合富輝煌-長沙珠江愉景灣08年?duì)I銷總綱

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1、呈送：衡陽合創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司珠江珠江··愉景灣愉景灣0808年度營銷總綱年度營銷總綱合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）2008年02月16日珠江合創(chuàng)精品世家構(gòu)筑未來本報(bào)告嚴(yán)格保密合富輝煌房地產(chǎn)本次報(bào)告目的：回顧08年?duì)I銷推廣；確定2008年?duì)I銷攻略及落實(shí)執(zhí)行；本報(bào)告嚴(yán)格保密報(bào)告結(jié)構(gòu)：目標(biāo)和現(xiàn)狀競爭占位客戶定位營銷戰(zhàn)略營銷攻略體系費(fèi)用測算本報(bào)告嚴(yán)格保密2008年目標(biāo)：1銷售目標(biāo)2008年8月1期銷售完畢；完成1期剩余兩個(gè)億左右的銷售額；2價(jià)格目標(biāo)保證2850元/平方左右的銷售價(jià)格；3品牌目標(biāo)確定優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)商的良好形象，確立合創(chuàng)衡陽

2、地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)袖地位，促進(jìn)棕櫚園銷售；本報(bào)告嚴(yán)格保密在現(xiàn)實(shí)條件下，目標(biāo)意味著什么？總貨量：402套（新貨＋剩余貨量）推廣時(shí)間：150天平均每天銷售量：2.7套需要誠意客戶：1000（40％轉(zhuǎn)化率）需要上門客戶：4000臺(tái)在目標(biāo)條件下，我們必須在客戶積累方面有質(zhì)的突破！本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目現(xiàn)狀:?一期一批推廣情況：?一期二批產(chǎn)品：?項(xiàng)目來電來訪客戶狀況：本報(bào)告嚴(yán)格保密一期一批推廣情況：一期一批總戶數(shù)：196套一期一批推廣時(shí)間：6個(gè)月銷售情況：159套銷售率：81％本報(bào)告嚴(yán)格保密規(guī)劃與建筑：?極具素雅與時(shí)尚之美感，水與建筑的交融?南偏

3、東15度，中央水景構(gòu)成一個(gè)會(huì)呼吸的小區(qū)?低層架空，泛會(huì)所的設(shè)計(jì)增大整個(gè)小區(qū)的活動(dòng)空間以及親地空間?線條與體快之間的組合極具韻律之美?人車分流，增加了人的自由空間園林解讀：?一期以園林轟動(dòng)市場?二期示范園林已經(jīng)呈現(xiàn)是否能再度轟動(dòng)市場，疲倦了的客戶是否能感覺到耳目一新，做出沖動(dòng)的決定；?在10月份自珠江·愉景展灣園林實(shí)景展之后，其他開發(fā)商已經(jīng)跟進(jìn)示區(qū)戶型解讀：6號(hào)樓優(yōu)點(diǎn)：三房兩廳（178㎡）戶型方正實(shí)用采用寬面寬，短進(jìn)深，南北通透，采光通風(fēng)效果優(yōu)良動(dòng)靜、干私分離，私秘性好內(nèi)庭院、雙陽臺(tái)贈(zèng)送面積零距離親綠三房朝南飄窗低窗設(shè)計(jì)，時(shí)尚，

4、實(shí)用四房設(shè)計(jì)，超豪華主臥套房缺點(diǎn)：178的四房太過浪費(fèi)，由于項(xiàng)目總體單價(jià)過高，能購買180㎡戶型的人群相對較少本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型解讀：8號(hào)樓三房兩廳（110—125㎡）戶型方正實(shí)用采用寬面寬，短進(jìn)深，南北通透，采光通風(fēng)效果優(yōu)良動(dòng)靜、干私分離，私秘性好雙陽臺(tái)贈(zèng)送面積三房朝南飄窗低窗設(shè)計(jì)，時(shí)尚，實(shí)用缺點(diǎn)：入口浪費(fèi)面積戶型配比從項(xiàng)目一期的戶型配比情況來看，125-164平米的奢華三房占72.14%，面積大，造成項(xiàng)目的銷售總價(jià)較高,項(xiàng)目戶型比較雷同，造成客戶群體比較單一，不能滿足多類別客戶需求。面積區(qū)戶型套數(shù)套數(shù)比間125-164三房

5、兩廳26472.14%㎡三房兩廳一171-1725113.93%庭㎡192-193四房兩廳5113.93%㎡基本情況：總來訪量1295臺(tái)，成交2008年到訪客戶數(shù)據(jù)分析：155臺(tái)，客戶轉(zhuǎn)化率為12%客戶性別情況60.00%55.44%50.00%女一．30歲以下34%40.00%二．31-40歲女30.00%三．41系列1男-50歲19.92%19.07%四．50男20.00%歲以上66%10.00%5.56%0.00%一二三四從圖表中我們可以看出來訪客從到訪客戶的年齡來看覺大多數(shù)的客戶年戶性別比例中，男性占絕大多齡在31-4

6、0歲，占比例為55.44%，41-50歲數(shù)與30歲以下的比例相當(dāng)，達(dá)到19%以上?？梢姷皆L客戶的年齡分布上與樓盤的定位比較符合，但是41-50歲年齡段的客戶比例過低，可見推廣上需要強(qiáng)化該年齡段人群的愛好以及特性。本報(bào)告嚴(yán)格保密www.cg35.cn最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案60.00%客戶置業(yè)情況50.00%客戶收入情況45.00%43.09%50.00%48.42%39.85%40.00%35.00%40.00%30.00%30.00%25.00%22.78%20.00%20.31%20.00%15.00%8.49%10.0

7、0%7.26%10.00%5.48%4.32%5.00%0.00%0.00%0次1次2次3次以上2000以下2001-50005000-1000010000-2000020000以上從客戶的曾經(jīng)的置業(yè)情況上來看，仍然有從客戶的月收入來看，只有4.32%客戶20.31%的比例沒有購房經(jīng)歷，與客戶年齡收入低于2000元以下，高達(dá)53%的客戶分布，即30歲以下的客戶比例分布情況比家庭收入情況在5000元以上，因此客較符合。絕對多數(shù)客戶都曾經(jīng)有過置業(yè)經(jīng)戶中有一半以上的人有能力購買本項(xiàng)歷，更多的客戶曾經(jīng)有過31.2%的客戶曾目，在推廣上

8、是比較成功的，吸引了經(jīng)有過兩次以上的置業(yè)經(jīng)歷，可見衡陽購城市中的上層的一部分。房人群比較集中，多以多次置業(yè)者為主。本報(bào)告嚴(yán)格保密www.cg35.cn最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案30.00%40.00%25.64%35.21%35.00%25.00%23.71%30.00%20