現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式探索

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1、天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式探索　　現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)是指由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷(xiāo)售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)90年代中后期，主要區(qū)別于沿街為市、自主經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)。　　隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中國(guó)加入WTO后，國(guó)際零售、家居、餐飲等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐，對(duì)商業(yè)用房的需求劇增，從而大大推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展

2、[下載自www.glzy8.com管理資源吧]?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作廣泛涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、城市規(guī)劃、建筑、投資、金融、商業(yè)、消費(fèi)者心理學(xué)等各大領(lǐng)域，已經(jīng)成為一個(gè)迫在眉睫的嶄新課題。　　　一、經(jīng)營(yíng)式與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作模式比較　　　經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)是指由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營(yíng)的需要實(shí)行統(tǒng)一歸屬、未進(jìn)行拆零銷(xiāo)售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷(xiāo)售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)已拆零銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)

3、經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷(xiāo)售，而所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷(xiāo)售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式?！　　?．兩者的共同點(diǎn)表面上產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)追求的是短期利潤(rùn)最大化，經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)追求的是長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化，但實(shí)際上兩者的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益都在于經(jīng)營(yíng)是否成功，共同點(diǎn)就是“經(jīng)營(yíng)為先”這個(gè)原則。對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)而言，即使開(kāi)發(fā)商贏取了短期的豐厚利潤(rùn)，如果經(jīng)營(yíng)不利，投資者紛紛套牢，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌和長(zhǎng)

4、遠(yuǎn)發(fā)展是很不利的。首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位，商鋪才能生存發(fā)展，經(jīng)營(yíng)商家才能賺到錢(qián)，投資者才能有回報(bào)。投資者作為弱勢(shì)群體已經(jīng)開(kāi)始覺(jué)醒，開(kāi)始為自己的投資回報(bào)和收益尋求保障。開(kāi)發(fā)商要想贏得投資者的信任，順利銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，必須加強(qiáng)招商、經(jīng)營(yíng)、管理的力度，把市場(chǎng)盤(pán)活，真正讓投資者得到回報(bào)。而對(duì)于經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言，追求的是未來(lái)資產(chǎn)的增值，這恰恰只有依靠經(jīng)營(yíng)的成功、人流量、銷(xiāo)售量的提升方可達(dá)到?！　　?．兩者的不同點(diǎn)比較　　?。?）兩者入市的出發(fā)點(diǎn)不同　　　產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)生和返租回報(bào)模式的出現(xiàn)其實(shí)是開(kāi)發(fā)商為了解決大面積營(yíng)業(yè)用房的消化和資金的回籠，在這

5、樣的前提下套現(xiàn)是首要的?！　　〗?jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)則注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，該類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的人流物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，形成以其為中心的新商圈，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值，最終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的利潤(rùn)最大化?！　　。?）兩者招商的側(cè)重點(diǎn)不同　　　產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商工作主要側(cè)重以主力商家的入駐來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，招商成為開(kāi)發(fā)商是否能成功吸引投資者的關(guān)鍵因素，而大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，使得大型零售商家的可選擇空間極大

6、，具備較強(qiáng)的談判實(shí)力。而開(kāi)發(fā)商處于劣勢(shì)，一般要犧牲巨大的租金收益作為招商的條件，成功引進(jìn)能獲得投資者認(rèn)可的主力大商家就意味著項(xiàng)目操作成功了一大半，開(kāi)發(fā)商所希望的短期利潤(rùn)最大化也成為可能?！　　〗?jīng)營(yíng)式商鋪的招商更為復(fù)雜，不僅需要引進(jìn)知名商家作為核心主力店，同時(shí)也必須依靠眾多的小經(jīng)營(yíng)戶(hù)才能實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)?；?jīng)營(yíng)。因此，該類(lèi)型商鋪的招商側(cè)重以良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶動(dòng)同一業(yè)種范圍內(nèi)的多品種，多檔次的經(jīng)營(yíng)?！　　。?）兩者的推廣方式不同　　　因?yàn)檎w經(jīng)營(yíng)定位的要求，產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式的結(jié)合具有必然性。返租是一種短期的操盤(pán)方式，為了迅速回籠資金，需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成招商、推廣、

7、市場(chǎng)預(yù)熱，直至通過(guò)媒體轟炸達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)知度的最大化，配合全民投資的理念，實(shí)現(xiàn)短期利潤(rùn)的最大化?！　　〗?jīng)營(yíng)式商鋪則不需要過(guò)多的借助媒體的炒作，而是有針對(duì)性的鎖定目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商家群體，進(jìn)行有效地信息傳遞，完成招商行為?！　　《?、未來(lái)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的探索　　　1．商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式的演變　　?。?）返租模式將逐漸退出歷史的舞臺(tái)　　　對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來(lái)講，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時(shí)面對(duì)融資渠道匱乏，資本市場(chǎng)發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)?！　　?duì)開(kāi)發(fā)商而言，返租模式是不得已而為之的短期行為，相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融資，其融資成本明顯較高，且涉