合富輝煌東莞樓市監(jiān)測(cè)報(bào)告

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1、第一部分：宏觀信息綜述本月透視■建行首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)市場(chǎng)影響有限中國建設(shè)銀行東莞分行4月1日正式公開了一份個(gè)人住房貸款“個(gè)人須知”（以下簡稱“個(gè)人須知”），其中特別強(qiáng)調(diào)了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，稱如果借款人家庭曾經(jīng)利用貸款購房，但能證明其利用貸款所購房產(chǎn)已出售的，再購買房產(chǎn)仍算首套房。貸款買房后賣掉再買房仍算首套房，成為這個(gè)“首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”最為引人關(guān)注的地方。這意味著，已結(jié)清第一套住房貸款并將該套房售出，貸款人再次申請(qǐng)購房貸款時(shí)，可享受首套住房貸款優(yōu)惠，例如：再購房貸款首付也將從40%降低到20%

2、或30%.對(duì)于人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行，建行東莞分行對(duì)于東莞人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)界定為57.38平方米平方米（建筑面積）。操作困難未成實(shí)際利好根據(jù)日前公布的《2007年東莞市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，對(duì)東莞市人均住房建筑面積作了明確界定，即為57.38平方米。東莞三口之家戶均住宅面積接近180平方米，而120平方米~180平方米，目前是東莞主流產(chǎn)品的面積。表面上看，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)定下來，將對(duì)東莞樓市銷售產(chǎn)生很大的積極促進(jìn)作用，可以釋放很大需求。但實(shí)際上由于執(zhí)行困難

3、，這個(gè)政策并不能對(duì)東莞樓市的回暖產(chǎn)生積極影響。銀行方面同時(shí)表示，如果首套貸款房的人均住房面積低于上述標(biāo)準(zhǔn)，借款人貸款購買第二套房時(shí)，需要向銀行提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果，就可比照首套自住房享受優(yōu)惠利率和首付。但目前情況是房地產(chǎn)管理部門由于信息系統(tǒng)不健全等原因，往往拒絕出示家庭住房總面積查詢結(jié)果，并且對(duì)于跨地區(qū)購房客戶，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門更不能查詢到其住房情況。目前對(duì)于例如外地客戶購房、第三第四套房如何操作等問題，大多數(shù)銀行甚至沒有出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，所以政策

4、推行緩慢，執(zhí)行十分困難，客戶申請(qǐng)稀少?！绊氈蔽茨茉诮鹑趯用嬷С謽鞘谢嘏讶哭k完出售并結(jié)清第一套住房貸款手續(xù)，再貸款購買的第二套房的借款人，現(xiàn)在銀行業(yè)務(wù)中占比很小。“一般人都是先找好‘下家’，然后才出售第一套房子，不然房子賣出去了，自己住哪里？”銀行人士如是說。并且銀行的這種做法算不上政策的松動(dòng)，因?yàn)樵缭谌ツ甑诙追康恼吖家詠?，東莞一些規(guī)模較小的銀行針對(duì)有正常換房需求的人，就已經(jīng)開始“區(qū)別對(duì)待”了。數(shù)據(jù)顯示，2月份東莞?jìng)€(gè)人房貸增量為70.89億元，較1月份的增量680多億元下降了90%，

5、同比2007年2月份300多億元的增量也下降很多。而個(gè)貸仍是各家銀行的重點(diǎn)經(jīng)營區(qū)域，同時(shí)個(gè)貸也是風(fēng)險(xiǎn)較小的資產(chǎn)，在信貸緊縮情況下，各家銀行對(duì)個(gè)貸仍會(huì)非常重視，但由于操作上不具備可行性，建行的“個(gè)人須知”并不能在金融支持的層面促使樓市回暖。相關(guān)連接：“第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)”各行不一從建設(shè)銀行東莞分行獲悉，對(duì)于已結(jié)清第一套住房貸款并將該套房售出，再次申請(qǐng)購房貸款時(shí)則可享受首套住房貸款優(yōu)惠。而工行對(duì)于首套房認(rèn)定則另有標(biāo)準(zhǔn)，“第二套房的認(rèn)定以家庭為單位，除借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄酵?，再次申?qǐng)貸款

6、時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行。不過此人均住房面積還須報(bào)人民銀行東莞中心支行審批，同意才按此標(biāo)準(zhǔn)。”工行有關(guān)人士表示，“對(duì)于‘已結(jié)清第一套住房貸款并將該套房售出，貸款人再次申請(qǐng)購房貸款，仍算第二套?！苯煌ㄣy行相關(guān)士表示：“現(xiàn)在沒有收到任何通知，還是嚴(yán)格按照央行的要求執(zhí)行第二套房貸政策。如果真有松動(dòng)就是全國都有變化，不會(huì)這家銀行執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那家銀行執(zhí)行那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。”該人士還表示，如果變動(dòng)了，交行將及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施，以保持產(chǎn)品的競(jìng)爭力。中行一負(fù)責(zé)人則表示，現(xiàn)在存在較大爭議，不過目前仍按照監(jiān)管部門的“通

7、知”執(zhí)行。同時(shí)也不排除根據(jù)市場(chǎng)變化作出調(diào)整?！龇績r(jià)急挫斷供風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)由于樓價(jià)不斷下調(diào)和房地產(chǎn)需求的萎縮，以及銀行利率不斷上調(diào)，使購房者面臨巨大的資金壓力，風(fēng)臨美麗灣、晶城、金升公寓等樓盤退房糾紛不斷。這種情況如果繼續(xù)惡化，部分購房客戶有可能采取斷供的極端措施，這將導(dǎo)致銀行壞賬增加，并對(duì)包括開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者在內(nèi)的市場(chǎng)生態(tài)體系造成嚴(yán)重傷害。斷供原因?qū)ψ宰⌒涂蛻舳?，?dāng)需要繼續(xù)支付的供款總額，高于購置同等質(zhì)素新房的總價(jià)時(shí)，客戶會(huì)往往會(huì)考慮是否斷供。由于客戶采取銀行按揭方式貸款，斷供后客戶將進(jìn)入信

8、用紀(jì)錄黑名單，將來難以從銀行貸款，因此如果需要繼續(xù)支付的款項(xiàng)與購置同等質(zhì)素的新房價(jià)格相差不大時(shí)，客戶會(huì)慎重考慮斷供問題。投資型客戶除了上述原因外，還會(huì)由于資金鏈周轉(zhuǎn)不靈或者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀等原因斷供。斷供問題已經(jīng)顯露苗頭在不考慮價(jià)格預(yù)期以及投資因素的前提條件下，通過計(jì)算可知，如果一年時(shí)間內(nèi)房價(jià)直降30%，繼續(xù)供款總額與房屋重置成本則相當(dāng)，斷供現(xiàn)象將開始出現(xiàn)；房價(jià)如果直降超過30%以后，繼續(xù)供款總額高于房屋重置成本，相對(duì)而言，繼續(xù)供房不如買新房合算。東莞市區(qū)部分典型樓盤，質(zhì)素相當(dāng)單位的價(jià)格從去年七月