工業(yè)地產(chǎn)最具增值潛力的地產(chǎn)

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1、工業(yè)地產(chǎn)：最具增值潛力的地產(chǎn)2007年住宅地產(chǎn)將面臨更大的政策調(diào)控，而工業(yè)地產(chǎn)隨著國內(nèi)長期需求穩(wěn)步上升，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度。國家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并將從今年2月1日起開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算。土地增值稅主要針對以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的不征收土地增值稅。因此，征收土地增值稅對住宅開發(fā)類上市公司普遍產(chǎn)生影響，但對持有物業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)基本沒有影響。我們認(rèn)為，2007年房地產(chǎn)行業(yè)中住

2、宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等子行業(yè)表現(xiàn)將會(huì)有所差異。工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)在中國進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。國土資源部在06年9月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》，對于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照"不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和"的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實(shí)現(xiàn)

3、"招、拍、掛"的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度我們認(rèn)為，2007年房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等子行業(yè)表現(xiàn)將會(huì)有所差異。在2007年，政府依然會(huì)加大對以住宅地產(chǎn)為主的政策調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將會(huì)被控制在一定幅度內(nèi)，而房價(jià)漲幅過大城市的住宅市場也將會(huì)在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制。國家稅務(wù)總局1月16日

4、發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并將從今年2月1日起開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算。土地增值稅主要針對以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的不征收土地增值稅。因此，征收土地增值稅對住宅開發(fā)類上市公司普遍產(chǎn)生影響，但對持有物業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)基本沒有影響。我們對2007年住宅地產(chǎn)市場的判斷是："行業(yè)景氣度將會(huì)在多因素作用下維持高位振蕩，房價(jià)漲幅趨緩。"未來幾年，在工業(yè)用地地價(jià)上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價(jià)格持續(xù)攀升的帶動(dòng)下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：工業(yè)

5、地產(chǎn)發(fā)展的主要載體在國家出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級(jí)政府將會(huì)限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢將非常明顯。以高新技術(shù)企業(yè)聚集為特征的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產(chǎn)的主要載體。"十五"期間,國家對國家高新區(qū)實(shí)施"二次創(chuàng)業(yè)"戰(zhàn)略，5年間國家高新區(qū)繼續(xù)保持了主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均31.3%的高速增長。2005年53個(gè)國家高新區(qū)共有11411家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，其中制造業(yè)企業(yè)有8687家,涉及電子與通訊設(shè)備、專業(yè)科學(xué)儀

6、器設(shè)備、醫(yī)藥制造業(yè)、電氣機(jī)械及設(shè)備、新材料制造業(yè)、計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備、航空航天制造業(yè)等先進(jìn)制造行業(yè)。在全國主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中，上海為核心的長三角區(qū)域、京津地區(qū)的高新區(qū)是國家高新區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)域。長三角區(qū)域的營業(yè)收入、工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值、凈利潤、上繳稅額、出口創(chuàng)匯等項(xiàng)指標(biāo)在高新區(qū)所占份額平均為34.65%。其他如珠三角、西部及東北地區(qū)的高新區(qū)發(fā)展指標(biāo)較為接近。從2005年主要國家級(jí)高新區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值排名來看，依次為上海張江、北京中關(guān)村、蘇州高新區(qū)、無錫高新區(qū)、成都高新區(qū)、南京高新區(qū)等。按照2006年上半年主要國家級(jí)高新區(qū)營

7、業(yè)收入、凈利潤排名來看，北京中關(guān)村、上海張江等依然排在全國前列。工業(yè)地產(chǎn)上市公司：投資價(jià)值凸現(xiàn)我們認(rèn)為，在地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域市場走勢分化、人民幣升值、地產(chǎn)政策調(diào)控、會(huì)計(jì)制度變更等外因作用下，地產(chǎn)上市公司的投資視角應(yīng)向"多極化"方向演變。在目前住宅地產(chǎn)公司的投資價(jià)值被市場充分挖掘的情況下，工業(yè)地產(chǎn)中被低估的公司將可能成為未來的投資重點(diǎn)，其中業(yè)績持續(xù)增長、資產(chǎn)增值明顯、估值偏低的工業(yè)地產(chǎn)公司的投資價(jià)值將會(huì)被市場深度"挖掘"。未來市場對地產(chǎn)公司的關(guān)注熱點(diǎn)將可能從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)向工業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要以高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)

8、類公司為主，公司大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服