現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式探索

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1、現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式探索現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)的建筑物，它在國內(nèi)出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)90年代中后期，主要區(qū)別于沿街為市、自主經(jīng)營的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)?！　‰S著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中國加入WTO后，國際零售、家居、餐飲等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進(jìn)軍中國市場的步伐，對(duì)商業(yè)用房的需求劇增，從而大大推動(dòng)了國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作廣泛涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、城市規(guī)劃、建筑、投資、金融、商業(yè)、消費(fèi)者心理學(xué)等各大領(lǐng)域，已

2、經(jīng)成為一個(gè)迫在眉睫的嶄新課題。一、經(jīng)營式與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作模式比較　　經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營的需要實(shí)行統(tǒng)一歸屬、未進(jìn)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)已拆零銷售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。　　產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營

3、活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式?！　?．兩者的共同點(diǎn)　　表面上產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)追求的是短期利潤最大化，經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)追求的是長期利潤最大化，但實(shí)際上兩者的長遠(yuǎn)利益都在于經(jīng)營是否成功，共同點(diǎn)就是“經(jīng)營為先”這個(gè)原則。對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)而言，即使開發(fā)商贏取了短期的豐厚利潤，如果經(jīng)營不利，投資者紛紛套牢，這對(duì)開發(fā)商的品牌和長遠(yuǎn)發(fā)展是很不利的。首先必須考慮消費(fèi)市場，只有準(zhǔn)確的市場經(jīng)營定位，商鋪才能生存發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才能

4、有回報(bào)。投資者作為弱勢群體已經(jīng)開始覺醒，開始為自己的投資回報(bào)和收益尋求保障。開發(fā)商要想贏得投資者的信任，順利銷售產(chǎn)權(quán)，必須加強(qiáng)招商、經(jīng)營、管理的力度，把市場盤活，真正讓投資者得到回報(bào)。而對(duì)于經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商而言，追求的是未來資產(chǎn)的增值，這恰恰只有依靠經(jīng)營的成功、人流量、銷售量的提升方可達(dá)到。　　2．兩者的不同點(diǎn)比較　?。?）兩者入市的出發(fā)點(diǎn)不同　　產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)生和返租回報(bào)模式的出現(xiàn)其實(shí)是開發(fā)商為了解決大面積營業(yè)用房的消化和資金的回籠，在這樣的前提下套現(xiàn)是首要的。　　經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)則注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，該類型的商業(yè)物業(yè)

5、需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的人流物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，形成以其為中心的新商圈，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值，最終實(shí)現(xiàn)長期的利潤最大化?！　。?）兩者招商的側(cè)重點(diǎn)不同　　產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商工作主要側(cè)重以主力商家的入駐來帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售，招商成為開發(fā)商是否能成功吸引投資者的關(guān)鍵因素，而大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，使得大型零售商家的可選擇空間極大，具備較強(qiáng)的談判實(shí)力。而開發(fā)商處于劣勢，一般要犧牲巨大的租金收益作為招商的條件，

6、成功引進(jìn)能獲得投資者認(rèn)可的主力大商家就意味著項(xiàng)目操作成功了一大半，開發(fā)商所希望的短期利潤最大化也成為可能?！　〗?jīng)營式商鋪的招商更為復(fù)雜，不僅需要引進(jìn)知名商家作為核心主力店，同時(shí)也必須依靠眾多的小經(jīng)營戶才能實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)?；?jīng)營。因此，該類型商鋪的招商側(cè)重以良好的經(jīng)營環(huán)境帶動(dòng)同一業(yè)種范圍內(nèi)的多品種，多檔次的經(jīng)營?！　。?）兩者的推廣方式不同　　因?yàn)檎w經(jīng)營定位的要求，產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式的結(jié)合具有必然性。返租是一種短期的操盤方式，為了迅速回籠資金，需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成招商、推廣、市場預(yù)熱，直至通過媒體轟炸達(dá)到市場認(rèn)知度的最大化，配合全民投資的

7、理念，實(shí)現(xiàn)短期利潤的最大化。　　經(jīng)營式商鋪則不需要過多的借助媒體的炒作，而是有針對(duì)性的鎖定目標(biāo)經(jīng)營商家群體，進(jìn)行有效地信息傳遞，完成招商行為。二、未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展的探索　　1．商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式的演變　?。?）返租模式將逐漸退出歷史的舞臺(tái)　　對(duì)于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時(shí)面對(duì)融資渠道匱乏，資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。　　對(duì)開發(fā)商而言，返租模式是不得已而為之的短期行為，相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融資，其融資成本明顯較高，且涉及面廣，后遺癥多，社會(huì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)極高。　　對(duì)中小投資者而言，

8、返租模式類似于一場賭博，其投資的風(fēng)險(xiǎn)集中于某一個(gè)具體項(xiàng)目或經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的成敗上，這絕非一項(xiàng)科學(xué)的個(gè)人投資決策。雖然少數(shù)有實(shí)力有品牌的開發(fā)商，憑借自身的公司