0、《新版目標(biāo)成本測算表使用指引(萬科版)》

《0、《新版目標(biāo)成本測算表使用指引(萬科版)》》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、《新版目標(biāo)成本測算表使用指引》綜述：為實現(xiàn)目標(biāo)成本測算的精細(xì)化，提高測算準(zhǔn)確性，集團(tuán)成本審算中心在借鑒各項目編制經(jīng)驗基礎(chǔ)上，完成了新版目標(biāo)成本測算表的改進(jìn)和完善。希望通過新版目標(biāo)成本測算表的使用，提升各項目目標(biāo)成本的編制水平，規(guī)范集團(tuán)成本數(shù)據(jù)的歸集和積累。同時，使其在責(zé)任成本管理、前期設(shè)計優(yōu)化、招投標(biāo)管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導(dǎo)作用。新版目標(biāo)成本測算表主要從以下幾方面做了改進(jìn)和完善：n細(xì)化了各項費用測算的成本科目構(gòu)成；n明確重要成本科目項測算時提煉的系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標(biāo)；n設(shè)置風(fēng)險費項，以風(fēng)險概率形式體現(xiàn)測算成本的風(fēng)險因素；n修改

2、營銷設(shè)施建造費、銷售費用等多項成本科目的三級科目構(gòu)成；n明確跨期成本分?jǐn)?、地價分?jǐn)偟淖龇ǎ籲六大類公攤成本按建筑面積或占地面積等方式在各核算對象間分?jǐn)?；（各類費用采用的具體分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)將在擬修訂下發(fā)的《萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)》中予以明確）n跨期成本按建筑面積或占地面積等方式在各開發(fā)期間分?jǐn)偂＃ㄍ希y算表中對細(xì)化的成本科目、提煉的系數(shù)、填報的測算依據(jù)分為必須填報執(zhí)行和建議采納兩類，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時請加以注意。下面，將依據(jù)測算過程的先后順序，結(jié)合測算表中的模擬項目，敘述新版目標(biāo)成本測算表使用的方法和應(yīng)注意的問題。一、規(guī)劃指標(biāo)及

3、建造標(biāo)準(zhǔn)測算前，首先填寫“當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo)表”和“各類產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表”。規(guī)劃指標(biāo)需設(shè)計部配合提供，建造標(biāo)準(zhǔn)按營銷、設(shè)計、成本、工程等相關(guān)部門的討論結(jié)果確定。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準(zhǔn)確的計算指標(biāo)。對于多期開發(fā)的項目，首期測算時還應(yīng)填寫“總體規(guī)劃指標(biāo)表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標(biāo)值進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀镜臏y算。二、跨期成本分?jǐn)?、地價的分?jǐn)傄?guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)填寫完成后，首先可進(jìn)行地價的分?jǐn)?。地價分?jǐn)偪偟脑瓌t是按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)偅缙诨虍?dāng)期中的公共用地宜按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例

4、分?jǐn)偅孕纬傻貎r分?jǐn)偙壤禂?shù)來分?jǐn)偪偟貎r。如模擬項目總占地面積261760m2，一期占地65785m2，總地價18460萬元。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分?jǐn)偨o各期，形成的全期地價分?jǐn)偙砣缦拢喝诘貎r分?jǐn)偼瓿珊?，計算出一期?yīng)分得的地價為4862萬元，隨后將這筆地價分?jǐn)傊猎撈诘母鳟a(chǎn)品類型中?？偟姆?jǐn)傇瓌t仍為“按各產(chǎn)品類型占地面積比例分?jǐn)偂?，表中將各產(chǎn)品類型可售面積除以其容積率，得到分?jǐn)偦鶖?shù)。形成的當(dāng)期地價分?jǐn)偙砣缦拢簯?yīng)注意的是，容積率指標(biāo)或范圍在測算時需當(dāng)?shù)卦O(shè)計部予以提供。由于地域差異性大，目前集團(tuán)不設(shè)立各產(chǎn)品類型

5、容積率范圍指標(biāo)。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品類型容積率指標(biāo)范圍的統(tǒng)計和設(shè)定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。2、其它跨期成本分?jǐn)偟貎r分?jǐn)偼瓿珊螅憧蛇M(jìn)行其它跨期成本的分?jǐn)?。這些跨期成本根據(jù)項目特點包含內(nèi)容也各有不同，通常包括紅線外的市政設(shè)施費用、涉及到項目總體的勘察設(shè)計費、需要跨期分?jǐn)偟膱@林環(huán)境費、會所、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施費。跨期成本分?jǐn)傢棸锤髌诘慕ㄖ娣e或占地面積等方式分?jǐn)偨o各期，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)應(yīng)加以注明。在進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀緶y算時，盡量做到測算依據(jù)充分，測算科目明細(xì)詳盡。如進(jìn)行會所成本測算時，可細(xì)化成如下指標(biāo)進(jìn)行測算：最終形成的跨期成本分?jǐn)偙?/p>

6、格如下：哪些成本科目項需要進(jìn)行跨期分?jǐn)偪筛鶕?jù)項目具體情況按受益原則確定。對于分?jǐn)傊痢昂笃凇钡某杀?，?dāng)后期的規(guī)劃指標(biāo)確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分?jǐn)偼戤?。需注意的是，分?jǐn)偝杀敬_定后，當(dāng)分?jǐn)偟某杀究颇靠偝杀景l(fā)生變化時，變化部分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映，已結(jié)算開發(fā)期不再調(diào)整分?jǐn)偝杀?。三、六類公攤費用及期間費在完成跨期成本分?jǐn)偙砗?，即可進(jìn)行當(dāng)期“六類公攤費用及期間費”的測算。1、土地成本該成本項中的地價及紅線外市政設(shè)施費等可直接從“地價分?jǐn)偙怼奔啊翱缙诔杀痉謹(jǐn)偙怼敝幸搿Ａ惞珨傎M用中

7、，若費用項是從跨期分?jǐn)偙碇幸?，均?yīng)在表格最后一列的工程量及單價說明中注明“引自跨期分?jǐn)傎M用”。2、開發(fā)前期準(zhǔn)備費測算時，原始指標(biāo)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)表中數(shù)據(jù)靈活采用，為達(dá)到測算的準(zhǔn)確性和精細(xì)化，應(yīng)避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標(biāo)測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標(biāo)表中已填報了“重要公共綠地”為9000m2，在進(jìn)行“公共綠地景觀設(shè)計費”測算時，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標(biāo)。報批報建費根據(jù)項目發(fā)展部提供的《房地產(chǎn)稅費一覽表》及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進(jìn)行填寫，具體科目內(nèi)容可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應(yīng)填

8、寫取費依據(jù)或政府下發(fā)文件號等信息。三通一平、臨時設(shè)施費用項測算時，應(yīng)將場地情況、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。一方面利于測算更加準(zhǔn)確，另一方面也便于后期測算時的對比參考。1、園林環(huán)境在進(jìn)行園林環(huán)境成本測算時，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)及