北京中廣信-清河灣項(xiàng)目全案策劃報(bào)告

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1、清河灣項(xiàng)目策劃報(bào)告北京·中廣信清河灣項(xiàng)目策劃報(bào)告1.宏觀經(jīng)濟(jì)篇2.區(qū)域市場篇3.項(xiàng)目SWOT分析4.項(xiàng)目定位篇5.營銷推廣篇宏觀經(jīng)濟(jì)篇宏觀經(jīng)濟(jì)篇GDP增幅高于全國平均水平。增長速度較快且平穩(wěn)。城市處于上升發(fā)展階段。老工業(yè)城市工業(yè)額較高。輕重工均有基礎(chǔ)就業(yè)人數(shù)多。能源工業(yè)有一定比重。宏觀經(jīng)濟(jì)篇宏觀經(jīng)濟(jì)篇城市建設(shè)明顯放在首位，城市步入擴(kuò)張發(fā)展階段。固定投資帶動(dòng)多行業(yè)共同繁榮老工業(yè)基地“復(fù)蘇”。建設(shè)投資明顯占據(jù)主導(dǎo)地位，占總投資額的84%。房地產(chǎn)投資總額以及比例不大，證明市場處于初級(jí)發(fā)展階段。宏觀經(jīng)濟(jì)篇宏觀經(jīng)濟(jì)篇陽原縣涿鹿縣人

2、均收入水平不高，考慮到統(tǒng)計(jì)誤差收入水平基本在650元。以目前人均購買力計(jì)算，對(duì)整體房地產(chǎn)購買力貢獻(xiàn)水平較低。宏觀經(jīng)濟(jì)篇宏觀經(jīng)濟(jì)篇——總述總述∑城市目前處于一個(gè)發(fā)展成長的階段，各方面條件趨于成熟。∑城市經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國水平，發(fā)展較為活躍?！瞥鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為優(yōu)秀，工業(yè)、能源基礎(chǔ)較好，發(fā)展?jié)摿Υ?。∑城市人均收入水平一般，但消費(fèi)意識(shí)較為開放，商業(yè)較為繁榮?！平衲陙沓鞘泄潭ㄙY產(chǎn)投資趨熱，城市建設(shè)改造加速，促進(jìn)但商品房建設(shè)比重不高，未來增長空間較高?！瞥鞘性诎l(fā)展過程中，由于經(jīng)濟(jì)、土地等條件，城市南擴(kuò)趨勢基本已經(jīng)形成。區(qū)域市場

3、篇區(qū)域市場篇北京·中廣信區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——供給供給產(chǎn)品營銷?容積率較高密度?售樓處布局成功。大、私密度低。?沿路燈箱布局很實(shí)?傳統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃，效提升項(xiàng)目知名度。本身亮點(diǎn)較少。?宣傳上抓住了一些?規(guī)劃上簡單排列，賣點(diǎn)。產(chǎn)品差異化低。?大戶型產(chǎn)品滯銷。區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——供給供給產(chǎn)品營銷?戶型面積很大，?高位宣傳，貴族突出了相當(dāng)?shù)墓δ芑b，不僅體現(xiàn)在性甚至奢華性。樓書、宣傳單頁上?所屬區(qū)位較好，核而且案場布置也很好。心區(qū)域配套好。?價(jià)值主要以地段?商業(yè)對(duì)住宅的圍合為依托，營銷推廣作用不佳。效

4、果一般。區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——供給供給產(chǎn)品營銷?區(qū)位條件、周邊?售樓處地理布局配套一般，較為成功，大大降低?傳統(tǒng)多層產(chǎn)品設(shè)計(jì)了客戶心理距離。外立面品質(zhì)感較低。?案場布局較為大氣，?規(guī)劃上建于山地但沒能應(yīng)用營銷手段宜居性、便捷性較低成功規(guī)避產(chǎn)品問題。區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——價(jià)格價(jià)格各盤由于入市時(shí)間不同，所處區(qū)位不同均價(jià)存在一定差異，但基本處于同一水平上。容辰不僅在地段上占據(jù)優(yōu)勢，產(chǎn)品面積也較大，市場定位與高端，均價(jià)較突出。區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——客群需求分析客群需求分析產(chǎn)品年齡層次客群需求分析戶型職業(yè)方面購買力區(qū)域市場篇

5、區(qū)域市場篇——客群需求分析客群需求分析本司通過明調(diào)、暗調(diào)相結(jié)合方式獲取如下數(shù)據(jù)進(jìn)行分析本司通過明調(diào)、暗調(diào)相結(jié)合方式獲取如下數(shù)據(jù)進(jìn)行分析板樓塔樓板樓以其低密度，宜居性受到22%市場認(rèn)可塔樓的出現(xiàn)標(biāo)志著房地產(chǎn)市場趨于成熟且土地、樓價(jià)上升。78%多層小高層多層建筑密度低，成本低、品質(zhì)感弱，是初級(jí)市場表現(xiàn)。44%小高層犧牲了低密度性但加強(qiáng)56%了品質(zhì)感證明市場需求層次上升。區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——客群需求分析客群需求分析12%12%市場主力購房人群在30—40歲20—20%之間。2525—高齡購房人群為子女置業(yè)需求3535—是客

6、觀存在的。4032%24%10%政府人員購房比例較大，其對(duì)應(yīng)公務(wù)員37%年齡基本在33歲左右。24%國企員工私營主城市商業(yè)文化較濃，私營主的私企員工購買力較強(qiáng)且很活躍。29%區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——客群需求分析客群需求分析8%25%16—18萬為當(dāng)前客群可以接受14—16萬16—18萬的主力套總價(jià)。25%18—20萬20—25萬折合成單價(jià)，市場接受的主力25萬以上單價(jià)維持在1800元/㎡。41%5%一次置業(yè)客群基本屬于年輕人，一次置業(yè)其購買力相當(dāng)一部分來自父輩。二次置業(yè)二次置業(yè)人群具備“二元性”。42%多次置業(yè)多次置業(yè)者

7、不成熟但存在。53%區(qū)域市場篇區(qū)域市場篇——分析總述分析總述∑目前市場供給量一般，明年入市新項(xiàng)目較少，市場上存在相當(dāng)量的大戶型產(chǎn)品存量房源?！剖袌鰞r(jià)格主要受到地段、區(qū)位天然因素影響，價(jià)格實(shí)現(xiàn)基本依靠市場本身自然消化達(dá)成，這是市場發(fā)展初級(jí)階段不可回避的事實(shí)，容辰雖然引入一定營銷賣點(diǎn)但還是基于其優(yōu)越的地段價(jià)值之上實(shí)現(xiàn)的?！瓶腿盒枨蠖嘣^為明顯，出現(xiàn)了一部分“屯房”以及“二次置業(yè)”客群，但“新房新婚”理念下這部分客群成為市場上的剛性需求客群但購買力不強(qiáng)。項(xiàng)目SWOT分析北京·中廣信項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢劣勢地塊

8、條件較好整體規(guī)劃中規(guī)中矩賣點(diǎn)少產(chǎn)品條件較好產(chǎn)品較傳統(tǒng)引發(fā)同質(zhì)競爭戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀機(jī)會(huì)威脅整體市場較為活躍市場存在一定競爭項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位前景樂觀項(xiàng)目周邊人氣較低周邊的人文條件好區(qū)塊的宜居性市場有抗性張家口周邊購買力加強(qiáng)周邊配套條件一般項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析——SO增長性戰(zhàn)略增長性戰(zhàn)略優(yōu)勢地塊條件較好產(chǎn)品條件較好利用