商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估研究

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1、摘要隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，特別是我國土地使用制度與住房制度改革的推行，房地產(chǎn)開發(fā)逐步走向市場化和產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴(kuò)大，作為房地產(chǎn)投資主要資金來源之一的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模也不斷擴(kuò)大。加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的管理，特別是做好房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估工作，對于合理有效地利用信貸資金更好地服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，提高房地產(chǎn)貸款質(zhì)量，防范貸款風(fēng)險，具有十分重要的意義。為適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)銀行風(fēng)險控制的需要，論文圍繞目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審查中的主要風(fēng)險控制點(diǎn)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目評估的程序、方法、內(nèi)容等方面逐一進(jìn)行了闡述，重點(diǎn)研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目評估中的財務(wù)評價，對財務(wù)評價的指標(biāo)、計算方法及評價標(biāo)準(zhǔn)

2、進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析。論文共四章，約4.2萬字。第一章導(dǎo)論。主要說明論文研究的目的、意義、研究的方法與研究的思路。第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估概論。研究了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的目的、評估的內(nèi)容和方法、項(xiàng)目評估的程序等內(nèi)容。第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中的財務(wù)評價。研究了房地產(chǎn)3f發(fā)項(xiàng)目評估中財務(wù)評價的目的、評估的內(nèi)容和方法等內(nèi)容。第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估在銀行貸款決策應(yīng)用研究。通過一個具體的典型案例詳細(xì)地說明了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評估的內(nèi)容和方法。主要包括分析和評價房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合法性、效益性和主要風(fēng)險點(diǎn)。對借款人的評價中應(yīng)主要評價借款人的財務(wù)狀況、主要經(jīng)營者素質(zhì)、借款人的信用情況以及借款人的發(fā)展前景等

3、。對項(xiàng)目建設(shè)條件的評價應(yīng)側(cè)重于對項(xiàng)目“四證”情況的分析，主要說明項(xiàng)目的合法性。對項(xiàng)目的市場評價應(yīng)著重從以下兩方面進(jìn)行分析，一是通過對當(dāng)前國家的宏觀政策和項(xiàng)目所在區(qū)域政府的相關(guān)政策的分析，闡述該項(xiàng)目所面臨的宏觀環(huán)境。二是通過對項(xiàng)目所在具體區(qū)域的分析，主要運(yùn)用市場比較法對項(xiàng)目的地理位置、周圍市政配套情況、戶型、環(huán)境、價格等方面詳細(xì)的比較分析，預(yù)測項(xiàng)目建成后的市場前景，并預(yù)測銷售進(jìn)度。對項(xiàng)目投資與籌資的分析，一是要根據(jù)項(xiàng)目的可行性分析報告和有關(guān)的項(xiàng)目資料(如:土地繳交憑證、施工合同、設(shè)備采購合同等)測算項(xiàng)目的投資總額和投資進(jìn)度;二是在合理安排施工進(jìn)度的基礎(chǔ)上測算投資進(jìn)度，并對項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行預(yù)計，

4、在此基礎(chǔ)上分析項(xiàng)目自有資金比例并預(yù)測申請銀行貸款的額度。對項(xiàng)目償債能力的評價是商業(yè)銀行信貸部門應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)，項(xiàng)目評估中尤其應(yīng)注重對項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析，應(yīng)在測算項(xiàng)目的預(yù)計利潤率的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目的現(xiàn)金凈流量、累計凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率進(jìn)行測算，同時應(yīng)分析項(xiàng)目的動態(tài)回收期和借款償還期。對項(xiàng)目的風(fēng)險分析首先應(yīng)建立在項(xiàng)目風(fēng)險度的計量基礎(chǔ)上，同時全面分析該項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險和可能采取的控制措施，并對貸款抵押物的風(fēng)險進(jìn)行評價。在上述全面評價和分析的基礎(chǔ)上，得出科學(xué)的評估結(jié)論。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于提出了商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制主要在于對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的控制，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，

5、自有資金比例較低，對銀行資金的依賴性較大，而還款的主要來源依賴于項(xiàng)目建成后的售房收入，因此本文提出了商業(yè)銀行對開發(fā)貸款的審查應(yīng)建立在項(xiàng)目評估的基礎(chǔ)上，并應(yīng)注重項(xiàng)目的財務(wù)評價分析，尤其是不僅要關(guān)注項(xiàng)目的盈利性，更要注重項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析，以降低貸款風(fēng)險，適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)銀行發(fā)展的需要。關(guān)鍵詞:項(xiàng)目評估財務(wù)評價應(yīng)用研究AbstractAsthesocialistmarketeconomysystemreallystands,especiallythelandofourcountryusestheimplementationofthesystemandhousingsystemreform,Thedev

6、elopmentofrealestatemovestowardsthemarketizationandindustrializationprogressively，thescaleofinvestmentoftherealestateisexpandedsharply,Expandconstantlytooasthescaleoftheloanofdevelopmentofrealestateofbank,oneofthemainscapitalsourceofrealestateinvestment.Strengthenthecontroloverrealestateprojectloan,

7、especiallydotheloanprojectofrealestateswellandassessthework,Astoutilizingcreditfundstoservetheprojectdevelopmentofrealestatesandconstructionbeterrationallyeffectively,improvingrealestategranttheloanqu