投資性房地產(chǎn)由成本模式向公允價(jià)值計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變

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1、關(guān)于“金融街”領(lǐng)航會(huì)計(jì)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的分析——投資性房地產(chǎn)由成本模式向公允價(jià)值計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變作者：陶蕊，何穎指導(dǎo)老師：李濤摘要：金融街股份有限公司對(duì)外宣布：自2008年1月1日起，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，此舉立即引起了業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員的密切關(guān)注。因?yàn)檫@不僅對(duì)公司自身影響巨大，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及會(huì)計(jì)領(lǐng)域不斷地推陳出新也產(chǎn)生了廣泛的影響。作為在校學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理專業(yè)的學(xué)生，我們?cè)诔浞秩〔暮蜕钊胝{(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)該公司針對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式向公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的原因進(jìn)行了細(xì)致的分析，應(yīng)用所學(xué)知

2、識(shí)提出了自己的觀點(diǎn)，并結(jié)合所產(chǎn)生的影響，對(duì)我國的會(huì)計(jì)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了展望。關(guān)鍵詞：金融街控股股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四屆三十七次董事會(huì)審議通過了《關(guān)于公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的議案》，并對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量這一決議發(fā)出以下公告：“本公司目前從事的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)開發(fā)外，還有部分自持物業(yè)出租和經(jīng)營，其中包括投資性房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)。截至2007年12月31日，公司全部投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目包括：北京金融街購物中心、金

3、樹街、Ｃ3四合院、重慶嘉年華項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的賬面價(jià)值合計(jì)約15．12億元，占公司2007年度凈資產(chǎn)比例為30．83％。對(duì)于北京商業(yè)物業(yè)，包括北京金融街購物中心、金樹街、Ｃ3四合院，由公司市場(chǎng)部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，從市建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、中國指數(shù)研究院等權(quán)威性較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)選取同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理測(cè)算，出具了《金融街控股自持物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值估測(cè)之調(diào)研報(bào)告》，以其測(cè)算結(jié)論作為公允價(jià)值；對(duì)于重慶嘉年華項(xiàng)目，以其同期成交價(jià)格和報(bào)價(jià)，確定其公允價(jià)值?！眻D一：金融街控股股

4、份有限公司主要部分業(yè)務(wù)示意圖房地產(chǎn)開發(fā)投資性發(fā)地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)金融街購物中心金樹街C3四合院重慶嘉年華一石激起千層浪，對(duì)于以房地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的金融街控股股份有限公司來說，這樣一個(gè)轉(zhuǎn)變無疑會(huì)對(duì)它的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益產(chǎn)生重大的影響?，F(xiàn)將具體情況做出以下分析。一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式1、投資性房地產(chǎn)的含義隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用身生產(chǎn)和存貨對(duì)外銷售,還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為的的房地產(chǎn)收益活動(dòng),甚至成為影響個(gè)別企業(yè)利潤的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持

5、有目的等方面與原先入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長期以來,我國的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,并沒有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)的概念,而是統(tǒng)括在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中,采用歷史成本法為基本計(jì)量原則進(jìn)行核算。這樣的核算方式,在我國經(jīng)濟(jì)速增長的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價(jià)值與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值在較大的偏差,直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)填補(bǔ)了這一空白,明確了投資性房地的概念及其范圍。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已

6、出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。以金融街控股股份有限公司為例：北京金融街購物中心、金樹街、Ｃ3四合院、重慶嘉年華等四個(gè)項(xiàng)目就是該公司的投資性房地產(chǎn)。2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的兩種模式財(cái)政部于2006年2月正式發(fā)布了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,與我國原來的準(zhǔn)則體系中歷史成本計(jì)量占主導(dǎo)地位相比,新準(zhǔn)則體系引入了公允價(jià)值模式。《企業(yè)會(huì)計(jì)第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn),即允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不

7、同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。圖二：兩種會(huì)計(jì)計(jì)量模式的比較成本模式：要求企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)。按照這一標(biāo)準(zhǔn),資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。公允價(jià)值模式：我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則———基本準(zhǔn)則》中詳細(xì)規(guī)定：“在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。資產(chǎn)負(fù)債表日不同的會(huì)計(jì)處理方法采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)在預(yù)計(jì)可使用

8、年限內(nèi)按年限平均法攤銷或計(jì)提折舊。就金融街控股股份有限公司來說，2008年1月1日前，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公司對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)可使用年限超過45年的，按45年攤銷或計(jì)提折舊。采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)考慮遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的影響。由于公允價(jià)值計(jì)量模