經(jīng)典-案例研究分享

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1、“星河灣”案例研究分享來看好房子2004年下半年，上海首度出讓的這幅超大居住用地，吸引了包括新鴻基、和黃在內(nèi)的十幾家地產(chǎn)巨子競標(biāo)，在耗時(shí)一年多的“馬拉松”式競標(biāo)過程中，金地集團(tuán)曾報(bào)出59.89億元的天價(jià)，但最終竟然敗給了傳言由陸家嘴集團(tuán)內(nèi)定的星河灣地產(chǎn)。2007年9月28日，星河灣地產(chǎn)以42.4億元將浦東花木新民地塊收入囊中，樓板價(jià)僅為8000元/平方米。土地之爭本來已經(jīng)偃旗息鼓，但今年初浦東新區(qū)規(guī)劃局一紙《浦東花木新民北塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》又重新引發(fā)業(yè)界對花木地塊的熱議?！盀榱寺鋵?shí)在陸家嘴功能區(qū)域范圍內(nèi)的1萬套人才公寓，新民北塊地塊需要解決其

2、中近5000套住宅，原修建性詳細(xì)規(guī)劃容量不能滿足新形勢的要求，因此浦東新區(qū)發(fā)改委委托編制新民北塊地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。”原來星河灣并沒有獲得花木新民地塊的全部使用權(quán)，而是與陸家嘴集團(tuán)合作開發(fā)高端住宅項(xiàng)目：總建筑面積53.6萬平方米地塊中，有24.6萬平方米歸屬于陸家嘴集團(tuán)，星河灣開發(fā)的住宅面積為29萬平方米。根據(jù)這份文件，陸家嘴公司將容積率從1.51提高到1.8，住宅套數(shù)約4200套，均為人才公寓。此外，星河灣地塊則將增加約2萬平方米、折合約400套公寓式酒店，作為人才公寓，同時(shí)配置3000平方米的公建。?為什么是星河灣2009年，星河灣在上海

3、浦東花木的高端公寓產(chǎn)品將要亮相。這塊被冠以“地王”稱號的花木新民大型住宅地塊，自誕生之日起便一波三折、備受關(guān)注。廣東宏宇集團(tuán)成立于1994年，2001年成功推出星河灣地產(chǎn)品牌，在行業(yè)中樹立了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，接受各地的參觀考察團(tuán)體數(shù)百個(gè)，獲得國內(nèi)外榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)四十多個(gè)，成為中國品質(zhì)地產(chǎn)的探索者。宏宇集團(tuán)一直堅(jiān)持走精細(xì)化品質(zhì)地產(chǎn)的道路，目標(biāo)是打造中國樓市的“勞斯萊斯”。?星河灣是誰廣東星河灣（2001年）北京星河灣（2005年）--整體規(guī)劃--園林景觀--建筑風(fēng)格--戶型設(shè)計(jì)--裝修品質(zhì)--細(xì)節(jié)之美……目錄?向星河灣學(xué)習(xí)什么解讀星河灣——整體規(guī)劃?為什么星

4、河灣從遠(yuǎn)處看覺得很密整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例廣州星河灣采用的是“星座式”布局整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例星座式布局就是自然、不對稱的建筑布局。星河灣的星座式建筑組團(tuán)有利于建筑物外立面能被最大限度地展開，增大了屋內(nèi)通風(fēng)采光的墻面；而沿江一線轉(zhuǎn)折彎延的組團(tuán)布局，更增加了江景單元。?什么是星座式布局整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例這樣的組團(tuán)設(shè)計(jì)有利于空氣流通；建筑群體有韻律的錯(cuò)落形成視線通廊，也避免了戶與戶之間的對視；而從數(shù)字上講，以廣州星河灣三期為例，其建筑密度僅為22.5%。?星座式布局有什么優(yōu)點(diǎn)?北京星河灣如何規(guī)劃北京星河灣整體規(guī)劃人性化的規(guī)劃北

5、京星河灣保留了廣州星河灣的靈動(dòng)、韻律、節(jié)奏，采用大圍合布局。以高層板式為主的建筑順應(yīng)地形、變化有序，北高南低、西低中高，使多數(shù)住戶南北朝向，打破常見的南北向兵營式排列，保持了建筑的錯(cuò)落之美。解讀星河灣——園林景觀星河灣園林秉承綠化與建筑互為界面，相互圍合的理念，實(shí)現(xiàn)了四大突破：高差：在園區(qū)創(chuàng)造了36處高差，地形變化非常豐富；樹：園林部門車行15萬公里，引進(jìn)了約百個(gè)品種、6700棵大樹，秋冬兩季1/3落葉，1/3彩葉，1/3保持綠色；水：北京星河灣有四大水系，并成功打造了內(nèi)外兩個(gè)大小循環(huán)，星河灣自建水廠，令園區(qū)環(huán)境用水保持清澈，解決了中國園林的水清

6、則無魚的遺憾；黃臘石：北京星河灣首期運(yùn)進(jìn)了5000多噸黃蠟石，這些巨石的搬運(yùn)、擺放無不費(fèi)盡心思。?星河灣園林有何突破園林景觀——以北京星河灣為例北京星河灣采用了立體平均式園林景觀，主動(dòng)創(chuàng)造場地高差，形成自然起伏，有效增大綠化面積，并且使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，同時(shí)還增強(qiáng)了首層住戶的私密性。?誰說北京社區(qū)無園林園林景觀——高差中心園林，營造出36個(gè)高差北京星河灣開展北溫帶園林改造工程，把園區(qū)的30萬平方米土壤做了改良。?誰說北京社區(qū)無園林園林景觀——樹秘魯蜜棕星河灣在全世界同緯度的國家尋找的樹種移植到北京，而且在周邊建立苗圃。?誰說北京社區(qū)無園林

7、園林景觀——樹北京星河灣整體可養(yǎng)殖水域1.2萬立方(不含生態(tài)公園)，利用地勢營造自然落差，把生態(tài)公園----一期親水池塘----二期親水池塘----青年溝有機(jī)融匯在一起，形成水體大循環(huán)。?園林水系如何有機(jī)融匯園林景觀——水石是北京星河灣的精華之作，通過水、石、綠化的融合創(chuàng)作出“源于自然，勝于自然”的意境。選用廣東的河石，營造出嶺南園林風(fēng)格的精華。園林景觀——黃臘石?5000噸黃臘石如何堆放園林景觀——重綠植輕硬地、重木輕草?樹多、花多、草少因?yàn)榇蟪叨鹊膹V場和集中綠地只適用于城市空間。星河灣為了營造回家的感覺，在社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中注重社區(qū)各處都要有園林

8、景觀，使建筑與園林充分融合，如在一期園林中就有46個(gè)園林水景。與此同時(shí)，星河灣慣于大手筆地對周邊環(huán)境進(jìn)行改造，將社區(qū)環(huán)境向外延伸。園林景