保利國際廣場案例研究報(bào)告

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1、2011年11月保利國際廣場案例研究報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)商——保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，為中國房地產(chǎn)"成長力領(lǐng)航品牌"目前在長沙成功打造保利湘府文苑、保利林語墅、保利麓谷林語、保利閬峰云墅、保利國際廣場。五個高端項(xiàng)目，其中四個主要以別墅物業(yè)為主，其次保利國際廣場高端城市綜合體項(xiàng)目，所開發(fā)的項(xiàng)目均得到廣大高端客戶認(rèn)可。保利國際廣場高端城市綜合體——占地面積80186平方米，總建筑面積79萬㎡，配套及定位：五星級萬豪酒店、國際5A寫字樓、公寓、超高層住宅，中國豪宅的長沙新面孔開發(fā)商

2、背景占地面積80258.8平方米建筑面積79萬平方物業(yè)類型住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)容積率6.0綠化率51%總棟數(shù)10棟總套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)2691建筑結(jié)構(gòu)框架開發(fā)周期約3年開盤時間2011年4月30日項(xiàng)目地址：天心區(qū)書院路9號開發(fā)商：長沙南湖廣場置業(yè)有限公司物業(yè)管理：長沙保利物業(yè)管理有限公司公司施工單位：中國建筑第五工程局有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位：GVL國際怡境景觀設(shè)計(jì)有限公司銷售代理：深圳世聯(lián)、中地行保利國際廣場—項(xiàng)目概況當(dāng)前市場最具居住品質(zhì)的城市豪宅，便利+純粹+品位兼得中國豪宅的長沙新面孔——高端城市綜合體項(xiàng)目

3、由8棟住宅(A1-A8棟)、一棟商業(yè)公寓（B1棟）、一棟4層商業(yè)（B2棟）及甲級寫字樓和五星級酒店（B3棟）組成。A1棟(住宅)A2棟（住宅）A3棟（住宅）A4棟（住宅）A5棟（住宅）A6棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟公寓：1棟公寓，面積區(qū)間為44—110平米，弧形規(guī)劃，可享270度絕版江景資源；住宅：8棟住宅，面積區(qū)間為121—340平米超高層住宅（含少量復(fù)式）；寫字樓：為本案最大亮點(diǎn)，235.5米超高層，城市天際。西南向江景盡攬，一線江景辦公環(huán)境，絕無僅有；商業(yè)：一線臨江4層商業(yè)，借勢沿江風(fēng)光帯，可打造沿江風(fēng)光帯風(fēng)

4、情商業(yè)街；酒店：江景頂級酒店、升級CBD核心生活，全面提高商務(wù)升級需要。項(xiàng)目規(guī)劃與定位目前的工程進(jìn)度：住宅：A1、A2棟基本主體封頂；A4、A6、A8棟建至1-2層；A3棟已建至23層；A5棟已建至19層；A7棟已建至13層；商業(yè)：B1棟已建至2層，B2、B3棟還處于地基階段。目前工程進(jìn)度共8棟36—47層的超高層住宅；戶型包括：129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡復(fù)式五房。52層沿江公寓，共推出452套左右，面積區(qū)間在44—110不等。235米超高層寫字樓及五星級萬豪酒店沿江四層風(fēng)情商業(yè)街超高層住宅區(qū)公寓商業(yè)寫字樓酒店產(chǎn)品構(gòu)成長沙

5、首創(chuàng)業(yè)主專屬層地下車庫及智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)；頂級精裝會所式雙大堂設(shè)計(jì)，配置長沙首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)；定制濱江豪宅頂級園林--50%綠化率；建筑外墻采用全干掛石材豪宅立面；擁有長沙首個瞰江無邊界天際泳池；擁有長沙首個星空直升機(jī)停機(jī)坪.項(xiàng)目配套已創(chuàng)多個長沙首創(chuàng)，首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)，首個星空停機(jī)坪，首個無邊界天際泳池開發(fā)亮點(diǎn)A1A2A3A5A4A6A7A8超甲A級寫字樓JW萬豪國際商業(yè)精英公寓在售未售在售產(chǎn)品情況：目前項(xiàng)目推出住宅4棟、公寓部分在售。住宅面積區(qū)間在129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡復(fù)式五房。公寓面積區(qū)間在44—110㎡裝

6、修定位：公寓全精裝，住宅毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)：4500元/平目前售價(jià)：住宅均價(jià)15000元/㎡公寓均價(jià)20000元/㎡在售產(chǎn)品情況及價(jià)格區(qū)位對比分析區(qū)位交通周邊配套區(qū)位對比分析景觀資源保利區(qū)位：項(xiàng)目位于書院路與南湖路交匯處，濱江區(qū)域南湖新城的中心。擁有豐富的江景資源。距離五一、東塘商圈近，是市中心稀缺地段。對比：本案位于主城區(qū)湘江大道與湘春路交匯的黃金路口，占據(jù)湘江東岸臨江核心地段，為長沙一線江景資源型城市高端綜合體。保利國際廣場復(fù)地.崑玉國際濱江新城板塊，五一商圈、豐富的景觀資源，與本案區(qū)位旗鼓相當(dāng)。區(qū)位交通周邊配套區(qū)位對比分析景觀資源保利國際廣場復(fù)地.崑玉國際保

7、利國際廣場交通：主干道書院路與南湖路交匯，區(qū)域近10余趟公交車經(jīng)過，同時南湖路過江隧道在建中，地鐵4號線（規(guī)劃中）交通便利，連接市區(qū)繁華地帶；對比：主干道湘江中路與湘春路交匯，區(qū)域經(jīng)過公交10條，坐擁地鐵一號線營盤路站及營盤路過江隧道，交通十分便利，臨近五一繁華地帶。地鐵物業(yè)、過江隧道、數(shù)10余條公交線路，交通便利。區(qū)位交通周邊配套區(qū)位對比分析景觀資源周邊配套生活圈購物（商業(yè)）五一大道、黃興路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家潤多（南湖路）餐飲周邊無特色餐飲銀行建行黃土嶺支行、長沙銀行銀德支行、中國銀行赤崗支行、勞動路郵政儲蓄文體設(shè)施南郊公園、橘洲公園、碧湘門

8、廣場；賀龍?bào)w育場、田漢大劇院、市少年宮；賈誼故居、白