中航廣東深圳南昆山項(xiàng)目營銷策略執(zhí)行案-合富輝煌

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1、謹(jǐn)呈:深圳中航&銀基集團(tuán)南昆山·雲(yún)嶺營銷策略執(zhí)行案目錄一、市場透析——旅游地產(chǎn)市場及宏觀大勢解讀二、項(xiàng)目定位三、客戶定位四、營銷策略五、推售策略ⅰ.市場透析MarketAnalysis市場給我們的舞臺有多大？中國城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，漸漸富起來的中國人消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。走出去又不太遠(yuǎn)，和家人、朋友過5＋2的休閑生活已成為部份先富起來家庭的一種常態(tài)，單純觀光旅游階段已開始向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅，這給旅游、觀光、度假、休閑類地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了相對穩(wěn)定客戶基礎(chǔ)。汽車大量普及，中國人的生活半徑

2、空前擴(kuò)展，兩地的距離不再以“KM”來衡量，而以“H”的花費(fèi)來表達(dá)，30-100分鐘的高速車程是理想的休閑度假目的地時空距離，當(dāng)天往返或小住1晚均是不錯的選擇……一到周末出城之車如過江之鯽的盛況在京、穗、深、蓉等城市幾成常態(tài)。對于“鴨梨山大”的都市人來講，似乎沒有比周末逃離城市，回歸自然、享受微風(fēng)、陽光、森林SPA、湖光山色更具吸引力的娛樂方式了，必盡在“網(wǎng)購當(dāng)?shù)馈钡难矍?，唯有“體驗(yàn)、歡樂、幸福、休閑”尚須身體力行的，也可樂此不疲的。旅游地產(chǎn)崛起的市場背景1東珠三角區(qū)域的旅游房產(chǎn)片區(qū)解析巽寮灣觀瀾湖大梅沙松山湖

3、大亞灣大鵬灣廣州惠州深圳羅浮山南昆山花都溫泉華僑城獵人坊東莞亞運(yùn)系從化溫泉雙月灣白水寨廣州旅游房產(chǎn)市場狀態(tài)地圖【代表項(xiàng)目】美林湖關(guān)鍵字：山湖資源、家居產(chǎn)品1）板塊特征：“居住+度假”開發(fā)模式?；旌仙鐓^(qū)，以酒店等自身資源來帶動項(xiàng)目發(fā)展。2）產(chǎn)品類型：項(xiàng)目建筑面積150~1300㎡以上，在售產(chǎn)品以高端大平面產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品價格標(biāo)桿，超高投入進(jìn)行產(chǎn)品、園林打造。3）價格情況：單價約1.5~2萬/㎡，總價在200-3000萬。以北部溫泉旅游及、市區(qū)和番禺的城市旅游為主帶動形式，以洋房、別墅產(chǎn)品為主，在售樓盤銷售單價

4、約在1.5~2萬/㎡，貨量供應(yīng)充裕地圖以北部山景和南部海景為主要資源，南部以投資型洋房產(chǎn)品為主，在售樓盤銷售單價約0.6~1萬/㎡，開發(fā)持續(xù)性強(qiáng)，北部發(fā)展較慢惠州旅游房產(chǎn)市場狀態(tài)【代表項(xiàng)目】金海灣關(guān)鍵字：海景、綜合度假產(chǎn)品1）板塊特征：“度假+投資”開發(fā)模式。海景資源，以投資、度假類產(chǎn)品為主體。2）產(chǎn)品類型：項(xiàng)目建筑面積300㎡以上，容積率2.0以上，在售產(chǎn)品以度假類別墅產(chǎn)品為主，重點(diǎn)打造景觀資源。3）價格情況：單價超過0.6-1萬/㎡，總價在120-500萬。東莞旅游房產(chǎn)市場狀態(tài)【代表項(xiàng)目】觀瀾湖關(guān)鍵字：高

5、爾夫資源、墅質(zhì)產(chǎn)品1）板塊特征：“資源+度假體驗(yàn)”開發(fā)模式。高爾夫景觀資源，以別墅產(chǎn)品為主體，周邊打造休閑度假型。2）產(chǎn)品類型：項(xiàng)目建筑面積220㎡以上，容積率1以上，在售產(chǎn)品別墅產(chǎn)品為主體，超高投入進(jìn)行產(chǎn)品、園林打造。3）價格情況：單價1.5-2萬/㎡，總價在300-4000萬。以高爾夫和人工打造資源為主，以大平面、別墅產(chǎn)品為主，在售樓盤銷售單價約1.5~2萬/㎡，后期開發(fā)貨量大深圳旅游房產(chǎn)市場狀態(tài)地圖【代表項(xiàng)目】華僑城·天麓關(guān)鍵字：絕對資源、類別墅產(chǎn)品1）板塊特征：“居住+投資”開發(fā)模式。山體及海景資源，

6、別墅類、投資度假洋房產(chǎn)品為主體為主。2）產(chǎn)品類型：項(xiàng)目建筑面積15㎡以上，容積率1左右，在售產(chǎn)品以別墅類為主，超高投入進(jìn)行產(chǎn)品、園林打造。3）價格情況：單價超過5萬/㎡，總價在400-5000萬。以城市和海景資源為主，以投資類洋房、別墅產(chǎn)品為主，在售樓盤銷售單價約3~13萬/㎡，開發(fā)數(shù)量有限產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀小結(jié)：旅游地產(chǎn)正處于發(fā)展高峰期，以旅游資源為主體的開發(fā)模式會在未來2~5年成為房地產(chǎn)發(fā)展新增長點(diǎn)東珠三角地區(qū)暫無以風(fēng)景區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，多為公用資源，而非獨(dú)享區(qū)域開發(fā)模式產(chǎn)品類型核心驅(qū)動力廣州居住+度假體驗(yàn)

7、第一、二居所產(chǎn)品價格、規(guī)?；葜葙Y源+度假+投資別墅、投資類洋房價格、資源東莞資源+度假體驗(yàn)別墅、第一居所區(qū)位、資源深圳資源+居住+投資類別墅、第一居所地段、產(chǎn)品2.1區(qū)域優(yōu)勢價值點(diǎn)森林度假主題旅游區(qū)兩條高速即將開通森林旅游南昆山旅游軸心唯一豪宅集群，土地稀缺南昆山以森林度假為主題，是片區(qū)內(nèi)唯一的4A景區(qū)增從高速、街北高速即將開通森林覆蓋率達(dá)98.2％，24萬畝原始森林以項(xiàng)目為中心，四條游覽線路目前南昆山景區(qū)范圍內(nèi)唯一的別墅區(qū)項(xiàng)目價值分析2鐘靈毓秀南昆山林海蒼茫綠接天，云山浮涌動蒼煙豐富多樣的旅游資源國家AAA

8、A級旅游風(fēng)景區(qū)，重點(diǎn)保護(hù)的國家森林公園被譽(yù)為「北回歸線上的綠洲」「南國避暑天堂」「珠三角后花園」南粵旅游、休閑、度假、保健的圣地臺地別墅、山屋共生現(xiàn)代立面風(fēng)格原生態(tài)設(shè)計(jì)高檔次商業(yè)配套純粹大戶可擴(kuò)張空間天平地不平”的做法，以錯層、掉層、吊腳等形式幾何線條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡潔流暢有機(jī)建筑，天人合一”的設(shè)計(jì)理念約4000平米特色商業(yè)街區(qū)及配套養(yǎng)生度假系列產(chǎn)品150—600平米面積區(qū)間的大宅設(shè)計(jì)大