計(jì)稅成本管理辦法

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1、計(jì)稅成本管理辦法是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在①開發(fā)土地，②建造住宅、③商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。解讀：1、列舉了三項(xiàng)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，即土地的一級開發(fā)，房屋開發(fā)，即二級開發(fā)。房屋開發(fā)主要又有建造住宅和商業(yè)用房。當(dāng)然還有其它的一些類型，如：產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)性廠房等其他類型。問：工業(yè)企業(yè)自建廠房，是否服從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)稅成本管理辦法呢?不屬于，那屬于自建固定自產(chǎn)。而本文指的是開發(fā)產(chǎn)品。例如：某酒店一開始資金不足，采取了預(yù)售的方式，其實(shí)是假按揭，沒有繳納稅

2、款。稽查局查到后，該企業(yè)采取了變立項(xiàng)的方式，并將款項(xiàng)全部還了。我不是房地產(chǎn)企業(yè)了。最后通過和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，沒有按照收入來處理。又如，開發(fā)產(chǎn)品先租后售，如果提取折舊的話，需要視同銷售。那么如果立項(xiàng)是“自建固定資產(chǎn)”，就不用視同銷售了。2.強(qiáng)調(diào)按照稅收規(guī)定的計(jì)稅成本。3.定義為各項(xiàng)耗費(fèi)，即既包括開發(fā)產(chǎn)品成本，也包括期間費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為:期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未

3、完工開發(fā)品計(jì)稅成本成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計(jì)稅成本對象的確定有6個原則:(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦ο?。①?shí)質(zhì)上是配比原則的體現(xiàn)。如果不能銷售，取得不了收入，單獨(dú)核算其成本沒有配比的對象，因此沒有任何意義；②公共配套設(shè)施盡管不是獨(dú)立的成本對象，但是不排除可以作為中間成本對象，對發(fā)生的耗費(fèi)進(jìn)行歸集。沒有必要每發(fā)生一筆都要進(jìn)行分配。（二）定價(jià)差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存

4、在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。比如商鋪和普通住宅，就不適合作為一個成本對象，售價(jià)差異較大。不公平。其實(shí)也是一種配比原則的體現(xiàn)。（三）產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。從成本層面來體現(xiàn)收入和成本相配比的原則。（四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。一是效率原則，對類型相似的可以作為一個成本對象。二是強(qiáng)調(diào)開竣工時間相差超過一年的，必須作為不同的成本對象。（五）功能區(qū)分原則。開發(fā)

5、項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。例如，底層是商鋪，高層為住宅。無論是企業(yè)所得稅還是土地增值稅，都應(yīng)當(dāng)作為不同的成本對象。土地增值稅（國稅發(fā)〔2006〕187號文件第一條第二款）6的清算單位如果包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別作為不同的清算單位。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。是否屬于代建，目前在所得稅上沒有區(qū)分，只是在營業(yè)稅方面各省有自己的區(qū)分。如：江蘇省規(guī)定根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋

6、、配套設(shè)施和代建工程作為4類成本對象分別核算。（每一類都可能有很多成本對象）（一）土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。問：為開發(fā)商品房的自用土地，是否可以作為單獨(dú)的計(jì)稅成本對象？答：不可以。因?yàn)椴环峡墒墼瓌t。只能作為中間成本對象進(jìn)行分?jǐn)?。（二）房屋開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)

7、處理。（二）房屋開發(fā)成本。1．為銷售而開發(fā)的商品房，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品。2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。實(shí)際上是投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)價(jià)的，在持有期間不確認(rèn)損益。（財(cái)稅〔2007〕80號文第三條）（二）房屋開發(fā)成本3．為安置拆遷居民而開發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除(目前在會計(jì)核算上是計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本)。由于很多周轉(zhuǎn)房是服務(wù)于多個成本對象的，如果計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用不容易處理。因

8、此，規(guī)定周轉(zhuǎn)房攤銷直接計(jì)入期間費(fèi)用，在處置的時候，再按照固定資產(chǎn)清理進(jìn)行稅務(wù)處理。（三）配套設(shè)施開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