如何開發(fā)三線城市商業(yè)地產(chǎn)(復(fù)旦論壇課件).ppt

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1、模仿與創(chuàng)新三線城市商業(yè)地產(chǎn)何去何從看上去很美的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)——重點(diǎn)是商業(yè)還是地產(chǎn)？三線城市又怎樣的機(jī)會？市值前十位的商業(yè)股10年資產(chǎn)總額總市值排名資產(chǎn)總額（億元）2001200220032004200520062007200820092010王府井（600859）29303333354265617483天虹商場（002419）25303971百聯(lián)股份（600631）393736748074125128151147重慶百貨（600729）12131415161821232786豫園商城（600655）35303538384870

2、7486102大商股份（600694）2539436362769094110119鄂武商A（000501）32353532323342515874合肥百貨（000417）11131618202324333644廣州友誼（000987）7.558.089.910111417192229友阿股份（002277）1211152632平均值23.8225.6427.7435.3836.7537.7849.0052.8062.9078.70市值前10位地產(chǎn)股10年資產(chǎn)總額總市值排名資產(chǎn)總額（億元）2001200220032004200520

3、062007200820092010萬科64821051552194851001119213762156保利1842801644085368981523招商4652598489142251374478598新湖中寶212625252673103138219284陸家嘴75778896110123143177194235金地集團(tuán)2230485866107253351555728金融街1128365773112138274423541泛海建設(shè)21253331377277198227223首開股份10131219284122822133

4、1427榮盛發(fā)展9914234865136212平均值33.7541.62547.1111166.6074.20134.20265.00352.60483.70692.70地產(chǎn)和商業(yè)TOP10十年平均資產(chǎn)總額增長土地財(cái)政的三個(gè)階段初創(chuàng)期94年—04年政府原始積累期土地供應(yīng)量無節(jié)制成長期05年—08年政府完成原始積累土地招拍掛供應(yīng)壟斷成熟期09年——房價(jià)高到脫離基本面和經(jīng)濟(jì)適用房并行雙軌制中國式的房價(jià)構(gòu)成土地財(cái)政成長期土地財(cái)政初創(chuàng)期商業(yè)和住宅土地供求對比（上海）商業(yè)住宅離開城市核心區(qū)的商業(yè)有道具化趨勢第一代萬達(dá)第二代萬達(dá)第三代萬達(dá)純

5、商業(yè)5萬平方沃爾瑪80%+出售散鋪長沙、南昌、青島純商業(yè)15萬平方百貨、超市、影院等5、6個(gè)主力店文化、娛樂、體育、酒店等沈陽、天津城市綜合體商業(yè)、酒店、住宅、寫字樓50—100萬平方百貨、超市、影院、餐飲等主力店和單店各占50%寧波、上海、北京、成都城市核心區(qū)城市核心區(qū)城市副中心，開發(fā)區(qū)CBD等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)五星級酒店地位核心配套配套配套代表作品萬達(dá)廣場萬千百貨萬達(dá)影院經(jīng)營思路商業(yè)購物中心只租不售住宅、寫字樓、小商鋪平衡現(xiàn)金流議價(jià)籌碼長線發(fā)展圖謀后市吸引客流業(yè)態(tài)組合中重要環(huán)節(jié)長線發(fā)展綜合體形象重要構(gòu)成拿地的談判籌碼

6、商業(yè)徹底道具化的公司三線城市商業(yè)地產(chǎn)需要踏準(zhǔn)的三個(gè)機(jī)會城市開發(fā)新城化商業(yè)企業(yè)重資產(chǎn)化本土餐飲規(guī)?；€城市商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)要點(diǎn)趨勢案例文化中心建設(shè)作為項(xiàng)目核心三線城市普遍進(jìn)入新城開發(fā)階段文化中心的投入可以贏得地方政府好感百貨超市零售類物業(yè)定向出售踏準(zhǔn)國內(nèi)商業(yè)企業(yè)重資產(chǎn)化進(jìn)程房企及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)分散美特斯邦威大量收購商鋪紅星美凱龍?zhí)K寧等等自有商鋪以本土化餐飲為主進(jìn)行招商本土餐飲開始規(guī)模化擴(kuò)張?zhí)茖m香港上市俏江南等等現(xiàn)階段酒店只能作為高成本道具存在北京上海杭州天津供應(yīng)+33%+17%+37%+45%需求-1%-4%+15%+11%住宿率-17.

7、2%-11.7%-11.1%-11.8%房價(jià)-26%-24%-7%-19%RVEPAR-43%-38%-7%-40%（07-10年，4城市酒店供求調(diào)查，引用數(shù)據(jù)）