宏觀調(diào)控背景下的股市與樓市

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1、2011:宏觀調(diào)控背景下的股市與樓市中國社會科學(xué)院金融研究所尹中立提綱一、房地產(chǎn)發(fā)展的四種主要模式二、中國房地產(chǎn)市場存在的主要問題三、房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與展望四、貨幣、信貸與房價(jià)五、住房限購政策是否會分流資金到股市？六、股市、樓市展望一、房地產(chǎn)發(fā)展的四種模式衡量一個(gè)國家房地產(chǎn)發(fā)展模式的標(biāo)準(zhǔn)是：社會效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和生態(tài)效應(yīng)進(jìn)行衡量社會效應(yīng)：是看它的發(fā)展是不是體現(xiàn)了社會公平；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：是看它的發(fā)展過程中有沒有造成房價(jià)的劇烈波動；生態(tài)效應(yīng)：是看它的發(fā)展過程中是不是關(guān)注了生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。美國模式社

2、會公平：美國做得比較好，絕大部分人都有房產(chǎn)，人均住房面積超過了80平方米。經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：從價(jià)格波動來看，美國由于金融衍生工具過度使用，所以價(jià)格波動非常大，影響了全世界。生態(tài)效應(yīng)：比較糟糕，美國在城市化過程當(dāng)中，房子都跟著汽車輪子跑。城市的密度就不斷下降，城市化過程當(dāng)中城市的密度下降了3/4，一個(gè)美國人消耗的汽油相當(dāng)于五個(gè)歐盟人，所以奧巴馬提出了城市革命。日本模式社會效應(yīng)是不錯的，生態(tài)效應(yīng)也好。日本都是以小戶型為主，人均能源消耗量是所有發(fā)達(dá)國家最低的，比美國幾乎低一半以上。但它的房價(jià)波動最激烈，出現(xiàn)過

3、人類歷史上最巨大的房地產(chǎn)泡沫，然后一下子跌下來，到現(xiàn)在也沒有恢復(fù)，拖累了整個(gè)GDP，“失去的20年”。日本的模式也非常值得研究。我們東南沿海和日本一樣，人多地少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快。也出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升。拉美和南亞模式拉美的領(lǐng)導(dǎo)人都在美國那兒進(jìn)行培訓(xùn)，用美國的標(biāo)準(zhǔn)和方法解決房地產(chǎn)的問題。結(jié)果是：社會公平程度是最差的，窮人都住在貧民窟，貧民窟占城市住房70%以上，富人的豪宅非常豪華在波動方面，因?yàn)樗旧鲜莾蓸O分化，所以它的房價(jià)波動是隨著國際游資的波動而波動。在生態(tài)方面，由于貧民窟廣泛的蔓延，

4、實(shí)際上整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境相對差教訓(xùn)：房地產(chǎn)資源占領(lǐng)是壟斷式的，在法治不健全的情況下不能僅靠市場調(diào)節(jié)。歐洲模式住房公平方面：執(zhí)行得比較好；房價(jià)波動：長期平穩(wěn)，尤其是德國；生態(tài)效益：形成了居住密集型，住房面積小戶型在城市中間占了相當(dāng)大的比例。所以它的生態(tài)效應(yīng)是可以打高分的。結(jié)論：不同的國家治理模式對應(yīng)著不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式？二、中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式及其問題中國的住房制度設(shè)計(jì)效仿的是歐洲模式，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是美國模式，土地出讓制度直接借鑒的是香港的做法。應(yīng)該用歷史的眼光看待問題：1、應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的需要（

5、朱镕基與王石的對話）；2、市場化改革的成功，出現(xiàn)市場原教旨主義的傾向，忽視房地產(chǎn)的特殊性，忽視了中國國情（法治不健全），明顯的標(biāo)志是2003年以后保障性住房比例大幅度減少。3、香港與深圳的示范作用。住房價(jià)格過快上漲帶來的嚴(yán)重后果1、收入分配結(jié)構(gòu)的惡化：居民收入占比迅速下滑，居民之間的收入差距拉大；出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)失衡（圖表）；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)虛擬化，產(chǎn)業(yè)升級的時(shí)機(jī)(人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu))被耽擱，難以擺脫中等收入陷阱；3、阻礙了城市化的進(jìn)程；4、高房價(jià)降低人口生育率，加速我國人口的老年化進(jìn)程，即使改變計(jì)劃

6、生育政策，也難以扭轉(zhuǎn)該趨勢；5、高房價(jià)可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“滯脹”：房價(jià)上升推動勞動力成本及商務(wù)成本增加，使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)成本推動型通脹；6、金融風(fēng)險(xiǎn)加大；7、不僅導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)失衡，而且導(dǎo)致了政治失衡：形成了一批依附于土地的既得利益階層（包括地方政府）。消費(fèi)占比下降意味著儲蓄占比上述。儲蓄率在2003年之前一直呈現(xiàn)箱形整理狀態(tài)，從2003年開始出現(xiàn)歷史性的突破為什么房價(jià)上漲導(dǎo)致儲蓄率上升？原因一：土地作為生產(chǎn)要素參與社會財(cái)富的再分配住房制度改革之前，土地主要以無償劃撥方式使用，土地作為生產(chǎn)要素基本上不參與社會財(cái)

7、富的再分配。房改之后，土地價(jià)格大幅度上漲，土地作為生產(chǎn)要素參與社會財(cái)富再分配的程度越來越深，而土地主要在政府和企業(yè)手里（政府儲蓄增加）。原因二：工業(yè)用地與商品住房用地存在越來越大的價(jià)格剪刀差。其本質(zhì)是居民補(bǔ)貼企業(yè)（企業(yè)儲蓄率上升）原因三：房價(jià)上漲使有房者與無房者之間的財(cái)富差距拉大，形成“有產(chǎn)者剝奪無產(chǎn)者”的惡性循環(huán)（導(dǎo)致居民儲蓄率上升）三、房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與展望文號名稱發(fā)文日期國辦發(fā)[2005]26號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見通知（國八條）2005.4.30國辦發(fā)

8、[2006]37號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知（國六條）2006.5.24國發(fā)〔2007]24號國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見2007.8.7國辦發(fā)[2008]131號國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見2008.12.20國辦發(fā)[2010]4號國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知2010.1.7國發(fā)〔2010〕10號國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知2010.4.17多部委多少數(shù)城市實(shí)行住房限購政策2010.9.2