loft產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)

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1、LoFT產(chǎn)品總結(jié)無錫公司設(shè)計(jì)部目錄LOFT起源與發(fā)展LOFT優(yōu)劣勢分析LOFT政策分析無錫花樣年LOFT分析總結(jié)其他LOFT案例賞析一、LoFT起源與發(fā)展起源——20世紀(jì)50年代，紐約soho區(qū)的許多年輕藝術(shù)家因無法承擔(dān)高額的房租，轉(zhuǎn)而利用那些租金低廉、空間巨大、光線充足的廢舊廠房和倉庫，從中分離出居住、工作、社交、娛樂、收藏等空間，變成自己的生活空間和藝術(shù)工作室。20世紀(jì)后期，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，2000年作為地產(chǎn)產(chǎn)品在國內(nèi)出現(xiàn)。建筑風(fēng)格為高大開敞的空間，較強(qiáng)開放性和透明性。一、LoFT起源與發(fā)展LOFT從國外傳入，到國內(nèi)逐漸演變成為

2、居住，居住辦公以及辦公的產(chǎn)品。時(shí)間地區(qū)案例產(chǎn)品形態(tài)使用人群市場優(yōu)勢20世紀(jì)40年代國外紐約soho區(qū)廢棄的工業(yè)廠房為逃避昂貴的資金的設(shè)計(jì)師或者藝術(shù)家租金低廉，空間寬敞20世紀(jì)90年代國內(nèi)北京798廠房區(qū)藝術(shù)家，設(shè)計(jì)師，文化工作者租金低廉，空間寬敞上海蘇州河春明藝術(shù)中心大型倉庫區(qū)藝術(shù)家租金低廉，空間寬敞國內(nèi)居住與工作結(jié)合厭倦傳統(tǒng)居住，追求前衛(wèi)生活商住兩用至今北京西海國際中心居住、辦公I(xiàn)T白領(lǐng)商業(yè)辦公一體，地處關(guān)村上海創(chuàng)智坊，海上海居住、辦公自由職業(yè)者，設(shè)計(jì)師地處楊浦區(qū)教育產(chǎn)業(yè)地段LOFT是一種因地制宜，適宜在公建土地上開發(fā)的小眾產(chǎn)品。賣點(diǎn)為雙層面積單層計(jì)算。

3、適宜層高為4.8米及以上，最佳面積為40平方米左右。LOFT隨著國家的調(diào)控政策加強(qiáng)，生存空間將越來越小。發(fā)展趨勢：二、LOFT優(yōu)劣勢對比優(yōu)勢1.可以將公建用地開發(fā)成為匯款相對較快的住宅產(chǎn)品，使公建用地“住宅化”。2.可以針對性的滿足細(xì)分市場中小戶型群體的需求。3.LOFT戶型面積小，總價(jià)低。4.LOFT產(chǎn)品采取精裝修可以模糊“價(jià)格”，避免競爭。5.LOFT產(chǎn)品復(fù)式產(chǎn)品單層計(jì)算面積利用銷售推廣。6.立體感及藝術(shù)氣息容易打動(dòng)追求時(shí)尚生活的年輕人。二、LOFT優(yōu)劣勢對比劣勢1.舒適度差。單層戶數(shù)密度大。沒有強(qiáng)制性日照規(guī)定，導(dǎo)致日照往往較住宅差。電梯配比較低。廚房

4、較多為敞開式的。大部分戶型不設(shè)置陽臺。2.土地性質(zhì)為辦公或者商業(yè)，審批環(huán)節(jié)較多。層高受限。戶內(nèi)有噴淋管。3.產(chǎn)權(quán)原因，銷售較住宅比抗性較大。首付5成，貸款利率高。不能使用公積金貸款。同總價(jià)產(chǎn)品，可選擇產(chǎn)品較多。水電費(fèi)較住宅貴，大部分產(chǎn)品不能裝燃?xì)?。不能落戶口?.政策監(jiān)管趨向細(xì)化，未來附加值（贈(zèng)送面積）的優(yōu)勢將越來越小。二、LOFT優(yōu)劣勢對比住宅用地不建議做LOFT的原因：1.在總高度一定的情況下，LOFT層數(shù)少，單位土地出房率較住宅低。2.單層面積一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三產(chǎn)不發(fā)達(dá)、且創(chuàng)意客群不多的城市售價(jià)較住宅比沒有優(yōu)勢

5、。4.LoFT戶型密度大，很多時(shí)候無陽臺、朝向及日照保證，舒適度沒有一般板式住宅高。三、LOFT各地政策分析城市規(guī)范戶型容積率執(zhí)行時(shí)間和印發(fā)部門LOFT可行性重慶《重慶市小套型住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》建筑面積在60平米以下的小套型限制建夾層。小套型住宅（面積在37至60平米以內(nèi)），使用面積不大于22平米，層高宜為2.8米，不應(yīng)大于3.6米。2008年9月不可行杭州《關(guān)于建筑層高及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》住宅大于等于4.5米，容積率計(jì)1.5倍。辦公大于等于4.8米，容積率計(jì)1.5倍。商業(yè)大于等于5米，容積率計(jì)1.5倍。2005年6月可行小于4.8米上?！蛾P(guān)于加強(qiáng)對公寓式辦

6、公層高規(guī)劃管理意見》公寓式辦公：商業(yè)用地上分隔成小戶型帶有獨(dú)立衛(wèi)生間入戶的寫字樓所有公寓式辦公層高控制在4.5米以內(nèi)。即“買一層送一層”的公寓式辦公或酒店式辦公叫停。2008年5月12日不可行《關(guān)于加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的通知》適用：帶獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的較小空間的辦公建筑。層高小于4.4米。每個(gè)產(chǎn)權(quán)面積不小于150平米。2011年2月1日不可行北京《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，容積率計(jì)2倍。住宅大于7.6米，容積率計(jì)3倍。辦公大于5.5米，容積率計(jì)2倍。辦公大于8.8米，容積率計(jì)3倍。2006年7月可行5.5米無錫《建筑

7、面積與容積率計(jì)算規(guī)則》住宅H大于米，容積率計(jì)H/3倍。辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.6米，裙房層高大于6米，容積率計(jì)2倍。2008年7月可行4.6米三、LOFT政策分析各地相繼出臺LOFT政策，總結(jié)原因如下：1.消防隱患消防報(bào)批時(shí)按照單層面積計(jì)算疏散，夾層后消防設(shè)施滿足不了消防要求。2.使用的舒適度。使用面積的增大，致使走道寬度及電梯的配比數(shù)的舒適度降低。3.房屋結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)時(shí)，梁柱未考慮到夾層后的荷載，導(dǎo)致夾層后結(jié)構(gòu)不安全。以上三項(xiàng)，在設(shè)計(jì)之初需給后期改造及使用留有余地?？梢?，LOFT產(chǎn)品受政策的影響極大，各個(gè)地方政府對LOFT的限制會越來越多，今后LOFT

8、產(chǎn)品在每個(gè)城市的存活能力也各不相同。四、無錫LOFT項(xiàng)目案例分析—