百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十三

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1、百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十三——佛山保利水城復(fù)制本貼鏈接????華南最大水景購(gòu)物中心-保利水城，總面積40萬(wàn)平方米，其中東廣場(chǎng)建筑面積16萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、餐飲、美容美發(fā)為一體，提供全新的一站式購(gòu)物休閑新體驗(yàn)?！　”＠菗碛蟹鹕降谝患页逍羌?jí)的電影院、第一家環(huán)保真冰溜冰場(chǎng)、第一家“奇幻島”主題室內(nèi)嘉年華、第一家吉之島GMS旗艦店。保利水城超豪華的商戶陣容，為消費(fèi)者提供頂級(jí)的購(gòu)物選擇。此外，保利購(gòu)物中心還設(shè)有非常完善的配套設(shè)施，包括設(shè)有1200個(gè)地下停車位、的士站、公交站。靈活、完善的設(shè)施，使保利水城成為廣佛知名的購(gòu)物與休閑匯聚點(diǎn)。功能布局東

2、廣場(chǎng)：整體功能定位；各層業(yè)態(tài)分布和品牌組合；結(jié)合招商進(jìn)度的局部功能調(diào)整。西街：突出其“夜街”、“休閑街”、“酒吧街”的經(jīng)營(yíng)特色，與東廣場(chǎng)功能、特色互補(bǔ)。整體而言，突出三大定位特色：水主題，以中央水軸為紐帶，東城西街成為集購(gòu)物、休閑、旅游為一體的主題式商場(chǎng)；55：25：20的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)配比，佛山業(yè)態(tài)最全，品牌組合最強(qiáng)的商業(yè)中心；獨(dú)具特色的夜街、酒吧街，主題餐廳、特色酒吧…24小時(shí)分層次體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。東廣場(chǎng)功能布局布局原則主要按商品品類、檔次劃分區(qū)域由南向北檔次逐漸排低連帶性消費(fèi)的商品劃分在相鄰的區(qū)域充分結(jié)合主力店和次主力店的消

3、費(fèi)定位和客群定位西街功能布局運(yùn)河、內(nèi)街的噴泉和園林綠化，打造佛山首個(gè)“水”主題的休閑步行街——西街；突出休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，配合錯(cuò)落有致的室外步行街設(shè)計(jì)；以“臨河酒吧街＋大型KTV”結(jié)合，打造具有影響力的夜店消費(fèi)場(chǎng)所。營(yíng)銷推廣總體原則三盤聯(lián)動(dòng)，整合營(yíng)銷資源，以最科學(xué)投入爭(zhēng)取最大效用。營(yíng)銷推廣按招商啟動(dòng)儀式－－封頂儀式－－開(kāi)業(yè)慶典三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分階段推進(jìn)。推廣費(fèi)用按三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)區(qū)分投放量。全面招商前集中加強(qiáng)廣告投放量，整體推廣則以公關(guān)活動(dòng)作為主線，通過(guò)招商啟動(dòng)儀式、封頂儀式和開(kāi)業(yè)慶典三個(gè)大型活動(dòng)和各階段有針對(duì)性的小型主題活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)炒作推

4、廣。媒體根據(jù)各階段目標(biāo)受眾不同進(jìn)行選擇。注意利用時(shí)事熱點(diǎn)和社會(huì)新聞的關(guān)注進(jìn)行借勢(shì)炒作。項(xiàng)目定位語(yǔ)廣佛RBD國(guó)際商業(yè)旗艦水起金生中國(guó)首創(chuàng)親水主題，打造情景購(gòu)物體驗(yàn)之都項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目地處廣佛交界處，既難吸引廣州消費(fèi)，也難改變佛山人外出大宗消費(fèi)的習(xí)慣，地里位置較為尷尬；周邊居住社區(qū)過(guò)少，缺乏穩(wěn)定的消費(fèi)基礎(chǔ)；四周交通干線來(lái)往車輛較少，人氣不旺；水城東面一片荒地，讓人有農(nóng)村郊區(qū)的感覺(jué)；講規(guī)劃，講前景，在目前品牌商戶處于強(qiáng)勢(shì)地位，追求短期業(yè)績(jī)的情況下缺乏說(shuō)服力。???商業(yè)中心與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托，這在我國(guó)表現(xiàn)明顯。有數(shù)

5、據(jù)顯示，10萬(wàn)平方米的Mall，周圍需要50萬(wàn)人口的購(gòu)買力來(lái)支撐。上海正大廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)啟動(dòng)之初只啟動(dòng)了30%的功能，2005年的招鋪率也才達(dá)到83%，而且其中真正開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的只有53%，還有30%在裝修。上海正大廣場(chǎng)位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來(lái)吸引客流，這是它難以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友誼南方商城是其中一家。據(jù)該商城對(duì)外公布，有77%的消費(fèi)者來(lái)自周圍社區(qū)。現(xiàn)在如此繁榮的天河城，也經(jīng)歷三年艱難的創(chuàng)業(yè)守業(yè)期。東廣場(chǎng)功能布局布局原則主要按商品品類、檔次劃分區(qū)域由南向北檔次逐漸排低連帶性消費(fèi)的

6、商品劃分在相鄰的區(qū)域充分結(jié)合主力店和次主力店的消費(fèi)定位和客群定位二層：三層：四層：西街功能布局運(yùn)河、內(nèi)街的噴泉和園林綠化，打造佛山首個(gè)“水”主題的休閑步行街——西街；突出休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，配合錯(cuò)落有致的室外步行街設(shè)計(jì)；以“臨河酒吧街＋大型KTV”結(jié)合，打造具有影響力的夜店消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)的模式能否成功關(guān)鍵點(diǎn)在于項(xiàng)目位置、周邊的人群客戶以及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃；首先，項(xiàng)目的位置決定了土地的價(jià)值和屬性，成為商業(yè)模式定位的最主要因素；、其次，周邊的人群或者客戶，是未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的衣食父母，沒(méi)有客戶的光顧消費(fèi)，再好的設(shè)計(jì)物業(yè)，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)價(jià)值的可能；

7、再次，項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，成為項(xiàng)目未來(lái)持續(xù)升值或者商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的保障，區(qū)域未來(lái)規(guī)劃對(duì)商業(yè)影響很大的話，大概此項(xiàng)目也沒(méi)啥前途；最后，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式選擇、盈利模式選擇和市場(chǎng)判斷，啟動(dòng)策略和經(jīng)營(yíng)策略，是非常關(guān)鍵的因素，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，必須要做好前期的商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，既需要資金，有需要時(shí)間。保利水城擁有佛山第一家超五星級(jí)的電影院、第一家環(huán)保真冰溜冰場(chǎng)、第一家“奇幻島”主題室內(nèi)嘉年華、第一家吉之島GMS旗艦店。保利水城超豪華的商戶陣容，為消費(fèi)者提供頂級(jí)的購(gòu)物選擇。此外，保利購(gòu)物中心還設(shè)有非常完善的配套設(shè)施，包括設(shè)有

8、1200個(gè)地下停車位、的士站、公交站。靈活、完善的設(shè)施，使保利水城成為廣佛知名的購(gòu)物與休閑匯聚點(diǎn)。