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1、現代商業(yè)物業(yè)運作模式探索現代商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經營管理公司負責經營管理，所有權與經營權可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑物，它在國內出現于上個世紀90年代中后期，主要區(qū)別于沿街為市、自主經營的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)?！ ‰S著商業(yè)經濟的迅猛發(fā)展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中國加入WTO后，國際零售、家居、餐飲等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進軍中國市場的步伐，對商業(yè)用房的需求劇增，從而大大推動了國內商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。現代商業(yè)物業(yè)的運作廣泛涉及到社會、經濟、文化、城市規(guī)劃、建筑、投資、金融、
2、商業(yè)、消費者心理學等各大領域，已經成為一個迫在眉睫的嶄新課題。一、經營式與產權式商業(yè)物業(yè)的運作模式比較 經營式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經營管理公司負責經營管理，而物業(yè)產權適應經營的需要實行統(tǒng)一歸屬、未進行拆零銷售，所有權與經營管理權可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑物，它主要區(qū)別于產權已拆零銷售的產權式商業(yè)物業(yè)。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據，分為整體租賃和分零租賃兩種方式?！ ‘a權式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經營管理公司負責經營管理，而物業(yè)產權為了回籠資金的需要實行拆零銷售，而所
3、有權與經營管理權可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑物，它主要區(qū)別于產權未進行拆零銷售的經營式商業(yè)物業(yè)。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結合三種方式?！ ?．兩者的共同點 表面上產權式商業(yè)物業(yè)追求的是短期利潤最大化，經營式商業(yè)物業(yè)追求的是長期利潤最大化，但實際上兩者的長遠利益都在于經營是否成功，共同點就是“經營為先”這個原則。對產權式商業(yè)物業(yè)而言，即使開發(fā)商贏取了短期的豐厚利潤，如果經營不利，投資者紛紛套牢，這對開發(fā)商的品牌和長遠發(fā)展是很不利的
4、。首先必須考慮消費市場，只有準確的市場經營定位，商鋪才能生存發(fā)展，經營商家才能賺到錢，投資者才能有回報。投資者作為弱勢群體已經開始覺醒，開始為自己的投資回報和收益尋求保障。開發(fā)商要想贏得投資者的信任，順利銷售產權，必須加強招商、經營、管理的力度，把市場盤活，真正讓投資者得到回報。而對于經營式商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商而言，追求的是未來資產的增值，這恰恰只有依靠經營的成功、人流量、銷售量的提升方可達到。 2．兩者的不同點比較 ?。?）兩者入市的出發(fā)點不同 產權式商業(yè)物業(yè)的產生和返租回報模式的出現其實是開發(fā)商為了解決大面積
5、營業(yè)用房的消化和資金的回籠，在這樣的前提下套現是首要的。 經營式商業(yè)物業(yè)則注重項目入市后的經營狀況和物業(yè)升值，該類型的商業(yè)物業(yè)需要依靠一定規(guī)模的產業(yè)基礎和較為成熟的人流物流環(huán)境，在此基礎上，對所經營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經營環(huán)境，經營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認知度，形成以其為中心的新商圈，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，達到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值，最終實現長期的利潤最大化?！ 。?）兩者招商的側重點不同 產權式商鋪的招商工作主要側重以主力商家的入駐來帶動項目的銷售，招商成為開發(fā)商是否能成功
6、吸引投資者的關鍵因素，而大量的商業(yè)地產項目推出，使得大型零售商家的可選擇空間極大，具備較強的談判實力。而開發(fā)商處于劣勢，一般要犧牲巨大的租金收益作為招商的條件，成功引進能獲得投資者認可的主力大商家就意味著項目操作成功了一大半，開發(fā)商所希望的短期利潤最大化也成為可能?！ 〗洜I式商鋪的招商更為復雜，不僅需要引進知名商家作為核心主力店，同時也必須依靠眾多的小經營戶才能實現實現項目的規(guī)模化經營。因此，該類型商鋪的招商側重以良好的經營環(huán)境帶動同一業(yè)種范圍內的多品種，多檔次的經營?！ 。?）兩者的推廣方式不同 因為整體經營
7、定位的要求，產權式商鋪與返租模式的結合具有必然性。返租是一種短期的操盤方式，為了迅速回籠資金，需要在較短的時間內完成招商、推廣、市場預熱，直至通過媒體轟炸達到市場認知度的最大化，配合全民投資的理念，實現短期利潤的最大化?！ 〗洜I式商鋪則不需要過多的借助媒體的炒作，而是有針對性的鎖定目標經營商家群體，進行有效地信息傳遞，完成招商行為。二、未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展的探索 1．商業(yè)物業(yè)運作模式的演變 ?。?）返租模式將逐漸退出歷史的舞臺 對于國內商業(yè)地產的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏
8、，資本市場發(fā)展不充分、房地產證券化發(fā)展緩慢的現實?！ ﹂_發(fā)商而言，返租模式是不得已而為之的短期行為，相當于向廣大中小投資者的一次再融資，其融資成本明顯較高，且涉及面廣，后遺癥多，社會影響大，風險極高?！ χ行⊥顿Y者而言，返租模式類似于一場賭博，其投資的風險集中于某一個具體項目或經營團隊的成敗上，這絕非一項科學的個人投資決策。雖然少數有實力有品牌的開發(fā)商，憑借自身的公司
