百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十一

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1、百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十一——上海正大廣場(chǎng)復(fù)制本貼鏈接????正大廣場(chǎng)是由泰國(guó)正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國(guó)際化都會(huì)購(gòu)物中心，坐落在被稱(chēng)為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，總建筑面積接近25萬(wàn)平方米，地上10層、地下3層，是正大集團(tuán)在中國(guó)最大的投資項(xiàng)目之一，并已于2004年整體通過(guò)了ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系。在擁有豐富國(guó)際運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)之管理團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下，正大廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年多的悉心調(diào)整和經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為名副其實(shí)的華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心”，并擁有大批忠實(shí)的家庭消費(fèi)者。廣場(chǎng)日常的日均人流量達(dá)18萬(wàn)人次，周末高峰期的日人流量更可達(dá)26萬(wàn)人

2、次。正大廣場(chǎng)取得的優(yōu)異成績(jī)已得到業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士和權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和嘉許，并已先后榮獲“2005年中國(guó)商業(yè)名牌”和全國(guó)唯一的一個(gè)“2006年度中國(guó)最佳購(gòu)物中心進(jìn)步獎(jiǎng)”。???正大廣場(chǎng)在其寬敞完備的空間里，除了為消費(fèi)者提供超過(guò)70家具國(guó)際水準(zhǔn)的特色餐飲場(chǎng)所和令業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)羨的多元化娛樂(lè)和休閑場(chǎng)地外，并已在2007年第一季度之前完成引進(jìn)超過(guò)一百家國(guó)際著名的優(yōu)質(zhì)時(shí)尚品牌，以“時(shí)尚之都”的面貌來(lái)迎接消費(fèi)者。一、物業(yè)概況????正大廣場(chǎng)，坐落于美麗的黃浦江畔，毗鄰東方明珠和金茂大廈，由泰國(guó)正大集團(tuán)與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司耗資4.5億美元精心打造而成。???正大商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng)270米

3、、寬121米，占地面積約31000平方米，地下三層、地上九層（局部八層）、層高5米，單層建筑面積為15000-24000平方米，是一幢總高度57米，總建筑面積243000平方米，集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、停車(chē)為一體的現(xiàn)代化綜合建筑。????作為時(shí)尚潮流的先驅(qū)和全新商業(yè)標(biāo)志，廣場(chǎng)內(nèi)24萬(wàn)平方米的空間匯集了久負(fù)盛名的中外品牌、環(huán)球美食及各式娛樂(lè)，每天吸引了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中外顧客。2．樓層簡(jiǎn)介B3：停車(chē)場(chǎng)，436個(gè)車(chē)位B1－B2：易初蓮花超市1F：世界頂級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)及百貨2F：國(guó)際知名品牌專(zhuān)賣(mài)及超市3F：新潮服裝及百貨4F：家庭生活藝術(shù)館、兒童樂(lè)園及百貨5F：美食天地6F：節(jié)日之旅、

4、婚紗攝影及健康美容中心7F：展覽空間、中國(guó)精粹8F：7廳星美影城、ITMALL、KTV和音樂(lè)餐廳9F：能容納2000人的多功能會(huì)議廳和商務(wù)中心10F：大型餐廳???由于實(shí)際招商方面遇到較大的難度，導(dǎo)致部分樓面招商計(jì)劃并未付諸實(shí)施，目前招商及經(jīng)營(yíng)狀況較好的樓面有：B1－B2的易初蓮花超市及5F的美食天地。6F－8F除了星美影城對(duì)外營(yíng)業(yè)以外，其他鋪位基本空置。3．目標(biāo)消費(fèi)群分析???正大廣場(chǎng)目前的人流量基本保持在4～6萬(wàn)人/天左右，節(jié)假日6～10萬(wàn)人/天，尚不足以支撐整個(gè)廣場(chǎng)的正常運(yùn)作，分析目前的消費(fèi)者基本有以下三種類(lèi)型：A.上海本地居民???正大廣場(chǎng)1/3左右的客源來(lái)

5、自于上海本地居民，與其他“ShoppingMall”運(yùn)營(yíng)上面最大的區(qū)別在于正大廣場(chǎng)設(shè)置了12條免費(fèi)班車(chē)，可以引導(dǎo)其他區(qū)域的居民進(jìn)入正大消費(fèi)。正大廣場(chǎng)緊鄰黃浦江，這一天然分界線大大削弱了正大廣場(chǎng)對(duì)浦西居民的輻射力，此1/3的上海本地居民中大部分（70％以上）來(lái)自于浦東區(qū)域。???消費(fèi)特征：由于正大廣場(chǎng)規(guī)劃及招商方面的缺陷，導(dǎo)致其定位不準(zhǔn)，樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃不明晰，本地居民消費(fèi)基本集中在地下二層的易初蓮花超市及五層的美食天地，且多為大眾消費(fèi)，總體消費(fèi)額不高。B.旅游觀光客???小陸家嘴是上海的金融貿(mào)易中心，這里高樓林立，各種風(fēng)格的現(xiàn)代建筑鱗次櫛比，這里有上海的標(biāo)志性建筑――東

6、方明珠，亞洲第一高樓――金貿(mào)大廈，上海國(guó)際會(huì)議中心等，每天約有20萬(wàn)左右的旅游觀光客光顧小陸家嘴地區(qū)，使其成為正大廣場(chǎng)消費(fèi)群體的主要來(lái)源之一。旅游客源占正大廣場(chǎng)消費(fèi)客源的1/3左右。??消費(fèi)特征：旅游消費(fèi)受假日經(jīng)濟(jì)的影響較大，節(jié)假日商品零售額會(huì)大幅上升，而平時(shí)的消費(fèi)額就會(huì)比較平穩(wěn)，旅游消費(fèi)者一般對(duì)上海的特色產(chǎn)品及國(guó)際品牌商品情有獨(dú)鐘。??由于正大廣場(chǎng)位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的內(nèi)部，在鱗次櫛比的高樓大廈中間并不十分顯眼，對(duì)外展示及透明度不夠，具有上海特色的商品或旅游紀(jì)念品較少，因此，較難吸引并不知情的旅游觀光客的注意，因此，目前正大廣場(chǎng)旅游消費(fèi)尚存在較大可挖掘潛力。C.商

7、務(wù)客流???陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)作為浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放的標(biāo)志之一，其規(guī)劃起點(diǎn)高，建筑設(shè)計(jì)先進(jìn)，因此，國(guó)際跨國(guó)大集團(tuán)以及一系列外向型的實(shí)力公司都選擇小陸家嘴作為公司駐扎地。目前，小陸家嘴的辦公面積在100萬(wàn)平米以上，是上海目前辦公樓密度最高的區(qū)域，這里匯聚了近10萬(wàn)上海平均收入最高的白領(lǐng)階層。???消費(fèi)特征：商務(wù)客流具有巨大的消費(fèi)能力，對(duì)品牌及時(shí)尚商品具有較強(qiáng)的接受力。此類(lèi)客源對(duì)購(gòu)物環(huán)境及商品品質(zhì)非常注重，此類(lèi)消費(fèi)基本集中于周一至周五，周末較少。???隨著正大廣場(chǎng)周邊高檔住宅區(qū)的逐漸落成，例如菊?qǐng)@、仁恒濱江花園、世貿(mào)濱江花園、盛大金磐、湯臣海景等高檔豪宅居住區(qū)的落成，將為正