漳州“水岸帝景星城”項目全程企劃及銷售執(zhí)行報告

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1、[鍵入文字]“水岸·帝景星城”項目全程企劃及銷售執(zhí)行報告2010年3月[鍵入文字][鍵入文字]綱要一、前言1、本案的當(dāng)前勢態(tài)2、本案當(dāng)前應(yīng)高度注意的問題二、項目企劃執(zhí)行篇1、重要論述2、加快二期的戶型更改進(jìn)度3、改變項目現(xiàn)有形象，重塑“品質(zhì)大盤”風(fēng)采4、廣告方案執(zhí)行計劃5、活動方案執(zhí)行計劃6、階段廣告費用安排7、各階段廣告費用具體分配三、項目銷售執(zhí)行篇1、銷售推廣執(zhí)行方針2、銷售推廣執(zhí)行方法3、銷售目標(biāo)確定4、銷售階段劃分及時間控制5、各階段具體工作事項四、附件：VIP卡入會活動方案[鍵入文字][

2、鍵入文字]一、前言㈠、本案的當(dāng)前態(tài)勢1、待售量水岸·帝景星城總建筑面積118041.12㎡（其中一期：64463.01㎡；二期：53578.11㎡），一期2006.10月開盤至今還余有69套住宅、部分車庫和店面未售，加之二期的待售量，本案目前還約有6.3萬㎡建筑面積待售，也即，至目前為止本項目的銷售量還僅為46.37%左右，不及全案的一半，任務(wù)艱巨。2、當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境水岸·帝景星城一期于2006.09.20日公開認(rèn)購，2006.10.01日開盤，一期的開盤時間正好處在全國經(jīng)濟(jì)高速增長，房地產(chǎn)業(yè)最

3、為旺銷的時期。而如今，隨著2007.9.27日國家出臺了第二套商品房房貸新政及2007年全年的銀根緊縮政策，致使中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了新一輪的“下行拐點”，加之2008年美國金融危機(jī)的全球性爆發(fā)，當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境已極度的惡劣與低迷。3、消費者心態(tài)的不同水岸·帝景星城一期處于房地產(chǎn)的狂熱期，消費者的心態(tài)是房價越漲越去買；如今，房地產(chǎn)處于低谷期，消費者是房價下跌了還一路觀望，希望能進(jìn)一步降到更低點，平和市場近階段房價下降空間不大，消費者觀望氛圍濃厚。4、物業(yè)類型的不同水岸·帝景星城一期共有建筑10棟，其中7

4、棟為多層建筑，3棟為小高層建筑。平和作為一個房地產(chǎn)三級城市（縣城），居民對住宅的居住成本相對看重，因此，作為有著大體量多層住宅的一期，其受歡迎程度（多層住宅的居住成本低）將明顯高于二期，二期將面臨著居民抗性大、產(chǎn)品去化速度慢等等的壓力。㈡、本案當(dāng)前應(yīng)高度注意的問題平和房地產(chǎn)目前市場嚴(yán)峻、競爭劇烈！在如此環(huán)境下，如何做好本案，并使其領(lǐng)跑于市場、領(lǐng)跑于競爭對手及順利完銷，就必須高度注意以下問題：1、密切關(guān)注當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢、平和的房地產(chǎn)市場狀況；2、清晰認(rèn)知本項目現(xiàn)有的形象（詳見企劃報告第四條第㈡款）

5、；3、把改變本項目現(xiàn)有形象，作為當(dāng)前最為主要的任務(wù)在抓（詳見企劃報告第四條第㈢款）；[鍵入文字][鍵入文字]4、對二期戶型短時間內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化；5、嚴(yán)格按照雙方約定的廣告費用提取比例進(jìn)行廣告投放；6、貴我兩司的密切配合，通力合作，確保各項工作的開展及執(zhí)行；備注：2006、07年客戶如潮、瘋狂搶購，無需策劃、無需廣告便全盤賣光的時代已經(jīng)過去，2008年后的房地產(chǎn)已步入理性地產(chǎn)和完全的“買方市場”時代，在這個時代，產(chǎn)品品質(zhì)、質(zhì)量、價格、附加價值將被擺在了第一位，房地產(chǎn)公司只有扎實打造好產(chǎn)品的品質(zhì)、

6、質(zhì)量并通過切實有效的企劃措施、廣告策略、銷售策略才可最終贏取市場。二、項目企劃執(zhí)行篇㈠、【重要論述】關(guān)鍵詞：意識、心態(tài)、高度1、小故事2007年8月我司走訪并考察了福清房地產(chǎn)市場。福清簡稱“融”，雅稱“玉融”。地處福建省東南沿海，位于省會中心城市福州和閩江口金三角經(jīng)濟(jì)圈南翼，隸屬于福州，行政級別為縣級市。福清城市綜合實力強(qiáng)大，區(qū)域生產(chǎn)總值增長穩(wěn)定，2007年已達(dá)472億元。在全國百強(qiáng)市縣評比中，福清市當(dāng)年居于第21位,并連續(xù)7年躋身“全國百強(qiáng)縣(市)”。走訪過福清市場的同事們無不驚嘆當(dāng)?shù)厥袌龅耐?/p>

7、與繁榮，無不盛贊當(dāng)?shù)亻_發(fā)商超前的意識、良好的心態(tài)及已處在的高度。福清房地產(chǎn)項目中有相當(dāng)一部分堪稱大筆之作，他們的做法是恢弘大氣的形象板、形象墻、形象標(biāo)志一律先設(shè)，最中心、最引以為傲、最為標(biāo)志性的綠化景觀先行，他們早已不滿足簡簡單單的樣板房展示，取而代之的是更為流行的樣板區(qū)的展示與開放，“樣板區(qū)”也即項目的部分景觀實景，包含樣板房。項目推出前先行推出樣板區(qū)，其結(jié)果是不僅最大程度展示了項目的形象、開發(fā)商的實力，更為重要的是提升了購房者的信心，并最終給開發(fā)商帶來了銷售速度和物業(yè)價值的最大化提升。2、算一

8、筆小賬工程進(jìn)度拖延帶來的損失：①、項目運(yùn)營成本增加：項目銀行貸款利息、[鍵入文字][鍵入文字]項目投資資金銀行同期的存款利息、項目獲利后的再投資利潤、售樓處租賃成本、分公司人員工資、分公司耗材等等。②、開發(fā)商實力無法展現(xiàn)：貴公司實力強(qiáng)大，但工程進(jìn)度的拖延不僅無法展示公司應(yīng)有的實力，甚至還可能給購房者帶來負(fù)面信息（認(rèn)為開發(fā)商實力并沒有像宣傳中的那么強(qiáng)大，甚至有可能還很弱），并最終導(dǎo)致購房者信心不足，直接表現(xiàn)為銷售速度趨緩，物業(yè)價值無法提升。③、回款速度大受影響：目前，平和房地產(chǎn)開發(fā)項