營改增銷售不動產(chǎn)簡易計(jì)稅方法.doc

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1、營改增銷售不動產(chǎn)簡易計(jì)稅方法營改增銷售不動產(chǎn)簡易計(jì)稅方法營改增銷售不動產(chǎn)簡易計(jì)稅方法營改增銷售不動產(chǎn)簡易計(jì)稅方法營改增銷售不動產(chǎn)簡易計(jì)稅方法　　營改增銷售不動產(chǎn)簡易計(jì)稅方法一：選擇簡易計(jì)稅方法　　1、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法：　　*5%　　　　“取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)”，據(jù)文意推測著如果是接受投資等方式取得的不動產(chǎn)對其支付的對價(jià)也可以從銷售額中扣除，那么即扣除憑證不限于購置發(fā)票。如果此觀點(diǎn)成立，A企業(yè)4月30日前將不動產(chǎn)溢價(jià)投資到B企業(yè)，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定是不征稅的，營改增后，B企業(yè)將上述不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓選擇差額簡易征收，拋開其

2、他稅種不論，這似乎比營改增前后直接銷售都要有利？　　2、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法：　　取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用*5%　　　　根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第二款規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，需繳納營業(yè)稅。由于上述自建行為發(fā)生在2016年4月30日前，是否認(rèn)為是試點(diǎn)之日前發(fā)生的營業(yè)稅應(yīng)稅行為，同時(shí)涉及到補(bǔ)繳營業(yè)稅的問題？　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅?！　　　∥募?guī)定：房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工

3、程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！　∽⒁?，并不是《建筑工程施工許可證》所載的日期，而是其合同注明的開工日期。另外，還有個(gè)問題，假設(shè)某企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目有多個(gè)承包方，有的在4月30日前開工、有的在4月30日后開工，那怎么確定該項(xiàng)目是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目？亦或者是按《建筑工程施工許可證》所載的工程對象劃分項(xiàng)目？　　二：適用一般計(jì)稅方法　　1、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法：以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照

4、5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)?！　　　€(gè)人認(rèn)為設(shè)置預(yù)征率的目的依然是平衡地方的財(cái)政收入，以協(xié)調(diào)資源與稅收的關(guān)系，但不知道如果不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地如果一致，是否也要預(yù)征？個(gè)人推測是要的，這還牽扯到一個(gè)入庫時(shí)間的問題?！　?、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)?！　　　∪绻卿N售2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)該不涉及建筑服務(wù)的增

5、值稅問題?！　?、一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其自行開發(fā)的新項(xiàng)目。　　三：適用征收率的情況　　1、小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。　　2、小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)?！　?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自

6、行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅?！　　　⌒∫?guī)模納稅人相當(dāng)于直接按照5%征收率在不動產(chǎn)所在地繳納入庫，但需要向機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行申報(bào)?！　∷模悍康禺a(chǎn)預(yù)收賬款預(yù)征規(guī)定　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！　∵@一規(guī)定應(yīng)該沒有新老項(xiàng)目之分也沒有是否采取簡易征收方法之分。只要房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，均要先按3%預(yù)征增值稅。但是文件卻沒說是在項(xiàng)目當(dāng)?shù)仡A(yù)征還是機(jī)構(gòu)所在地預(yù)征，也沒有說預(yù)征后是需要在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)，還是全部在項(xiàng)目所在地申報(bào)。估計(jì)還有細(xì)化政策?！　∥澹簜€(gè)人銷售房屋政策　　1.個(gè)體工商戶銷售購買的住

7、房，應(yīng)按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)?！　　　≡圏c(diǎn)辦法中的個(gè)人是指個(gè)體工商戶和其他個(gè)人，因此個(gè)體工商戶與其他個(gè)人都可享受過渡政策第五條“個(gè)人銷售購買住房”的有關(guān)規(guī)定。　　北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)：住房滿2年免稅，不滿2年全額5%?！　”本┦?、上海市、廣州市和深圳市：普通住房滿2年免稅，非普通住房滿2年差額5%，住房不滿2年全額5%?！　?.其他個(gè)人銷售其取得的不動產(chǎn)，應(yīng)以取