隆基泰和制度重點(diǎn)

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1、目標(biāo)成本管理制度V2.01、目的：在項(xiàng)目開發(fā)過程中,依據(jù)項(xiàng)目開展階段，分階段確定合理的目標(biāo)成本，形成項(xiàng)目全過程的成本約束，從成本角度有效的保證項(xiàng)目投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。2、目標(biāo)成本測(cè)算按項(xiàng)目進(jìn)展分為土地版目標(biāo)成本、方案版目標(biāo)成本、施工圖版目標(biāo)成本、后評(píng)估版目標(biāo)成本。3、目標(biāo)成本包括一級(jí)科目5個(gè)，二級(jí)科目14個(gè)全成本（即項(xiàng)目總投資成本）＝直接開發(fā)成本+間接開發(fā)成本＋期間費(fèi)用＋稅金+預(yù)備費(fèi)直接開發(fā)成本=土地成本+前期工程費(fèi)＋建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)間接開發(fā)成本=工程管理費(fèi)+營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)+資本化利息期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金=主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金

2、+土地增值稅+房產(chǎn)稅4、租金收入（如幼兒園、會(huì)所、地下車位等）不作為銷售收入計(jì)算，自持商業(yè)部分不作為收入計(jì)算。5、目標(biāo)成本確定后作為項(xiàng)目管控及考核依據(jù)，未經(jīng)審批不得調(diào)整。但當(dāng)出現(xiàn)以下特殊情況時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。1.因項(xiàng)目定位變化、規(guī)劃調(diào)整造成項(xiàng)目面積、容積率或項(xiàng)目產(chǎn)品類型變化。2.產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，影響項(xiàng)目目標(biāo)成本。3.開發(fā)計(jì)劃調(diào)整，超出原定的項(xiàng)目分期（區(qū)）計(jì)劃開發(fā)時(shí)間在2年以上。發(fā)生以上調(diào)整事項(xiàng)前，區(qū)域成本管理部須30天內(nèi)填寫《成本限額調(diào)整申請(qǐng)表》，經(jīng)集團(tuán)成本管理中心審核，報(bào)CEO審批后實(shí)施。設(shè)計(jì)階段成本控制標(biāo)準(zhǔn)1、七個(gè)指標(biāo)中窗地比、地下室層

3、高、硬景面積比例、地下車位平均面積均比較直觀，可通過設(shè)計(jì)指標(biāo)的規(guī)定實(shí)現(xiàn)，唯獨(dú)混凝土含量和含鋼量指標(biāo)難以把握，很難通過簡(jiǎn)單的指標(biāo)控制來實(shí)現(xiàn)，需要過程中進(jìn)行綜合把控。當(dāng)設(shè)計(jì)達(dá)到鋼筋含量對(duì)標(biāo)要求時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)計(jì)院1元/m2；當(dāng)在此基礎(chǔ)上再每節(jié)省1kg/m2，則累計(jì)獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)計(jì)院1元/m2。窗地比（S3）=外窗門窗洞口面積/住宅部分地上可售面積+贈(zèng)送落地凸窗的房間面積+可封閉空間的面積（有附加門窗時(shí)才計(jì)入）。合約規(guī)劃編制及實(shí)施管理制度V2.01、目的：為保證目標(biāo)成本逐項(xiàng)可控，費(fèi)用發(fā)生按合同管理，將合約規(guī)劃作為招標(biāo)工作依據(jù),做到對(duì)合同簽訂及變更的事前控制，便于預(yù)警和動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

