位建議報告_部分(III)

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1、ColliersInternational高力國際保利集團成都保利國際廣場項目（暫名）市場研究及初步定位建議報告謹呈：保利（成都）實業(yè)有限公司高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司成都分公司顧問及零售代理部2報告說明受“保利集團”委托，我們就成都保利國際廣場項目（大源中心區(qū)A1-A2地塊）(暫名)所在區(qū)域的各房地產(chǎn)子市場環(huán)境進行分析，目的在于從城市發(fā)展的角度論證項目的區(qū)域價值，從區(qū)域規(guī)劃的角度論證項目的定位方向。本報告是基于我們對城市及項目區(qū)域大量數(shù)據(jù)研究而得出的結(jié)論，本報告主要陳述以結(jié)論性內(nèi)容為主。我們在此強調(diào)，在研究過程中我們

2、所依據(jù)的資料和信息是準確有效的，并站在客觀第三方的立場對項目未來發(fā)展趨勢進行判斷。33研究思路項目啟動和前期準備項目啟動和前期準備成都市宏觀經(jīng)濟概況成都市宏觀經(jīng)濟概況行業(yè)細分市場分析行業(yè)細分市場分析市場競爭分析市場競爭分析宏觀分析中觀分析微觀分析供應(yīng)項目所在行政區(qū)域規(guī)劃項目所在行政區(qū)域規(guī)劃分析成都市商成都市商成都寫字成都寫字區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃業(yè)市場分業(yè)市場分樓市場分樓市場分析析析析供需分析消費者問卷調(diào)研消費者問卷調(diào)研//廠商訪談廠商訪談定位分析項目初步定位評估項目初步定位評估項目基地分析項目基地分析定位

3、主題概念主題概念目標客群目標客群市場定位市場定位業(yè)種業(yè)態(tài)配比業(yè)種業(yè)態(tài)配比功能組合功能組合研究建筑設(shè)計商業(yè)商業(yè)//寫字寫字租金租金//售價售價產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計研究硬件功能硬件功能交通人流動線交通人流動線樓環(huán)境樓環(huán)境分析分析說明：本次研究報告所采用數(shù)據(jù)，如無特殊說明，均來自高力國際研究部。4目錄1項目宏觀背景研究2成都房地產(chǎn)市場研究3項目研究4項目初步定位建議5項目宏觀背景研究1.1成都市概述1.2成都市宏觀經(jīng)濟研究1.3城市研究及宏觀經(jīng)濟研究總結(jié)6城市概況成都市是四川的省會城市位于四川的中心幅員面積：1.239

4、萬平方公里戶籍人口：1,125萬（2008年）成都歷來被視為中國富饒的地區(qū)之一，并享有“天府之國”的美譽。成都歷史悠久，可追溯到2,300年前的東周時期。成都也是國務(wù)院批準的24個歷史文化城市之一。一個覆蓋巨大市場的城市成都的戰(zhàn)略地位使其能覆蓋四分之一的中國市場以及超過2.5億人口。7行政區(qū)劃44成都市面積成都市面積12,39012,390平方公里，轄平方公里，轄99區(qū)區(qū)44市（縣市（縣級市）級市）66縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新武侯區(qū)、成華區(qū)

5、、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、都區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、大邑縣、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。蒲江縣、新津縣。4420082008年，全市戶籍人口年，全市戶籍人口1,1251,125萬人萬人,,常住人口常住人口達達1,270.61,270.6萬人。萬人。4419931993年，成都被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科年，成都被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合

6、實力西部第一。合實力西部第一。主城區(qū)錦江區(qū)、成華區(qū)、金牛、武侯區(qū)、青羊區(qū)、高新區(qū)近郊區(qū)雙流、溫江、龍泉、新都、郫縣、清白江都江堰、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑遠郊縣縣、蒲江縣、新津縣資料來源：成都市統(tǒng)計年鑒8西三角經(jīng)濟圈環(huán)渤海增長極、長三角增長極及珠三角增長極的經(jīng)濟發(fā)展起步早，發(fā)展成熟，隨著西部大開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)布局轉(zhuǎn)移，西三角經(jīng)濟圈將是未來經(jīng)濟發(fā)展的第四極。環(huán)渤海經(jīng)濟圈西三角經(jīng)濟圈海渤環(huán)圈濟經(jīng)長三角經(jīng)濟圈角西三角經(jīng)濟圈三珠三角經(jīng)濟圈長圈濟經(jīng)角三珠圈濟經(jīng)成都是西三角經(jīng)濟圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地區(qū)

7、的經(jīng)濟地位亦將得到進一步穩(wěn)固和加強。9城市規(guī)劃44根據(jù)成都根據(jù)成都““兩軸四片兩軸四片””總體目標：通過總體目標：通過3~53~5年建設(shè)，使中心城區(qū)逐步形成以天府廣場為年建設(shè)，使中心城區(qū)逐步形成以天府廣場為中心，東大街、人民南中心，東大街、人民南路為中軸，紅照壁路為中軸，紅照壁——鹽市口、天府新城超高層建筑簇群為標志，大慈寺等城市開敞空間為特色，功能齊備、鹽市口、天府新城超高層建筑簇群為標志，大慈寺等城市開敞空間為特色，功能齊備、交通便捷、個性鮮明、充滿活力，具有國際化城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)、獨具魅力的現(xiàn)代城市生活、高品位城市

8、空間的交通便捷、個性鮮明、充滿活力，具有國際化城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)、獨具魅力的現(xiàn)代城市生活、高品位城市空間的聚集區(qū)，把成都建設(shè)成為聚集區(qū)，把成都建設(shè)成為————服務(wù)全省、輻射西部、影響全國、走服務(wù)全省、輻射西部、影響全國、走向世界、獨具特色的現(xiàn)代化大都市向世界、獨具特色的現(xiàn)代化大都市。。商貿(mào)中心：休閑商務(wù)區(qū)：騾馬市片區(qū)猛追灣—游樂園片區(qū)文化中心：文化中