《西蒙地產(chǎn)：美國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)之王（一）》

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1、西蒙地產(chǎn)：美國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)之王（一）西蒙地產(chǎn)：美國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)之王（一）來(lái)源：i美股原文鏈接　作者：王欽　中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商是萬(wàn)達(dá)，而北美最大的零售商業(yè)地產(chǎn)商是西蒙地產(chǎn)，西蒙是標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)成分股之一，2010年底市值約300億美元，超過(guò)美國(guó)前五名零售地產(chǎn)公司中另外四家公司的總和。2010年，西蒙集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入約40億美元，凈利潤(rùn)7.5億美元。本文是西蒙地產(chǎn)系列文章之一，重點(diǎn)講述西蒙地產(chǎn)商業(yè)零售地產(chǎn)部分的主要業(yè)務(wù)形態(tài)對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，Simon，多半是個(gè)陌生的名字。你也許去過(guò)大悅城，知道萬(wàn)象城，逛過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)家，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)看過(guò)電影…

2、…但是西蒙？不知道，是做什么的？那你曾經(jīng)去過(guò)美國(guó)shopping么？如果有，那你一定去過(guò)西蒙。西蒙地產(chǎn)集團(tuán)（SimonPropertyGroup，紐約證券交易所代碼“SPG”），是全美最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和北美最大的零售地產(chǎn)上市公司，并擁有北美地區(qū)公開(kāi)發(fā)售的最大的商業(yè)地產(chǎn)信托基金(REITs)。西蒙是標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)成分股之一，2010年底市值約300億美元，超過(guò)美國(guó)前五名零售地產(chǎn)公司中另外四家公司的總和。2010年，西蒙集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入約40億美元，凈利潤(rùn)7.5億美元。西蒙是美國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)之王，它旗下?lián)碛腥雷疃嗟馁?gòu)物中心、品牌折扣店，

3、其中大多數(shù)位于北美地區(qū)人口最多的75個(gè)城市，旗下的購(gòu)物中心每年大約要接待22億人次顧客。在美國(guó)為人津津樂(lè)道的頂級(jí)購(gòu)物中心中，有許多也收入在西蒙旗下，如紐約的WoodburyOutlets、長(zhǎng)島的羅斯福購(gòu)物中心、阿靈頓的時(shí)尚中心等。西蒙集團(tuán)目前總部位于印第安納州的Indianapolis，業(yè)務(wù)范圍覆蓋北美、歐洲及亞洲地區(qū)，核心業(yè)務(wù)包括商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、出租及物業(yè)管理。截至2010年12月31日，西蒙集團(tuán)在全球擁有和管理393處物業(yè)、2.6億平方英尺（大約2450萬(wàn)m2）的可租賃面積（grossleasablearea，簡(jiǎn)稱GLA）。這些物

4、業(yè)的主要形式包括：地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)（RegionalMalls）、高級(jí)工廠直銷中心（PremiumOutletCenters，國(guó)內(nèi)有翻譯為名品折扣購(gòu)物中心）、社區(qū)生活中心（Community/LifestyleCenters）、大都會(huì)區(qū)購(gòu)物中心（Mills，有翻譯為高級(jí)摩爾）和其他國(guó)際性物業(yè)（InternationalProperties）等。為了加深對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)的印象，可以與以下數(shù)據(jù)作比較：國(guó)內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)千百貨的營(yíng)業(yè)面積通常在3萬(wàn)m2左右，沃爾瑪和家樂(lè)福大型賣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積通常為1-2萬(wàn)m2。一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)用于零售、餐飲、娛樂(lè)及附屬公共區(qū)域的建

5、筑面積約為10萬(wàn)m2，其中，可租賃面積還要排除掉公共和輔助區(qū)域。在美國(guó)，西蒙集團(tuán)在41個(gè)州及波多黎各地區(qū)持有和管理338處運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)，其中包括161個(gè)地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)，58處高級(jí)工廠直銷中心，66處社區(qū)生活中心，另外還有2007年收購(gòu)米爾斯公司獲得的36處物業(yè)，以及17處其他商業(yè)中心或直銷中心。從米爾斯收購(gòu)的36處物業(yè)中，包括16家Mills（大都會(huì)區(qū)購(gòu)物中心）、16家地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)和4家社區(qū)商業(yè)中心。這些物業(yè)包含合計(jì)約2.505億平方英尺的總可租賃面積，其中西蒙自己擁有約1.595億平方英尺，約合1482萬(wàn)平方米。2010年，這些物業(yè)的

6、零售銷售總額估計(jì)約為620億美元。全球范圍內(nèi)，西蒙集團(tuán)還持有或管理位于意大利的45個(gè)歐洲商業(yè)中心、日本的8家PremiumOutlets，墨西哥的一家PremiumOutlets和韓國(guó)的一家PremiumOutlets。總計(jì)可租賃面積為1310.94萬(wàn)平方英尺。2010年7月15日，西蒙集團(tuán)出售了其與合作伙伴共同擁有的SimonIvanhoe的權(quán)益，該合資公司擁有位于法國(guó)和波蘭的7家商業(yè)中心。地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)（RegionalMalls）地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)一般包含一個(gè)傳統(tǒng)的百貨主力店，或者幾個(gè)主力店和大型零售店的組合，以及多個(gè)較小的與主力店相連

7、通的小型商店。此外還有一些附屬的獨(dú)立商店和餐廳等，通常位于沿停車場(chǎng)的周邊。截止2010年12月31日，西蒙擁有161個(gè)地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)。地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)通常是位于城市近郊區(qū)、附帶大型室外停車場(chǎng)、封閉性的、單層多入口的獨(dú)棟商業(yè)建筑，可租賃面積大致為40萬(wàn)到240萬(wàn)平方英尺（約為3.7萬(wàn)m2—22.3萬(wàn)m2）。西蒙的地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)包含總數(shù)超過(guò)18,300個(gè)店中店，其中包括709家主力店（anchors，有翻譯為錨店），其中大多是全國(guó)性的大型零售商。這意味著平均每家地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)包含3到5家主力店和超過(guò)100家獨(dú)立店鋪。從這個(gè)純粹文字的描述上，對(duì)西

8、蒙地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)這種模式可能缺乏直觀的印象，因此我們以TippecanoeMall為例，提供一個(gè)實(shí)例來(lái)說(shuō)明。Tippecanoe（蒂帕卡努）是美國(guó)印第安納州的一個(gè)縣（或譯郡，是美國(guó)地方政府架構(gòu)