4、定義：合約規(guī)劃是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，結(jié)合項(xiàng)目具體情況、對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的合同進(jìn)行預(yù)設(shè)，按照目標(biāo)成本對(duì)合同范圍及費(fèi)用進(jìn)行分解，編制項(xiàng)目的合同目錄及目標(biāo)合同價(jià)。2、合約規(guī)劃編制應(yīng)在施工圖版目標(biāo)成本確定后15個(gè)工作日內(nèi)編制完成。禁止變更合約范圍，但可劃分標(biāo)段，劃分的標(biāo)段合計(jì)金額不得超出總合約規(guī)劃金額。3、當(dāng)合同金額大于合約規(guī)劃金額時(shí)，經(jīng)辦部門需分析超支原因，進(jìn)行方案優(yōu)化，優(yōu)化后仍超合約規(guī)劃金額的，從可釋放成本中劃撥金額作為補(bǔ)充，如可釋放成本不能滿足需求，則需擴(kuò)大優(yōu)化范圍、壓縮開支，不能因此調(diào)整目標(biāo)成本。4、當(dāng)合同金額小于合約規(guī)劃金額時(shí)，經(jīng)辦部門需分析節(jié)余原因，結(jié)

5、算后節(jié)余金額進(jìn)入可釋放成本。動(dòng)態(tài)成本管理V2.01、動(dòng)態(tài)成本是在某一時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目已發(fā)生和待發(fā)生成本的合計(jì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目結(jié)算成本。動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本已發(fā)生成本=合約價(jià)款（含內(nèi)部合約）+設(shè)計(jì)變更、工程簽證+調(diào)價(jià)+其它待發(fā)生成本=沒有簽訂合同的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目要發(fā)生的費(fèi)用+已簽訂合同的項(xiàng)目，未發(fā)出變更或簽證的指令，但預(yù)計(jì)要發(fā)生的變更或簽證費(fèi)用+其它影響成本投入的費(fèi)用。（參照合約規(guī)劃執(zhí)行）2、合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)分析表內(nèi)容應(yīng)包括：合約金額、實(shí)際合約簽訂金額、差額、差額原因分析3、區(qū)域成本管理部每月25日前組織與相關(guān)部門核實(shí)上月25日至本月25日各類臺(tái)帳，保證各類臺(tái)賬的

6、完整及準(zhǔn)確性4、節(jié)余成本釋放原則及方法：①同一科目?jī)?nèi)單項(xiàng)合約規(guī)劃包含合同結(jié)算完畢，確認(rèn)不再發(fā)生后可將節(jié)余成本釋放；②內(nèi)部合約需區(qū)域前期部門出據(jù)繳費(fèi)完成證明，確認(rèn)此項(xiàng)成本不再發(fā)生后，區(qū)域成本管理部方可將節(jié)余成本釋放；③工程類成本需項(xiàng)目實(shí)施完畢，區(qū)域工程管理部出據(jù)《項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格單》，區(qū)域成本管理部結(jié)算完畢后，方可將節(jié)余成本釋放；④優(yōu)化成果確認(rèn)完畢，可由區(qū)域成本管理部編制專項(xiàng)報(bào)告，經(jīng)集團(tuán)成本管理中心審批后，方可將節(jié)余成本釋放。5、預(yù)備費(fèi)使用原則及方法：預(yù)備費(fèi)主要用于工程結(jié)算以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，未經(jīng)審批不得使用。6、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)成本細(xì)項(xiàng)即將或可能超出合同簽

7、約金額3%以及其他影響成本的重大事項(xiàng)時(shí)，由區(qū)域成本管理部負(fù)責(zé)人向相關(guān)責(zé)任部門發(fā)出警示7、成本預(yù)警要求：1.只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支（簽訂合同總價(jià)已超支、設(shè)計(jì)變更核算已超支等）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。2.成本管理部應(yīng)提醒責(zé)任成本部門負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的成本超支情況。3.所有成本預(yù)警均應(yīng)填寫《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》并按照OA流程審批，情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。4.成本預(yù)警處理措施及方案編制完畢后，15天內(nèi)完成區(qū)域總經(jīng)理審批并上報(bào)集團(tuán)費(fèi)用相關(guān)中心及成本管理中心審批，審批通過后方可實(shí)施。7、區(qū)域成本部應(yīng)在每

8、年7月20日及12月20日前完成項(xiàng)目成本清查工作，并