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《站在周期轉(zhuǎn)折點上的中國房地產(chǎn)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、站在周期轉(zhuǎn)折點上的中國房地產(chǎn)林采宜王麗妍吳齊華主要結(jié)論：1.影響中國房地產(chǎn)長周期的主要因素在2010-2015年出現(xiàn)拐點：1)人口因素：中國15-64歲勞動力人口占比在2010年末達(dá)到峰值74.5%，老年人口占比迅速上升；結(jié)婚置業(yè)的剛需將在2013年出現(xiàn)下行拐點，年新婚對數(shù)將從2013年1350萬對/年逐步降至2020年的800萬對/年的水平；2)城鎮(zhèn)化因素：農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移總量已較為有限，主動城鎮(zhèn)化到達(dá)65%左右后趨于平緩，此后城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高將有賴于被動城鎮(zhèn)化（定居城市原農(nóng)村人口結(jié)婚生子、滯留農(nóng)村老年人口自然死亡），這
2、是一個長期的、被動的過程；2.中國房地產(chǎn)周期下行趨勢已經(jīng)明確：1)我們按目前40大城市2008-2014.7住宅用地的出讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合目前開發(fā)商推盤速度推算中期房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量，預(yù)計新宅潛在供應(yīng)量保持高供給趨勢將持續(xù)至2016年初，“弱平衡”的市場格局將成為新常態(tài)；2)我們通過人口流動、庫存、房價收入比以及人口密度的橫向比較各城市后認(rèn)為，溫州、北海、三亞、寧波、杭州、呼和浩特、蘭州、太原等地房地產(chǎn)市場存在較大的去庫存壓力及價格下跌風(fēng)險。3)雖然，外來農(nóng)民工構(gòu)成三分之一的城市常住人口并產(chǎn)生了實際的居住需要，但這種“居住需要”轉(zhuǎn)
3、換成城市住宅有效需求的比例極低，目前在務(wù)工地購房的農(nóng)民工比率不足1%，且自2010年以來持續(xù)下降，該部分群體收入水平低、財富積累速度慢與城鎮(zhèn)房產(chǎn)價格近年來快速上行形成了較大反差，因此，其置業(yè)需要很難轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的“有效需求”。3.從結(jié)構(gòu)分化角度看，人口和資本的流向決定了一個區(qū)域的房價趨勢。在房產(chǎn)需求以為自住性需求為主時，人口密度決定房價，當(dāng)房價上漲預(yù)期下的投資成為重要需求時，資本的流向決定了房價的走勢。東京、紐約等地房價明顯高于日本和美國其他地區(qū)，這是因為這些地區(qū)無論人口密度還是資本充裕度都高于其他地區(qū)，中國的區(qū)域房價
4、情形也基本符合這個規(guī)律。目錄一．中國房地產(chǎn)陷入全面調(diào)整周期......................................................................................31．市場：從價量齊升到欲振乏力.............................................................................................32．政策：從限購到競爭性放開...........................
5、......................................................................43．預(yù)期：中國房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段.........................................................................................6二．中國房地產(chǎn)長周期因素拐點凸現(xiàn).........................................................................
6、..........71．人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度減弱............................................................................72．城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)市場需求的影響減弱........................................................................93．城鎮(zhèn)低收入群體的置業(yè)需求難以轉(zhuǎn)化為有效的住房購買力.......................................
7、..13三．房地產(chǎn)市場下行趨勢已經(jīng)明確....................................................................................161．中國房地產(chǎn)受長周期因素牽引下的市場趨勢分析..........................................................162．區(qū)域板塊出現(xiàn)分化，部分三線城市價格難以維持.......................................................
8、...182/20一．中國房地產(chǎn)陷入全面調(diào)整周期1．市場：從價量齊升到欲振乏力火焰過后是海水。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2013年一輪價量齊升的快速增長之后，2014便陷入了量價齊跌的低迷狀態(tài)，一二三線城市房價漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價格也相應(yīng)回落。截至201
