營改增之不動產(chǎn)融資租賃(簡易計稅方法)

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1、不動產(chǎn)租賃納稅申報示例不動產(chǎn)租賃—融資租賃一、簡易計稅方法（一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同）案例:A公司與B公司于2015年2月簽訂了一個不動產(chǎn)融資租賃合同，合同約定A公司按照B公司的要求購入價值1200萬元的不動產(chǎn)，并將其出租給B公司，租期10年，每月固定收取租金12萬元，其中本金10萬元，利息及價外費用2萬元。A公司用于購買不動產(chǎn)的1200萬元是向銀行借款取得，借款期限為8年，每月需向銀行支付借款利息0.5萬元。當(dāng)期購買辦公用品取得增值稅專用發(fā)票金額10萬元，稅額1.7萬元。A公司為增值稅一般納稅人且符合差額征

2、稅條件。計算2016年7月所屬期應(yīng)繳納增值稅稅款。相關(guān)政策：一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。不能抵扣取得的進(jìn)項稅額。不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的條件購入不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃不動產(chǎn)銷售給承租人，均屬于不動產(chǎn)融資

3、租賃。經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。在本例中，因為A公司符合差額征稅的條件，因此可以扣除對外支付銀行貸款利息后計算繳納增值稅。不含稅銷售額＝（120000-5000）÷（1+5%）＝109523.81元，應(yīng)納稅額=109523.81×5%=5476.19元1.該納稅人向銀行支付借款利息5000元，進(jìn)行差額征稅扣除，填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（三）第5行

4、“5%征收率的項目”中的第3列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期發(fā)生額”欄次，第4列“本期應(yīng)扣除金額”及第5列“本期實際扣金額”2、.企業(yè)以取得的全部價款和價外費用全額開具增值稅專用發(fā)票，則增值稅發(fā)票開票金額＝120000÷（1+5%）＝114285.71元，稅額=114285.71×5%=5714.29元。填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第9b行“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”中的第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”和第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項(應(yīng)納)稅額”欄次。根據(jù)附表三的“本期實際扣除金額”，填入《增值稅

5、納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第9b行“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”中的第12列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”。計算扣除后的含稅銷售額和應(yīng)納稅額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附列資料（一）第9b行“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”中的第13列“扣除后含稅銷售額”和第14列“扣除后銷項稅額”。第14列扣除后銷項（應(yīng)納）稅額=含稅銷售額/（1+稅率或者征稅率）*稅率或者征收率=115000/（1+5%）*5%=5476.19附表一如下圖所示：由于該案例中納稅人采用簡易計稅辦法，因此取得的進(jìn)項

6、稅額不能抵扣，無需填寫附表二。