資產(chǎn)評估課件

《資產(chǎn)評估課件》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、二、功能性貶值及估算???功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。???通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：???1．將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。???2．計算二者的差異，確定凈超額運營成本。???3．估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。???4．以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：??功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：???????功能性貶值=復(fù)原重置成本—更新重置

2、成本?三、經(jīng)濟性貶值及其估算???經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。婁資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。???四、成新率及其估算???成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種。???1．觀察法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率。???2．使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年

3、限與其總使用年限的比率確定成新率，計算公式為：???3．修復(fù)費用法，即通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價值）的百分比確定成新率，計算公式為：???評估工作中，有些評估人員直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因為：???第一、折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。???第二、折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)為前提的。???第三、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身具有差異性。???第四、資產(chǎn)評估過程中，如果一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實

4、地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限。?五、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析???（一）運用成本法評估資產(chǎn)的程序???運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行：???1．確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。???2．確定被評估資產(chǎn)的使用年限。???3．估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值。???4．計算確定被評估資產(chǎn)的價值。???（二）成本法的優(yōu)缺點???采用成本成法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有：???1．比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理。???2．有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估。???3．在不易計算資產(chǎn)未來收益或難

5、以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。???4．有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。???采用成本法的缺點是工作量較大。???第三節(jié)?收益法???一、收益法及其適用的前提條件???（一）收益法的含義???收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。???采用收益法對資產(chǎn)進行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。???（二）收益法應(yīng)用的前提條件???應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：???1．被評估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其未

6、來期望收益的單項或整體資產(chǎn)。???2．資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須也必須是能用貨幣衡量的。?二、收益法應(yīng)用的形式???收益法的應(yīng)用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進行折現(xiàn)或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。???（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況???在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通地預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是：????式中：?——未來第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時，?中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；??????n——收益年期；??????r——折現(xiàn)率。???（二）資

7、產(chǎn)未來收益無限期的情況???無限收益期的情況下，有兩種情形：???1．未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值?；竟綖椋???????資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率???有的資產(chǎn)評估時，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，???各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：???第一步，預(yù)測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。???第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。???因此，????其中：?為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表

8、求得。???第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。??