如何開發(fā)三線城市商業(yè)地產(chǎn)復旦論壇

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1、模仿與創(chuàng)新三線城市商業(yè)地產(chǎn)何去何從看上去很美的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)——重點是商業(yè)還是地產(chǎn)？三線城市又怎樣的機會？市值前十位的商業(yè)股10年資產(chǎn)總額總市值排名資產(chǎn)總額（億元）2001200220032004200520062007200820092010王府井（600859）29303333354265617483天虹商場（002419）25303971百聯(lián)股份（600631）393736748074125128151147重慶百貨（600729）12131415161821232786豫園商城（600655）353035383848707486102大商股份（60069

2、4）2539436362769094110119鄂武商A（000501）32353532323342515874合肥百貨（000417）11131618202324333644廣州友誼（000987）7.558.089.910111417192229友阿股份（002277）1211152632平均值23.8225.6427.7435.3836.7537.7849.0052.8062.9078.70市值前10位地產(chǎn)股10年資產(chǎn)總額總市值排名資產(chǎn)總額（億元）2001200220032004200520062007200820092010萬科64821051552194

3、851001119213762156保利1842801644085368981523招商4652598489142251374478598新湖中寶212625252673103138219284陸家嘴75778896110123143177194235金地集團2230485866107253351555728金融街1128365773112138274423541泛海建設21253331377277198227223首開股份101312192841228221331427榮盛發(fā)展9914234865136212平均值33.7541.62547.1111166.60

4、74.20134.20265.00352.60483.70692.70地產(chǎn)和商業(yè)TOP10十年平均資產(chǎn)總額增長土地財政的三個階段初創(chuàng)期94年—04年政府原始積累期土地供應量無節(jié)制成長期05年—08年政府完成原始積累土地招拍掛供應壟斷成熟期09年——房價高到脫離基本面和經(jīng)濟適用房并行雙軌制中國式的房價構成土地財政成長期土地財政初創(chuàng)期商業(yè)和住宅土地供求對比（上海）商業(yè)住宅離開城市核心區(qū)的商業(yè)有道具化趨勢第一代萬達第二代萬達第三代萬達純商業(yè)5萬平方沃爾瑪80%+出售散鋪長沙、南昌、青島純商業(yè)15萬平方百貨、超市、影院等5、6個主力店文化、娛樂、體育、酒店等沈陽、天津城市

5、綜合體商業(yè)、酒店、住宅、寫字樓50—100萬平方百貨、超市、影院、餐飲等主力店和單店各占50%寧波、上海、北京、成都城市核心區(qū)城市核心區(qū)城市副中心，開發(fā)區(qū)CBD等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)五星級酒店地位核心配套配套配套代表作品萬達廣場萬千百貨萬達影院經(jīng)營思路商業(yè)購物中心只租不售住宅、寫字樓、小商鋪平衡現(xiàn)金流議價籌碼長線發(fā)展圖謀后市吸引客流業(yè)態(tài)組合中重要環(huán)節(jié)長線發(fā)展綜合體形象重要構成拿地的談判籌碼商業(yè)徹底道具化的公司三線城市商業(yè)地產(chǎn)需要踏準的三個機會城市開發(fā)新城化商業(yè)企業(yè)重資產(chǎn)化本土餐飲規(guī)?；€城市商業(yè)地產(chǎn)的三個要點趨勢案例文化中心建設作為項目核心三線城市普遍進

6、入新城開發(fā)階段文化中心的投入可以贏得地方政府好感百貨超市零售類物業(yè)定向出售踏準國內(nèi)商業(yè)企業(yè)重資產(chǎn)化進程房企及時將風險分散美特斯邦威大量收購商鋪紅星美凱龍?zhí)K寧等等自有商鋪以本土化餐飲為主進行招商本土餐飲開始規(guī)?；瘮U張?zhí)茖m香港上市俏江南等等現(xiàn)階段酒店只能作為高成本道具存在北京上海杭州天津供應+33%+17%+37%+45%需求-1%-4%+15%+11%住宿率-17.2%-11.7%-11.1%-11.8%房價-26%-24%-7%-19%RVEPAR-43%-38%-7%-40%（07-10年，4城市酒店供求調(diào)查，引用數(shù)據(jù)）