成都保利國(guó)際廣場(chǎng)-市場(chǎng)研究及初步定位建議報(bào)告1

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1、保利集團(tuán)成都保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目（暫名）市場(chǎng)研究及初步定位建議報(bào)告ColliersInternational高力國(guó)際謹(jǐn)呈：保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司成都分公司顧問及零售代理部2009年12月2受“保利集團(tuán)”委托，我們就成都保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目（大源中心區(qū)A1-A2地塊）(暫名)所在區(qū)域的各房地產(chǎn)子市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，目的在于從城市發(fā)展的角度論證項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，從區(qū)域規(guī)劃的角度論證項(xiàng)目的定位方向。本報(bào)告是基于我們對(duì)城市及項(xiàng)目區(qū)域大量數(shù)據(jù)研究而得出的結(jié)論，本報(bào)告主要陳述以結(jié)論性內(nèi)容為主。我們

2、在此強(qiáng)調(diào)，在研究過程中我們所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確有效的，并站在客觀第三方的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行判斷。報(bào)告說明33研究思路項(xiàng)目啟動(dòng)和前期準(zhǔn)備/消費(fèi)者問卷調(diào)研/廠商訪談成都市商業(yè)市場(chǎng)分析目標(biāo)客群市場(chǎng)定位業(yè)種業(yè)態(tài)配比供應(yīng)分析供需分析定位研究行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)分析中觀分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析微觀分析項(xiàng)目基地分析硬件功能建筑設(shè)計(jì)研究主題概念項(xiàng)目初步定位評(píng)估定位分析產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)功能組合成都寫字樓市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在行政區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃/商業(yè)/寫字樓環(huán)境交通人流動(dòng)線/租金/售價(jià)分析成都市宏觀經(jīng)濟(jì)概況宏觀分析說明：本

3、次研究報(bào)告所采用數(shù)據(jù)，如無特殊說明，均來自高力國(guó)際研究部。4目錄項(xiàng)目宏觀背景研究成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目研究項(xiàng)目初步定位建議12341.11.21.35項(xiàng)目宏觀背景研究成都市概述成都市宏觀經(jīng)濟(jì)研究城市研究及宏觀經(jīng)濟(jì)研究總結(jié)6城市概況成都市是四川的省會(huì)城市位于四川的中心幅員面積：1.239萬平方公里戶籍人口：1,125萬（2008年）成都?xì)v來被視為中國(guó)富饒的地區(qū)之一，并享有“天府之國(guó)”的美譽(yù)。成都?xì)v史悠久，可追溯到2,300年前的東周時(shí)期。成都也是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的24個(gè)歷史文化城市之一。一個(gè)覆蓋巨大市場(chǎng)的城

4、市成都的戰(zhàn)略地位使其能覆蓋四分之一的中國(guó)市場(chǎng)以及超過2.5億人口。7行政區(qū)劃,成都市面積12,390平方公里，轄9區(qū)4市（縣級(jí)市）6縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。2008年，全市戶籍人口1,125萬人,常住人口達(dá)1,270.6萬人。1993年，成都被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊縣錦江區(qū)、成華區(qū)、金牛、武

5、侯區(qū)、青羊區(qū)、高新區(qū)雙流、溫江、龍泉、新都、郫縣、清白江都江堰、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣資料來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒長(zhǎng)三圈珠三圈8西三角經(jīng)濟(jì)圈成都是西三角經(jīng)濟(jì)圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位亦將得到進(jìn)一步穩(wěn)固和加強(qiáng)。西三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈角經(jīng)濟(jì)角經(jīng)濟(jì)環(huán)渤海增長(zhǎng)極、長(zhǎng)三角增長(zhǎng)極及珠三角增長(zhǎng)極的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步早，發(fā)展成熟，隨著西部大開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)布局轉(zhuǎn)移，西三角經(jīng)濟(jì)圈將是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四極。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈西三角經(jīng)濟(jì)圈海經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈9城市規(guī)劃休閑商務(wù)區(qū)：猛

6、追灣—游樂園片區(qū)文化中心：紅星路—鹽市口片區(qū)金融中心：東大街（含攀成鋼）商貿(mào)中心：騾馬市片區(qū)文化中心：天府廣場(chǎng)—陜西街片區(qū)科技商務(wù)區(qū)：人民路（含天府新城）根據(jù)成都“兩軸四片”總體目標(biāo)：通過3~5年建設(shè)，使中心城區(qū)逐步形成以天府廣場(chǎng)為中心，東大街、人民南路為中軸，紅照壁—鹽市口、天府新城超高層建筑簇群為標(biāo)志，大慈寺等城市開敞空間為特色，功能齊備、交通便捷、個(gè)性鮮明、充滿活力，具有國(guó)際化城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)、獨(dú)具魅力的現(xiàn)代城市生活、高品位城市空間的聚集區(qū)，把成都建設(shè)成為——服務(wù)全省、輻射西部、影響全國(guó)、走向世界

7、、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化大都市。10成都市未來發(fā)展規(guī)劃資料來源：《成都市城市總體規(guī)劃2002－2020》多中心組團(tuán)式的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化6市圈轉(zhuǎn)變。中心城區(qū)2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近600平方公里、人口800萬的“中心城區(qū)”。包括市域內(nèi)中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積3,681平方公里的都市區(qū)”,人口1,400-1,500萬。布局優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城

8、市向東部、南部發(fā)展。11隨著地鐵的建成，成都市將形成新的交通格局，城市輻射能力將大大增強(qiáng)：半小時(shí)圈——大成都1小時(shí)圈——成都市域2小時(shí)圈——成都平原城市群成都市“十一五規(guī)劃”部分指標(biāo)成都市未來交通格局城市交通規(guī)劃GDP年均增長(zhǎng)12%以上，2010年達(dá)到4,000億元以上；城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%，農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)8.5%；按常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率達(dá)65%以上；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的比例達(dá)到60%以上。2009年，綿遂內(nèi)宜城際鐵路調(diào)研完成，設(shè)計(jì)時(shí)速250公