0、《新版目標成本測算表使用指引(萬科版)》

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1、實用標準文檔《新版目標成本測算表使用指引》綜述：為實現(xiàn)目標成本測算的精細化，提高測算準確性，集團成本審算中心在借鑒各項目編制經驗基礎上，完成了新版目標成本測算表的改進和完善。希望通過新版目標成本測算表的使用，提升各項目目標成本的編制水平，規(guī)范集團成本數(shù)據的歸集和積累。同時，使其在責任成本管理、前期設計優(yōu)化、招投標管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導作用。新版目標成本測算表主要從以下幾方面做了改進和完善：n細化了各項費用測算的成本科目構成；n明確重要成本科目項測算時提煉的系數(shù)值、測算依據和造價指標；n設置風險費項，以風險概率形式體現(xiàn)測算成本的風險因素；n修改營銷設施建造費、銷售費用等多項成本科目

2、的三級科目構成；n明確跨期成本分攤、地價分攤的做法；n六大類公攤成本按建筑面積或占地面積等方式在各核算對象間分攤；（各類費用采用的具體分攤標準將在擬修訂下發(fā)的《萬科集團成本核算指導》中予以明確）n跨期成本按建筑面積或占地面積等方式在各開發(fā)期間分攤。（同上）測算表中對細化的成本科目、提煉的系數(shù)、填報的測算依據分為必須填報執(zhí)行和建議采納兩類，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時請加以注意。下面，將依據測算過程的先后順序，結合測算表中的模擬項目，敘述新版目標成本測算表使用的方法和應注意的問題。一、規(guī)劃指標及建造標準測算前，首先填寫“當期規(guī)劃指標表”和“各類產品建筑標準表”。規(guī)劃指標需設計部配合

3、提供，建造標準按營銷、設計、成本、工程等相關部門的討論結果確定。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準確的計算指標。文案大全實用標準文檔對于多期開發(fā)的項目，首期測算時還應填寫“總體規(guī)劃指標表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標值進行跨期分攤成本的測算。文案大全實用標準文檔二、跨期成本分攤1、地價的分攤規(guī)劃指標和建造標準填寫完成后，首先可進行地價的分攤。地價分攤總的原則是按各期或各產品類型的占地面積分攤，跨期或當期中的公共用地宜按各期或各產品類型的建筑面積比例分攤，以形成地價分攤比例系數(shù)來分攤總地價。如模擬項目總占地面積261760m2，一期占地65785

4、m2，總地價18460萬元。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分攤給各期，形成的全期地價分攤表如下：文案大全實用標準文檔全期地價分攤完成后，計算出一期應分得的地價為4862萬元，隨后將這筆地價分攤至該期的各產品類型中?？偟姆謹傇瓌t仍為“按各產品類型占地面積比例分攤”，表中將各產品類型可售面積除以其容積率，得到分攤基數(shù)。形成的當期地價分攤表如下：應注意的是，容積率指標或范圍在測算時需當?shù)卦O計部予以提供。由于地域差異性大，目前集團不設立各產品類型容積率范圍指標。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內進行相關產品類型容積率指標范圍的統(tǒng)計和設定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。2、其它跨期成本分攤地價分攤

5、完成后，便可進行其它跨期成本的分攤。這些跨期成本根據項目特點包含內容也各有不同，通常包括紅線外的市政設施費用、涉及到項目總體的勘察設計費、需要跨期分攤的園林環(huán)境費、會所、學校、幼兒園等配套設施費?？缙诔杀痉謹傢棸锤髌诘慕ㄖ娣e或占地面積等方式分攤給各期，分攤標準應加以注明。在進行跨期分攤成本測算時，盡量做到測算依據充分，測算科目明細詳盡。如進行會所成本測算時，可細化成如下指標進行測算：最終形成的跨期成本分攤表格如下：文案大全實用標準文檔哪些成本科目項需要進行跨期分攤可根據項目具體情況按受益原則確定。對于分攤至“后期”的成本，當后期的規(guī)劃指標確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二

6、期、三期等等，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分攤完畢。需注意的是，分攤成本確定后，當分攤的成本科目總成本發(fā)生變化時，變化部分成本僅在未結算開發(fā)期反映，已結算開發(fā)期不再調整分攤成本。三、六類公攤費用及期間費在完成跨期成本分攤表后，即可進行當期“六類公攤費用及期間費”的測算。1、土地成本該成本項中的地價及紅線外市政設施費等可直接從“地價分攤表”及“跨期成本分攤表”中引入。六類公攤費用中，若費用項是從跨期分攤表中引入，均應在表格最后一列的工程量及單價說明中注明“引自跨期分攤費用”。2、開發(fā)前期準備費文案大全實用標準文檔測算時，原始指標應根據規(guī)劃指標表中數(shù)據靈活采用，為達到測算的準確性和精細化

7、，應避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標表中已填報了“重要公共綠地”為9000m2，在進行“公共綠地景觀設計費”測算時，直接用該面積值作為測算依據即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標。報批報建費根據項目發(fā)展部提供的《房地產稅費一覽表》及當?shù)貎?yōu)惠政策進行填寫，具體科目內容可根據當?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應填寫取費依據或政府下發(fā)文件號等信息。三通一平、臨時設施費用項測算時，應將場地情況、擬定做法等測算依據填寫完整。