資產(chǎn)評估學(xué)第6章資產(chǎn)評估途徑與方法

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1、普通高等教育“十五”國家級規(guī)劃教材高等院校本科財務(wù)管理專業(yè)教材新系第6章資產(chǎn)評估途徑與方法6.1資產(chǎn)評估途徑與方法概述6.2市場途徑6.3收益途徑6.4成本途徑6.5評估途徑及其方法的選擇6.1資產(chǎn)評估途徑與方法概述6.1.1資產(chǎn)評估途徑內(nèi)涵概括地講，資產(chǎn)評估途徑是判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的集合。目前，最具代表性的資產(chǎn)評估途徑主要有市場途徑、收益途徑和成本途徑6.1.2資產(chǎn)評估途徑與市場的關(guān)系資產(chǎn)評估途徑實際上是人們模擬市場定價機(jī)理和規(guī)則所設(shè)計出來的若干資產(chǎn)價值評估基本模型6.2市場途徑6.2.1市場途徑的基本含義市場途徑

2、是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中市場途徑亦被稱為市場法。6.2.2市場途徑的基本前提通過市場途徑及其方法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：其一是要有一個活躍的公開市場；其二是公開市場上要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動。6.2市場途徑6.2.3市場途徑的基本程序1）選擇參照物2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素3）指標(biāo)對比、量化差異4）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5）綜合分析確定評估結(jié)果6.2市場途徑6.2

3、.5市場途徑中的具體方法1）直接比較法評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×...×修正系數(shù)n（6—1）或=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2…±基本特征差額n（6—2）6.2市場途徑(1）現(xiàn)行市價法（2）市價折扣法（3）功能價值類比法。（4）價格指數(shù)調(diào)整法（亦稱物價指數(shù)法）（5）成新率價格調(diào)整法（6）市場售價類比法（7）價值比率法2）間接比較法間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。該法是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對

4、象和參照物各自的分值，再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。6.3收益途徑6.3.1收益途徑的基本含義收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中收益途徑亦被稱為收益法。6.3.2收益途徑的基本前提（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。6.3.3收益途徑的基本程序6.3收益途徑（1）收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)

5、的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢，以及經(jīng)營風(fēng)險等；（2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；（3）確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；（5）分析確定評估結(jié)果。6.3.4收益途徑的基本參數(shù)運(yùn)用收益途徑進(jìn)行評估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率（資本化率）和收益期限三個。6.3收益途徑6.3.5收益途徑中的具體方法收益途徑中的具體方法可以分為若干類：其一是針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；其二是針對評估對象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非

6、等額收益方法等。1）純收益不變P＝A/r其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無限。(2)在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：6.3收益途徑（6—14）2）純收益在若干年后保持不變(1)無限年期收益。其基本公式為：（6—16）(2)有限年期收益。其計算公式為：（6—17）（6—17）6.3收益途徑4）純收益按等比級數(shù)變化（1）在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式（6－22）5）已知未來若干年后資產(chǎn)價格已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，有以下計算式：（6－26）6.4成本途徑6.4.1成本途徑的基

7、本含義成本途徑也是資產(chǎn)評估的基本途徑之一。成本途徑具體是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中成本途徑亦被稱為成本法。資產(chǎn)的評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體有形損耗－資產(chǎn)功能性陳舊貶值—資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值資產(chǎn)的評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值－資產(chǎn)功能性陳舊貶值—資產(chǎn)實體有形損耗6.4成本途徑6.4.2成本途徑的基本前提只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價值的內(nèi)容。資產(chǎn)的繼續(xù)使用不僅僅是一個物理

8、上的概念，資產(chǎn)的繼續(xù)使用