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《資產(chǎn)評估精品課件-資產(chǎn)評估途徑》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net第二章資產(chǎn)評估途徑成本法中重置成本及各種貶值的估算方法收益法基本參數(shù)的確定及其計算公式市場法評估資產(chǎn)價值前提及具體方法汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估方法市場法收益法成本法資產(chǎn)評估方法是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系，是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評估方法可以歸納為三種基本類型汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法市場法的基本涵義市場法是指利用市場上同樣或類似
2、資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。要有一個活躍的公開市場市場法的基本前提公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標(biāo)對比、量化差異在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異綜合分析確定評估結(jié)果選擇參照物汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法市場法中的具體評估方法市場法實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它們可以被分為兩大類：1直接比較法指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對
3、象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。其計算公式為：評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）2類比調(diào)整法該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該方法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對
4、象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)當(dāng)然，功能價值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項指標(biāo)上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標(biāo)的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法，其計算公式為：資產(chǎn)評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)市場法1、市場售價類比法2、功能價值法在具體操作過程中，直接比
5、較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成新率價格方法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當(dāng)然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參
6、照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。其計算公式：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數(shù)此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。當(dāng)然，此方法稍做調(diào)整即可作為市場售價類比方法中估測時間差異系數(shù)或時間差異值的方法。市場法3、價格指數(shù)法4、成新率價格法在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本市價方法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評
7、估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達：資產(chǎn)評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）市價折扣方法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。市場法5、市價折扣法6、成本市價法在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)whaisu@
8、163.net市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達：資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率市場法7、市盈率乘數(shù)法在具體操作
