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1、謹(jǐn)呈：億兆地產(chǎn)香樹麗舍營銷思路報(bào)告香樹麗舍營銷思路報(bào)告版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸東莞合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)東莞合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分第一部分項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目基本資料--------回顧回顧第二部分第二部分綜合市場分析綜合市場分析--------審視審視第三部分第三部分客群市場剖析客群市場剖析--------聚焦聚焦第四部分第四部分營銷思路及造場營銷思路及造場--------突破突破第五部分第五部分合富輝煌資源合富輝煌資源
2、--------支持支持本報(bào)告將力求解決以下核心問題：產(chǎn)品規(guī)劃已經(jīng)定型，香樹麗舍在激烈的市場競爭環(huán)境下，如何獨(dú)創(chuàng)優(yōu)勢突出重圍？1項(xiàng)目資料回顧如何定位我們自己的身份？我們是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？現(xiàn)有規(guī)劃下我們還能做點(diǎn)什么？現(xiàn)狀。改變地塊位于南城科技大道西側(cè)，五環(huán)路南，緊鄰規(guī)劃中的南城總部基地塊地，屬CLD區(qū)域，距離CBD車程7分鐘。區(qū)域內(nèi)交通便捷、配套齊解析全，但周邊較為雜亂。鴻福三路元路CBDinm本項(xiàng)目7CLDin8m科環(huán)技城高速路口路路項(xiàng)目項(xiàng)目距南城總部基地一路之隔，受總部基地規(guī)劃的利好影響，未來前景看好，但區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃尚需時(shí)間位置本項(xiàng)目米70鏈接：宏圖
3、片區(qū)規(guī)劃用地位于南城西南部、東莞大道南段廣深高速公路入口處,北臨中央生活區(qū),東臨水濂生態(tài)片區(qū),南臨市區(qū)南部生態(tài)綠地,西臨南城產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū),地理位置優(yōu)越,是東莞南部重要節(jié)點(diǎn),規(guī)劃總用地面積216.19公頃。宏圖片區(qū)定位于“東莞市新城區(qū)的重要組成部分,東莞市行政中心區(qū)的重要補(bǔ)充,具有完備的公共配套設(shè)施,和充足的綠地休閑空間的高品質(zhì)、現(xiàn)代化、生態(tài)型總部基地”。作為“生態(tài)型總部基地”,南城總部基地東面和南面都有生態(tài)綠地。整個(gè)宏圖片區(qū)中,公共綠地共有171.15畝,而總部基地內(nèi)的公共綠地就占了九成左右。項(xiàng)目樁基全面開挖，基礎(chǔ)工程正在進(jìn)行。周邊環(huán)境不純粹，南面的高壓線
4、及塑膠廠有不利影響，東、西、北三面臨路，噪音較大?，F(xiàn)狀五環(huán)路西側(cè)公路北接五環(huán)路科技大道北向五環(huán)路高架橋科技大道南向南城汽車總站電子廠塑膠廠高壓線臨路一側(cè)利用廣告牌及加種樹木來一定程度地規(guī)避噪音，臨近塑我們能做膠廠位置作為主出入口及未來商業(yè)、會所，已經(jīng)一定程度上地弱什么？化了塑膠廠的不利影響塑膠廠項(xiàng)目東北向正對高架橋位置，臨路噪音較大區(qū)域，除中心廣場臨塑膠廠位置為項(xiàng)目主出入口及利用大幅廣告牌來遮擋視線及之外，其余地方加種兩排綠化樹商業(yè)，已經(jīng)在一定程度上弱化了一定程度地規(guī)避噪音用以保障私密性及規(guī)避噪音塑料廠的不利影響項(xiàng)目關(guān)鍵詞：容積率2.80居住戶數(shù)1107
5、戶車位比0.49概況?用地面積：32552.20m2?總建筑面積：112834.90m2?計(jì)容積率面積：91152.99m2?其中：商業(yè)面積：3002.65m2?住宅面積：88334.14m2?地下車庫面積：19005.93m2?容積率：2.80?建筑密度：15.31%?綠地率：40.08%?車位：547輛?停車比例：≥0.6輛/100m2?居住戶數(shù)：1107戶戶型70-120㎡戶型面積比為87%，套數(shù)比為82%配比戶型面積區(qū)間(M2)戶均面積(M2)面積比(約)預(yù)出套數(shù)(約)套數(shù)比一房30303%908%一房一廳40402%454%兩房約707025%
6、32030%小三房85-9087.530%31028%中三房90-1009512%11010%大三房110-12011520%16014%四房130-1401358%545%Total82M2100%1110100%本項(xiàng)目以滿足首次置業(yè)、自住客需求的兩房、三房為主，控制單套面積，提高產(chǎn)品競爭力.項(xiàng)目為70后、80后的首次置業(yè)者打造精致優(yōu)雅的“樹香生活”定位項(xiàng)目需要承載的是一個(gè)群體對于未來的居住夢想客群共同點(diǎn)：70/80后、首次置業(yè)、主要來自南城、新莞人所占比重大、支付能力有限、價(jià)格是第一考慮因素鎖定1.周邊工廠中層周邊類似項(xiàng)目管理人員核心目標(biāo)主要客群借鑒
7、2.周邊個(gè)體工商（城市假日、戶3.南城區(qū)白領(lǐng)豐盛名苑、城市風(fēng)景）：4.南城區(qū)泛公務(wù)員重要客群5.周邊居民第二代25-35歲，首次置業(yè)的新莞人是絕對的核心6.周邊鎮(zhèn)區(qū)新莞人游離客群目標(biāo)客群。7.東城、莞城客戶8.深圳客戶項(xiàng)目規(guī)綠化率超過40%，建筑首層架空，園林綠化延伸至建筑之中，所有建筑均為南北向布置，80%戶型南北通透。劃分析180%80%戶型實(shí)現(xiàn)南北通透戶型實(shí)現(xiàn)南北通透，，中小戶型設(shè)計(jì)的突破中小戶型設(shè)計(jì)的突破,是項(xiàng)目規(guī),是項(xiàng)目規(guī)劃中重要的亮點(diǎn)之一劃中重要的亮點(diǎn)之一；；同時(shí)園林綠化自然生態(tài)同時(shí)園林綠化自然生態(tài)，，小戶小戶型型，，豪宅生態(tài)享受豪宅生態(tài)享受
8、，，推薦價(jià)值高推薦價(jià)值高。?；▓@：建筑首層架空，建筑：項(xiàng)目規(guī)劃所有建園林綠化延伸
