合富輝煌9月至國慶東莞樓市報告

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1、www.fdcsky.cn2008年9月至國慶東莞樓市報告合富輝煌第一部分市場背景影響樓市發(fā)展的因素錯綜復(fù)雜央行重申對房地產(chǎn)緊縮政策　　　　各地政府放松地方政策限制www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn東莞：住房需求放緩，開發(fā)投資量卻在增加后市壓力大　　??東莞經(jīng)濟(jì)整體仍保持較快速度發(fā)展，上半年生產(chǎn)總值同比增加16%，城市人均收入增加8%，居民存款增加8.4%　　??雖然東莞經(jīng)濟(jì)整體仍保持增長，但由于成本上升、出口減少等各種因素影響，東莞規(guī)模以上工業(yè)利潤總額同比去年減少了19.6%，企業(yè)主普

2、遍感到今年生意難做，對房地產(chǎn)而言，需求增長速度放慢　　??房地產(chǎn)投資性需求減少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資量卻增加三成，加劇房地產(chǎn)市場供過于求的格局土地市場：前三季度以工業(yè)用地需求為主www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　??08年前3季度的工業(yè)用地供應(yīng)面積和成交面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商住類用地，這和07年的情況完全相反?！　??06年工業(yè)用地供應(yīng)總面積為52萬平米，07年的為50.4萬平米。而08年前3季度266.7萬平米的工業(yè)用地，其供應(yīng)面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過06年和07年的工業(yè)用地供

3、應(yīng)面積總和。08年上半年的工業(yè)用地供應(yīng)和成交量激增，而且主要集中在松山湖的北部工業(yè)城和虎門港，這與東莞政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有密切的關(guān)系，大力發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，松山湖是其中一個最大的基地。????商住用地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)　　　　　　　　??08年前3季度流拍地塊共29宗，流拍面積高達(dá)84.7萬㎡；　　??其中商住類用地流拍19宗，流拍面積為60.5萬平米，占總流拍面積的71％；　　??08年樓市氣氛的持續(xù)低迷，導(dǎo)致土地市場的寒冬期不斷延續(xù)，商住用地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)。開發(fā)商出手拿地可說是慎之又慎。商住地價回落，多以底價

4、成交www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　　　??08年前3季度商住類用地的成交面積和成交總價同比07年雙雙下滑，成交面積僅為142.6萬平米，比07年同期減少21.9%。　　??08年前3季度共成交29宗商住用地，其中15宗以底價成交，7宗超出底價10%以內(nèi)，只有一宗位于莞城的商住地塊以超出底價109%的高價成交，但這是08年1月份成交的地塊?！　??隨著樓市氣氛的進(jìn)一步低迷，地塊多以起拍底價或者稍高于底價的價格成交。08年前3季度成交商住用地平均地面單價4040元/平米住宅市場：銷售

5、低迷供嚴(yán)重過于求樓市形勢嚴(yán)峻　　　www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn08年前三季度全市住宅：　　??供應(yīng)面積436萬㎡，同比去年464.9萬㎡略減6.2%，　　??簽約面積249萬㎡，同比去年487.4萬㎡減少約49%。　　　　　　　　　　　　　第二部分大市概況概述：????全球經(jīng)濟(jì)衰退，美國金融危機(jī)惡化并殃及歐洲，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，天災(zāi)人禍不斷,通貨膨脹居高難下，居民財富縮水，全國大城市進(jìn)入樓市調(diào)整等諸多因素使居民購房意愿銳減，加之東莞經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型前景不明朗、東莞商品房有效購買力有限等

6、諸多因素導(dǎo)致08年以來商品房銷售持續(xù)低迷，樓市觀望持久難散.東莞房價經(jīng)歷3月份以來近半年調(diào)整已基本趨穩(wěn)，鑒于銷售低迷、觀望濃厚、存貨壓力巨大等因素，后市房價小幅下行波動現(xiàn)象仍然存在。今年9月普遍不被市場看好，開發(fā)商減產(chǎn)讓利自救，房價遇下行壓力.9月新品供應(yīng)大幅減少，市場以消化存貨為主，樓市氛圍冷清。08年9月全市住宅供求雙線下滑四至六成www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　??08年9月全市住宅預(yù)售面積57.5萬㎡，同比07年減少45.5%，同比06年減少51.1%，預(yù)售套數(shù)5728套，

7、同比07年減少48.5%，同比06年減少44%　　??08年9月全市住宅簽約面積22.6萬㎡，同比去年58.2萬㎡減少55%?！　??08年9月全市住宅銷售額11.8億元，同比去年39億元減少70%　　??08年9月全市住宅簽約均價5198元/㎡，同比去年6694元/㎡下降22.3%“金九”不被看好新品供應(yīng)減少四成以消化存量為主　??　　??08年9月至國慶四大城區(qū)約有18個樓盤新品供應(yīng)，同比去年減少1個，供應(yīng)總套數(shù)僅2794套，同比去年減少四成。新盤上市僅3個，同比去年減少2個，www.fdcsky.c

8、nwww.fdcsky.cn市場以舊盤新推為主?！　??四大城區(qū)新推貨由多到少排列為南城、萬江、東城和莞城。萬江區(qū)08年樓市供應(yīng)增加明顯，樓市競爭激烈。樓市氛圍:冷清一年不如一年　購房優(yōu)惠五花八門突顯自然環(huán)境稀缺性房價：“3字頭”泛濫已視線模糊棄價保量讓利自救高調(diào)亮相積累客戶所謂的“樓王”…已風(fēng)光不再08年大打“明星”牌以聚人氣www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　　　　　　　　　　第三部分區(qū)域概況