合富輝煌長沙及外省高端住宅項(xiàng)目研究報(bào)告

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1、北辰新河三角洲項(xiàng)目D1地塊策劃工作——高端住宅市場研究（長沙及外省高端項(xiàng)目研究）一、長沙高端住宅市場研究1、長沙高端住宅競爭市場研究（1）長沙高端住宅市場及區(qū)域分析n長沙高端住宅市場界定n長沙高端住宅分布區(qū)域分析n長沙高端居住區(qū)發(fā)展研判（2）長沙高端住宅市場分析n長沙高端住宅市場各分項(xiàng)詳細(xì)分析（面積、戶型、附加值、配套、智能化等）n長沙高端住宅市場典型項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析2、高端消費(fèi)群研究；（1）長沙高端消費(fèi)群特征分析n長沙高端消費(fèi)群區(qū)域來源特征n長沙高端消費(fèi)群置業(yè)目的分析n長沙高端消費(fèi)群年齡特征分析n長沙高端消費(fèi)群職業(yè)特征分析（2）長沙高端消費(fèi)群購買喜好分析

2、3、高層豪宅與別墅豪宅的競爭優(yōu)勢比較n高層豪宅和別墅豪宅的價(jià)值評判體系對比分析n高層豪宅的競爭力提升方向4、濱江高層豪宅潛在開發(fā)量估測n潛在濱江豪宅項(xiàng)目列表分析n潛在濱江豪宅入市時(shí)機(jī)推斷5、高端市場總結(jié)二、省外高端高層濱江豪宅案例分享及借鑒（附件）n代表項(xiàng)目：星河灣海怡半島、博雅首府1?一、長沙高端市場研究1、長沙高端住宅競爭市場研究；（1）長沙高端住宅市場及區(qū)域分析n長沙高端住宅市場界定據(jù)我司對長沙市場的分析和了解，我司認(rèn)為目前長沙高端住宅標(biāo)準(zhǔn)可以依據(jù)以下幾點(diǎn)作為判斷依據(jù)：ü項(xiàng)目在市場有一定的影響力；ü價(jià)格在6000元/平米以上；ü產(chǎn)品與品質(zhì)得到市場認(rèn)

3、可；ü是片區(qū)內(nèi)具有代表性的項(xiàng)目。備注：考慮本案物業(yè)類型為高層以及超高層特點(diǎn)，分析對象將不含別墅項(xiàng)目n長沙高端住宅分布區(qū)域分析依據(jù)我司對長沙市場高端住宅所作的界定，我司認(rèn)為長沙高端住宅市場主要代表項(xiàng)目有以下六個(gè)：長沙奧林匹克花園、藏瓏湖上國際社區(qū)、融科檀香山、恒大華府、華盛新外灘、書院觀邸。占地面總建筑面積銷售均價(jià)樓盤名稱所屬板塊容積率物業(yè)類型積(畝)（萬㎡）（元/㎡）華盛新外灘中心35205.8高層7000（余貨）大平層恒大華府市府217503.3小高層8000-9000別墅/洋房/豪宅大平層藏瓏（二期）金鷹月湖462461.0高層均價(jià)6700樓王麒麟長

4、沙奧林匹克1.2-1.5萬；省府南城517552.0高層花園（乾臺）其余7000-8000元30（洋房9萬融科檀香山體育新城2102.5洋房、高層9600㎡）7500（余貨小書院觀邸南湖板塊38135.0多層、高層戶型）表一：長沙高端住宅代表項(xiàng)目基本指標(biāo)表2?恒大華府藏瓏國際社區(qū)華盛新外灘書院觀邸融科檀香山圖一：長沙奧林匹克花園長沙高端住宅代表項(xiàng)目分布表從目前長沙高端住宅項(xiàng)目分布來看，高端項(xiàng)目分散，多為片區(qū)內(nèi)具有代表性的項(xiàng)目，在長沙市場有一定代表性。整體競爭形勢來看，已形成三大競爭格局：第一類：以城市珍稀資源型，如湖泊、濕地等資源為依托的高端住宅項(xiàng)目，代

5、表項(xiàng)目主要以藏瓏湖上花園社區(qū)為代表；第二類：以江景資源為依托，占據(jù)優(yōu)勢地段的高端住宅項(xiàng)目，代表項(xiàng)目主要有華盛新外灘和書院觀??；第三類：以獨(dú)具特色的產(chǎn)品，形成純粹的客戶圈層，達(dá)到打造長沙高端住宅項(xiàng)目的目的。代表項(xiàng)目有融科檀香山、恒大華府（大平層）?？偟膩砜矗L沙市場目前尚未形成高端住宅項(xiàng)目聚集之勢，高端片區(qū)或者說是“富人區(qū)”的板塊概念尚未形成。主要原因，我司認(rèn)為主要有：第一：長沙房地產(chǎn)發(fā)展歷史不長，房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段。長沙房地產(chǎn)歷史從1998年開始進(jìn)入快速發(fā)展階段，目前來看，產(chǎn)品發(fā)展仍停留在“首改”階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、配套服務(wù)等發(fā)展相比發(fā)達(dá)城市

6、還有一定的距離；3第二：城市化進(jìn)程影響。長沙2000年以來加快城市化進(jìn)程步伐，長沙城市化進(jìn)程正處于中期加速階段（30%<城市化率<70%）。城市的四面開花，對高端項(xiàng)目聚集和人氣的形成有一定的阻礙。第三：城市規(guī)劃缺乏前瞻性。2008年底，長沙市城區(qū)面積增大到955平方公里，其中建成區(qū)面積由118.8平方公里增加到243平方公里，年均增加15.5平方公里，等于再造一個(gè)新長沙城。但城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地已所剩無幾，公共服務(wù)和市政配套設(shè)施發(fā)展滯后，而且往往新開發(fā)用地伴隨著拆遷安置用地，難以形成高檔住宅片區(qū)形象和條件。n長沙高端居住區(qū)發(fā)展研判從長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展形式

7、分析，我司認(rèn)為在長沙市場具備形成高檔片區(qū)條件的主要有以下幾個(gè)片區(qū)：Ⅰ、新河三角洲片：新河三角洲片區(qū)占據(jù)極佳的自然資源、地段、文化資源、交通等優(yōu)勢，規(guī)模較大，物業(yè)類型豐富，配套成熟，能形成高檔的復(fù)合型居住社區(qū)。尤其是不可多得的絕佳濱水資源，屬湘江水域最寬闊的雙水流域，且集山、水、洲為一體的寬闊視野。尤其是長沙市規(guī)劃嚴(yán)格控制濱水一線住宅用途以后，地塊資源的唯一性優(yōu)勢凸顯。整體高端定位的優(yōu)勢下，圈層的高端性和純粹性，將形成身份、品位和地位的標(biāo)桿。Ⅱ、南湖片區(qū)：“南湖新城”的這片土地是承載老長沙記憶的最美好之處，杜甫江閣、文津渡、四羊方尊廣場、湖南第一師范（南湖

8、書院）……，這里是至今仍舊可以追尋到長沙城3000年歷史印記的城區(qū)中心地塊，有著