重慶龍湖地產(chǎn)三期成本后評估

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1、?藍(lán)湖郡三期啟動(dòng)時(shí)間，順利交房時(shí)間2007年6月30日，成本審計(jì)完成時(shí)間2007年11月，預(yù)計(jì)結(jié)算完成時(shí)間2008年10月。?藍(lán)湖郡三期成本管理經(jīng)歷兩個(gè)階段：階段時(shí)間項(xiàng)目狀態(tài)成本管理范圍開工至項(xiàng)目竣工并成階段一08年1月前建安成本本完成審計(jì)項(xiàng)目竣工并成本完成階段二08年1月后開發(fā)成本審計(jì)?目前成本管理進(jìn)度情況序號名稱狀態(tài)備注簽訂合同242份，除部分建安合1合同同合同由于結(jié)算尚未辦理完成，開發(fā)成本其他合同均執(zhí)行完畢。正在辦理過程中，預(yù)計(jì)08年102結(jié)算建安部分月能夠全部辦理完已完成公司審計(jì)，開發(fā)成本為3成本開發(fā)

2、成本元。?開發(fā)成本（審計(jì)成本）序單方造價(jià)（元內(nèi)容造價(jià)（萬元）比例號/m2）1土地費(fèi)用4329.13408.8917.21%2前期工程費(fèi)1340.27126.595.33%3開發(fā)期稅費(fèi)1120.87105.874.45%4配套設(shè)施費(fèi)73.506.940.29%5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2958.05279.3911.76%6建安及裝修工程費(fèi)15239.221439.3560.57%7工程其他費(fèi)用100.619.500.40%8開發(fā)成本25161.652376.52100.00%?開發(fā)成本（審計(jì)成本）?1、成本預(yù)控是藍(lán)湖郡三期

3、成本控制中重點(diǎn)。?如：?通過對24＃外墻涂料及保溫成本分析，找出后期大面積施工外墻涂料及保溫的措施，降低成本。?在木作工程中用樟子松代紅雪松，降低成本。?推薦采用S型屋面瓦，降低屋面瓦的價(jià)格降低，同時(shí)可減少掛瓦條的用量，降低成本。弗萊明戈外墻保溫對成本的影響分析會的會議紀(jì)要（改）.doc24號樓保溫及涂料成本分析-02.xls?2、設(shè)立項(xiàng)目目標(biāo)成本作為成本管理的依據(jù)?藍(lán)湖郡三期的目標(biāo)成本作為該項(xiàng)目在運(yùn)營過程中發(fā)生成本的依據(jù)，原則上不能超過目標(biāo)成本。?如：??3、優(yōu)先采用合同包干價(jià)、綜合單價(jià)簽訂合同?對設(shè)計(jì)完善

4、且數(shù)量能夠確定的工程優(yōu)先采用合同包干價(jià)的方式簽訂合同，對設(shè)計(jì)較完善但數(shù)量不能確定的采用綜合單價(jià)的方式簽訂合同。?如：鋁合金門窗采用合同包干價(jià)簽訂合同；?鐵花欄桿、涂料、保溫、防水、木作等采用綜合單價(jià)簽訂合同。不足原因及對策成本回顧流于形式，未能在工程實(shí)施過處于階段一，回顧制度未形成；程中準(zhǔn)確反映成本實(shí)際情況?；仡欀贫刃纬?，每月回顧。成本管理只是造價(jià)采購部的責(zé)任，其他成本責(zé)任劃分不明；部門沒有責(zé)任。形成項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，成本大家有責(zé)任。圖紙滯后，簽合同時(shí)圖紙未出，或?yàn)榱撕贤瑫憾ń痤~低于實(shí)際金額，不能正確減少付款，

5、故意少簽。反映成本。按實(shí)簽訂合同，出圖后以補(bǔ)充協(xié)議明確。人員太少；結(jié)算滯后增加人員，引進(jìn)咨詢單位。?國家政策及市場變化（特別是材料價(jià)格變化），對成本的影響非常大，公司成本管理制度中明確成本超過3％，需報(bào)PMO會議審批。近段時(shí)間材料上漲頻繁，勢頭猛，如果按照市場材料上漲情況如實(shí)調(diào)整，則勢必造成成本調(diào)整頻繁，不利于成本的穩(wěn)定性。?為滿足公司銷售額的需要，工期要求非常緊；為滿足上市的需要，成本準(zhǔn)確要求達(dá)到空前高度。?工期緊，研發(fā)出圖、優(yōu)化不能跟上；工程定標(biāo)倉促或者先施工后簽合同；拆遷時(shí)間滯后，工程進(jìn)度受阻；前期環(huán)境

6、不明確（市政情況不明確）等等造成成本測算不準(zhǔn)確，成本超標(biāo)，資金計(jì)劃不準(zhǔn)確等情況。