基準(zhǔn)地價的作用

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1、定義基準(zhǔn)地價是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格。基準(zhǔn)地價按照不同的區(qū)域和不同的土地用途,分別確定平均價格。簡介地價是土地在買賣、岀讓和轉(zhuǎn)讓等交易活動屮所表現(xiàn)岀的價格，是土地資產(chǎn)屈性的直觀反映。而基準(zhǔn)地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格，是齊用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，對應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓

2、年限，由政府組織或委托評估，評估結(jié)果須經(jīng)政府認(rèn)可?；鶞?zhǔn)地價不是具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評估而確定。表現(xiàn)形式基準(zhǔn)地價因是平均價格，它的表現(xiàn)形式冇級別價、區(qū)片價和路線價三種。主要作用基準(zhǔn)地價的主要作用為：反映土地市場屮地價總體水平和變化趨勢；為國家征收土地稅收提供依據(jù)。制訂原則屮國國各地城鎮(zhèn)從20世紀(jì)90年代初開始制訂基準(zhǔn)地價，現(xiàn)已基本完成。制訂基準(zhǔn)地價的技術(shù)冇兩條:一是在城鎮(zhèn)土地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)級差收益來測算;二是在未完成

3、定級情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù)市場交易資料來測算。用得最多的述是第二條。現(xiàn)在各地已初步進(jìn)入定期修正、調(diào)整基準(zhǔn)地價階段。遵循原則基準(zhǔn)地價應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地，具冇同樣的市場價格的原理進(jìn)行確定?；鶞?zhǔn)地價遵循“以土地分等定級和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價格為依據(jù)”的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，在同一土地級別或類型區(qū)域屮，從土地使用者利用土地的收益、土地交易屮的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)

4、域上形成的土地收益或地價，評估出基準(zhǔn)地價，并建立相應(yīng)的因素修正體系。表現(xiàn)形式常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有：①級別基準(zhǔn)地價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。②區(qū)片基準(zhǔn)地價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評佔出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。主要作用基準(zhǔn)地價更新與平衡是一項應(yīng)用性強(qiáng)的工作。城市基準(zhǔn)地價是由政

5、府土地管理的有關(guān)部門通過科學(xué)的方法確定的，主要體現(xiàn)為以下幾個作用：1、顯示屮國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程小所能產(chǎn)生的齊類經(jīng)濟(jì)收益，同時也按價格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。2、為各級政府在土地使用權(quán)有償岀讓時提供依據(jù)，同時也可為土地使用權(quán)在土地使用者Z間轉(zhuǎn)讓時提供參考依據(jù)。3、各地價區(qū)段及不同用途的基準(zhǔn)地價水平，也對國家加強(qiáng)土地市場的管理、實現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會效用創(chuàng)造了條。4、為政府征收土地稅費(fèi)提供客觀依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù).也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。5、國家和各級政

6、府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價制定岀靈活的地價政策，通過地價的差別和調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會活動，落實城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。6、基準(zhǔn)地價的確立可進(jìn)一步促進(jìn)我國地價體系的建立和完善、也有利于進(jìn)一步完善小國的國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計和核算體系。評估步驟城市基準(zhǔn)地價評估的方法和步驟:(1)確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍。這是以一個具體城市為對象，確定其基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。(2)明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等。其屮特別是

7、要明確擬評佔的基準(zhǔn)地價所對應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度、權(quán)利性質(zhì)(如是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán))、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、屆住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應(yīng)的容積率)等。(3)劃分地價區(qū)段。所謂地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。通常可將土地劃分為3類地價區(qū)段：①商業(yè)路線價區(qū)段；②住宅片區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研

8、究，將情況相同或相似的相連土地劃為同-?個地價區(qū)段。各地價區(qū)段Z間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他