《林地資產(chǎn)評(píng)估》課件

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1、第六章林地資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)林地資產(chǎn)評(píng)估概述林地是林業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)，林地資產(chǎn)是森林資源資產(chǎn)的主要構(gòu)成之一。林地資產(chǎn)是可以單獨(dú)經(jīng)營(yíng)的商品。在我國(guó)，林地資產(chǎn)是所有權(quán)禁止買(mǎi)賣(mài)，而經(jīng)營(yíng)權(quán)可有償轉(zhuǎn)讓的特殊商品。一、林地資產(chǎn)的特點(diǎn)1．有限性林地是不可再生的資源，其資源在一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家以至地球上總是有限的，可作為資產(chǎn)的林地更為有限。2．差異性林地的差異性極大，除了其本身內(nèi)在的生產(chǎn)潛力差異外(即立地質(zhì)量等級(jí))，它還存在著地利等級(jí)即生產(chǎn)運(yùn)輸成本上的差異。3．固定性林地資產(chǎn)也和所有的土地資產(chǎn)一樣，它的位置是固定不可移動(dòng)。因而附屬于該位置的溫度、濕度、光照、降雨等均有一定的狀態(tài)，它們構(gòu)成了土地的自然地理位置，也在影

2、響土地的生產(chǎn)潛力。4．易變性林地范圍的界定是人們根據(jù)土地的植被、用途、參照有關(guān)政策和法規(guī)界定的，因而是人為規(guī)定的。隨著林地上植被的變化，林地很容易變?yōu)槠渌禺a(chǎn)。林地的地利等級(jí)、立地質(zhì)量等級(jí)的提高，經(jīng)濟(jì)效益上升，一些非資產(chǎn)的林地轉(zhuǎn)化為林地資產(chǎn)。因此在林地資產(chǎn)的評(píng)估中，首先就必須界定林地資產(chǎn)的范圍。5．依附性林地資產(chǎn)是基礎(chǔ)性資產(chǎn)，它的資產(chǎn)是通過(guò)在其上生長(zhǎng)的植被來(lái)確定的。因此，林地資產(chǎn)的評(píng)估，脫離不了林地上的林木。二、林地地租地租主要由絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩部分構(gòu)成。l、級(jí)差地租級(jí)差地租是指經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地所獲得的，并歸土地所有者占有的那一部分超額利潤(rùn)。級(jí)差地租Ⅰ是林地立地質(zhì)量的差異以及由于地理位置的差

3、異形成所獲得的超額利潤(rùn)級(jí)差地租Ⅰ。級(jí)差地租Ⅱ是林地使用期內(nèi)，由于經(jīng)營(yíng)者增加投入，實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)，使林地的生產(chǎn)力或地利等級(jí)提高而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，即為級(jí)差地租Ⅱ。2、絕對(duì)地租三、林地使用權(quán)狹義的林地使用權(quán)是指依法對(duì)林地的實(shí)際使用；廣義的林地使用權(quán)是含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。通常所說(shuō)的林地使用權(quán)也是指廣義的林地使用權(quán)，它是指林地使用者通過(guò)國(guó)家（林地所有者）有償取得林地后依法進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利，是林地使用權(quán)的法律體現(xiàn)形式。林地使用權(quán)是我國(guó)林地使用制度在法律上的表現(xiàn)。林地使用權(quán)的設(shè)定必須依法成立，任何人無(wú)論以何種方式取得

4、林地使用權(quán)都必須得到法律認(rèn)可，否則為非法占用他人林地。由于林地使用權(quán)是以他人林地為客體的權(quán)利，因此，林地使用權(quán)人一般須向林地使用權(quán)出讓人支付林地使用權(quán)價(jià)格。四、林地資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)林地資產(chǎn)的評(píng)估實(shí)質(zhì)上是對(duì)林地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，林地使用權(quán)是林地使用者依法對(duì)林地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)的林地部分歸集體所有，其余的歸國(guó)家所有，使用者并無(wú)土地所有權(quán)。林地資產(chǎn)評(píng)估的目的是估計(jì)特定區(qū)域內(nèi)的林地在某個(gè)時(shí)間的使用權(quán)的價(jià)格，為林地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、合股經(jīng)營(yíng)、拍賣(mài)提供依據(jù)?！傲值兀ㄓ糸]度零點(diǎn)二以上的喬木林地及竹林地、灌木林地、疏

5、林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣以上人民政府規(guī)劃的宜林地”。在林地中具有資產(chǎn)屬性的均為林地資產(chǎn)。由于林地資產(chǎn)的依附性，對(duì)林地資產(chǎn)的評(píng)估(林地使用權(quán)的評(píng)估)，實(shí)質(zhì)上是根據(jù)經(jīng)營(yíng)林地上植被產(chǎn)生的超額的利潤(rùn)，作為林地的收益，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行林地資產(chǎn)評(píng)估在一些無(wú)立木的林地上如采伐跡地、火燒跡地、國(guó)家規(guī)劃的宜林地，則必須為其選擇最適用的植被，平均的經(jīng)營(yíng)水平，來(lái)進(jìn)行評(píng)估。由于林地的依附性和林木資產(chǎn)的多效益性，林地資產(chǎn)產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)效益是較低的、尤其是防護(hù)林和用材林的林地使用權(quán)價(jià)格十分低下，是各類(lèi)土地使用權(quán)中價(jià)格最低的一種。按福建現(xiàn)行的生產(chǎn)水平和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其年地租約為50—150元／

6、(公頃·年)，十分低下，而在福建南部的經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營(yíng)中，年地租一般為150—1200元/（公頃·年），兩者的差異較大。五、影響林地價(jià)值的因子林地是通過(guò)生產(chǎn)木材和其它林產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。因此，在估計(jì)這種價(jià)值時(shí)必須對(duì)這些森林的收獲進(jìn)行長(zhǎng)期的測(cè)定，即對(duì)林地未來(lái)的收益(林地本身的貢獻(xiàn))進(jìn)行預(yù)測(cè)。在預(yù)測(cè)中有許多因素對(duì)其結(jié)果發(fā)生影響，它們分別是：(一)林學(xué)質(zhì)量林學(xué)質(zhì)量通常也稱(chēng)為立地質(zhì)量，一般受下列因子所決定：1、土層厚度2、腐殖質(zhì)層厚度3、土壤質(zhì)地4、海拔高度5、坡位6、坡向7、坡形8、地勢(shì)由于影響林學(xué)質(zhì)量的因素較多，且這些因素多有交叉的配置，因此在調(diào)查中經(jīng)常簡(jiǎn)單地把立地質(zhì)量分為四個(gè)立地條件類(lèi)型：I肥沃類(lèi)

7、型；Ⅱ較肥沃類(lèi)型；Ⅲ中等肥沃類(lèi)型；Ⅳ瘠薄類(lèi)型。以林分平均高和平均年齡關(guān)系編制的地位級(jí)表；以林分優(yōu)勢(shì)高和年齡關(guān)系編制的地位指數(shù)表；影響立地質(zhì)量的各因子與樹(shù)高生長(zhǎng)間的關(guān)系編制了數(shù)量化立地指數(shù)表。(二)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量經(jīng)濟(jì)質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟(jì)位置，它通常以影響木材生產(chǎn)成本的因素作為主要指標(biāo)。如以近期內(nèi)道路是否能達(dá)到小班的可及度。即可及小班一一道路已達(dá)到該小班內(nèi)或小班附近，小班內(nèi)采伐的木材，不要修建道路即可運(yùn)出；將可及小班