商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式

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1、隨著中國(guó)“入世”后在商品貿(mào)易、稅收等方面政策的放寬和我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策等因素影響，我國(guó)的商業(yè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展局面，這對(duì)改變我國(guó)商業(yè)發(fā)展滯后局面，繁榮城市市場(chǎng)、改善購(gòu)物環(huán)境、滿足人民生活需要起了重要作用。而作為商業(yè)物業(yè)的管理者，如何去實(shí)施對(duì)商業(yè)物業(yè)的高效管理？將是本報(bào)告所要陳述的主要內(nèi)容。物業(yè)管理情報(bào)商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式■吳瑞生劉麗商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)變化本文討論的商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等各和不同租戶、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)種功能

2、于一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括百貨大準(zhǔn)，以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足他們，并贏樓、超市、大賣場(chǎng)、零售店等。得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多，客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，租戶和顧客三個(gè)方面。其中，租戶和顧客群不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷一、一般性管理變化的，且來(lái)源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的1、對(duì)小業(yè)主或承租商的管理好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一

3、旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)者都是承租商，可有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE229決策情報(bào)整合服務(wù)系統(tǒng)DECISION的責(zé)任、權(quán)利和義

4、務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好堂、大門是人群出入的必經(jīng)之地，且位于最接近物業(yè)外的經(jīng)營(yíng)秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營(yíng)部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生保潔，即可者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但例，對(duì)每位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，以保證良好的需注意在顧客經(jīng)過(guò)出入口放置防塵墊之后，仍會(huì)有部分公共經(jīng)營(yíng)秩序?；覊m散落地面，如逢雨天，應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。2、環(huán)境清潔管理C、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的素

5、質(zhì)及檔次來(lái)決定，物業(yè)檔次越高，巡視的內(nèi)容越單重要標(biāo)志，保潔工作對(duì)物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極一，需配置的保潔人員越少；物業(yè)檔次越低，巡視工作大，越是高檔的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)，對(duì)清潔工作的要求就越所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)高。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較物業(yè)，清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量。另外商多，加上有可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部（如某些專業(yè)業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車場(chǎng)、理貨區(qū)及垃圾存放點(diǎn)的批發(fā)商場(chǎng)），存在生活垃圾的處理問(wèn)題，保潔工作相對(duì)巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)難以控制。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)

6、流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、量與位置是否合理。隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔D、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力和正確處理清潔作業(yè)過(guò)程中的各種應(yīng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：注意事項(xiàng)的能力。在人員管理方面還涉及到防盜等情A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長(zhǎng)（營(yíng)業(yè)況，物業(yè)管理單位應(yīng)合理安排保潔人員的工作時(shí)間、工時(shí)間長(zhǎng)，且節(jié)假日照常營(yíng)業(yè)），在保潔人員的工作安排作區(qū)域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)上一般實(shí)行兩班制，即將巡視和清潔分開(kāi)，隱蔽部

7、位生，又要盡量避免因保潔作業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)（如消防通道內(nèi)的設(shè)施）的保潔工作安排在白天巡視時(shí)營(yíng)活動(dòng)造成不良影響。間完成，夜間主要對(duì)營(yíng)業(yè)區(qū)域進(jìn)行清潔，包括地面、衛(wèi)3、安全保衛(wèi)管理生間、玻璃、消防器具等公共設(shè)施。B、商業(yè)物業(yè)的保潔重點(diǎn)在大堂及大門入口處。大商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)230《中國(guó)房地產(chǎn)決策情報(bào)》第三十三期知識(shí)管理學(xué)習(xí)系統(tǒng)·物業(yè)管理情報(bào)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急客，同其他類型物業(yè)的物管工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管

8、理的服務(wù)性，安商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理秩序。全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各對(duì)于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常