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《資產評估第三章 資產評估的途徑與方法》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、東北財經大學財務管理專業(yè)系列教材資產評估姜楠王景升主編東北財經大學出版社第三章資產評估的途徑與方法第一節(jié)市場途徑第二節(jié)收益途徑第三節(jié)成本途徑第四節(jié)評估途徑及其方法的選擇一、市場途徑的基本涵義市場途徑，是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路和實現(xiàn)該評估技術思路的各種評估技術方法的總稱。從市場途徑的涵義中可以發(fā)現(xiàn)，市場法是資產評估中若干評估思路中的一種，它是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。運用市場途徑及其方法要求充分利用類似資產成交價格信息，并以此為基礎判斷和估測
2、被評估資產的價值。第一節(jié)市場途徑運用已被市場檢驗了的結論來評估被評估對象，顯然是容易被資產業(yè)務各當事人接受的。因此，市場途徑是資產評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。當然，通過市場途徑及其方法進行資產評估，尚需滿足一些最基本的條件。二、市場途徑的基本前提通過市場途徑及其方法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：其一，是要有一個活躍的公開市場；其二，是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。公開市場是一個充分的市場，市場上有自愿的買者和賣者,他們之間進行平等交易。這就排除了個別交易的偶然性，市場成交價格基本上可以反映市場行情。按市場行情估測被評估
3、資產價值，評估結果會更貼近市場,更容易被資產交易各方接受。資產及其交易的可比性，是指選擇的可比資產及其交易活動在近期公開市場上已經發(fā)生過，且與被評估資產及資產業(yè)務相同或相似。這些已經完成交易的資產就可以作為被評估資產的參照物,其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的主要依據(jù)。資產及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內。同時，這個時間因
4、素對資產價值的影響是可以調整的。把握住參照物與評估對象功能上的一致性，可以避免張冠李戴；把握住參照物與評估對象所面臨的市場條件，可以為明確評估結果的價值類型創(chuàng)造條件；選擇近期交易的參照物可以減少調整時間因素對資產價值影響的難度。三、市場途徑的基本程序1.選擇參照物不論評估對象是單項資產還是整體資產，運用市場途徑及其方法評估資產時都需經歷選擇參照物這樣一個程序。對參照物的要求關鍵是一個可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等。另外就是參照物的數(shù)量問題。不論參照物與評估對象如何相似，通常參照物應選擇三個以上。為了避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因
5、素對成交價及評估值的影響，運用市場法評估資產時應盡可能選擇多個參照物。2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素從大的方面講，影響資產價值的基本因素大致相同，如資產性質、市場條件等。但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。如影響房地產價值的主要是地理位置因素.而技術水平則在機器設備評估中起主導作用。所以，應根據(jù)不同種類資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。3.指標對比、量化差異根據(jù)前面所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。例如，資產功能指標，盡管參照
6、物與評估對象功能相同或相似，但在生產能力、產品質量，以及在資產運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。運用市場法的一個重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評估對象對比指標之間的上述差異數(shù)量化和貨幣化。4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異市場途徑及其方法是以參照物的成交價格作為評定估算評估對象價值的基礎。在這個基礎上將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，就可以得到以每個參照物為基礎的評估對象的初步評估結果。初步評估結果與所選擇的參照物個數(shù)密切相關。5.綜合分析確定評估結果按照一般要求，運用市場途徑及其方法通常應選
7、擇三個以上參照物。所以，在一般情況下，運用市場途徑及其方法評估的初步結果也在三個以上。根據(jù)資產評估的一般慣例的要求，正式的評估結果只能是一個，這就需要評估人員對若干評估初步結果進行綜合分析，以確定最終的評估值。在這個環(huán)節(jié)上沒有什么硬性規(guī)定，主要是取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。當然，如果參照物與評估對象可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，采用加權平均的辦法或算術平均的辦法將初步結果轉換成最終評估結果也是可以的。運用市場途徑及其方法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：第一，資產的功能。資產的功能是資產使用價值的主體,是影響資產價
8、值的重要因素之一。在資產評估中強調資產的使用價值或功能，并不是從純粹抽象意義上去講，而是從資產
