合富輝煌蘇州小石湖項(xiàng)目市場研究

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1、1認(rèn)識城市認(rèn)識自我認(rèn)識區(qū)域我們的市場思路認(rèn)識市場2認(rèn)識城市3認(rèn)識城市地理位置蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部。東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。主要出產(chǎn)棉花、蠶桑等，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長江刀魚等，是聞名遐邇的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府。蘇州位于長三角的核心要位，是魚米之香、絲綢之府認(rèn)識城市GDPGDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯甚至倒退5-10%穩(wěn)定發(fā)展10~15%高速發(fā)展大于15%飛速發(fā)展按照國際研究慣例：GDP增長與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型合富觀點(diǎn)：03年開始蘇州GDP始終保持高幅度增

2、長（大于15%），處于飛速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)的繁榮能帶來旺盛的購買欲和強(qiáng)大的購買力，為蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。15%認(rèn)識城市固定資產(chǎn)投資蘇州固定投資保持在1500億元以上,在2004-2007年呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。在房地產(chǎn)上的投資額度也在逐漸增大，保持在200億元以上。蘇州固定投資漲幅,均處于10%以上,其中2005年漲幅最大,超過20%;房地產(chǎn)投資漲幅最大的超過100%。2004年-2007年,在固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)占據(jù)了1/5的份額有投資過熱的現(xiàn)象。東擴(kuò)——建設(shè)蘇州新城，挺進(jìn)昆山連接上海；北拓——城市未來發(fā)展的功能拓展區(qū)，輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要

3、通道；南育——繼續(xù)完善吳中區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化等功能，保護(hù)太湖，打造旅游勝地；西優(yōu)——優(yōu)化區(qū)域空間，提高產(chǎn)業(yè)和空間聚集度。認(rèn)識城市城市規(guī)劃認(rèn)識城市城市規(guī)劃蘇州總體規(guī)劃蘇州的建設(shè)發(fā)展遵循東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控、中核戰(zhàn)略。由最初單純的“一體兩翼”更變?yōu)椤澳媳睌U(kuò)散、東西共進(jìn)”的和諧發(fā)展局面，吳中區(qū)是大力發(fā)展的城南區(qū)域.城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。共規(guī)劃為4條軌道線路一號線：起點(diǎn)在靈山路站，終點(diǎn)在金雞湖鐘南街站.(線路長26.1公里，設(shè)站24座，2011年建成)二號線：起相城京滬高通鐵路蘇州站，止于吳中區(qū)迎春南路。(長27公里，設(shè)22站,2012年建成)。三

4、號線：起滬寧城際線路蘇州新區(qū)站，止于滬寧城際鐵路唯亭站。(長43.5公里，設(shè)31站，2020年建成)。四號線：起于相城區(qū)旺埂上村，止于吳中區(qū)蘇旺路。(線路長31.2公里，設(shè)22站，2020年建成)認(rèn)識城市風(fēng)景名勝蘇州是全國首批的歷史文化名城之一蘇州自有文字記載以來的歷史已有4000多年，是全國首批24個歷史文化名城之一。全市現(xiàn)有各級各類文物保護(hù)單位538處，其中國家級34處，省級106處。蘇州是全國重點(diǎn)旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、書畫”等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，至今保存完好的古典園林60余處，其中拙政園、留園、網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊、滄浪亭、獅子林、藝圃、藕

5、園、退思園等9座園林已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。拙政園環(huán)秀山莊9認(rèn)識市場認(rèn)識市場土地供應(yīng)整體市場02-07年，蘇州土地出讓總量總體呈現(xiàn)增長趨勢。03-04年土地放量迅猛，年增長幅度達(dá)到38-41%。04-05年遭遇國家宏觀調(diào)控，土地政策收緊，供應(yīng)量增長幅度有所下降。到06年，隨著蘇州樓市的回暖，07年土地供應(yīng)量再一次被推向高峰。9/17/2021認(rèn)識市場施工、竣工量03-07年施工體量逐年提高，而竣工量卻基本持平，預(yù)示著蘇州近幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量將達(dá)到高峰，競爭將更加激烈。整體市場認(rèn)識市場成交、均價走勢07年5月到08年4月蘇州住宅成交量走勢圖07年5月到08年4月蘇州住宅成交均價

6、走勢圖蘇州住宅成交以9月為分水嶺，07年初至9月份成交量、成交均價基本保持上升趨勢，9月份達(dá)到頂峰。隨后出臺的調(diào)控政策給蘇州房地產(chǎn)帶來了嚴(yán)重的影響，成交量、成交均價降幅較大。政策調(diào)控政策調(diào)控整體市場13板塊劃分園區(qū)吳中區(qū)市區(qū)相城新區(qū)蘇州分為園區(qū)、吳中區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、相城區(qū)五個區(qū)認(rèn)識市場住宅市場園區(qū)園區(qū)依托強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)、國際化的居住環(huán)境及國際化住宅開發(fā)水平，價格領(lǐng)跑蘇州。目前湖西開發(fā)用地匱乏，整體市場東向發(fā)展明顯，未來還有大量儲備用地面世。市區(qū)吳中區(qū)借助西山、東山的自然景觀，別墅供應(yīng)量較大，普通住宅目前主要集中在越溪板塊和吳中開發(fā)區(qū)板塊，加上世貿(mào)、招商等地產(chǎn)商的入駐，區(qū)域逐漸被炒熱

7、。近期價格提升加速。相城區(qū)高新區(qū)市區(qū)依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套，支撐其市場價格，目前環(huán)線以內(nèi)新房源供應(yīng)較少，新房源集中在滄浪新城和平江新城。閶胥路、勞動路一段，由于中海、萬科等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，正逐漸成為新興的高尚居住區(qū)。作為蘇州房地產(chǎn)市場的價格盆地，其中心區(qū)域與鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊形成了較為明顯的價格梯度。目前合景、恒基等香港開發(fā)商進(jìn)駐，加上人民路等道路的北延，交通日益發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)人民路北延板塊供應(yīng)集中，未來市場發(fā)揮空間大。產(chǎn)品主要集中在獅山路、何山路片區(qū)。開發(fā)時間較早，但目前可供開發(fā)用地少，