廣西桂平【西山御府】項(xiàng)目整體策劃建議方案

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1、山御府整體策劃建議方案區(qū)域市場分析二、項(xiàng)目周邊市場分析1.1總體市場環(huán)境概述市場不夠成熟，產(chǎn)品品質(zhì)偏低在桂平市場，重視品質(zhì)生活的培養(yǎng)A.地產(chǎn)市場尚未成熟的桂平，應(yīng)重視品牌的培養(yǎng)與利用B.在建立品牌的同時練好內(nèi)功，加強(qiáng)樓盤本身的質(zhì)素，引領(lǐng)品質(zhì)生活C.消費(fèi)者關(guān)注樓盤的價格，對樓盤本身的質(zhì)素更重視產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，配套不全品牌競爭的核心是品質(zhì)競爭A.品質(zhì)競爭，包括規(guī)模、戶型、園林、配套、物管、價格等的綜合優(yōu)勢B.大型樓盤、成熟樓盤都具有綜合素質(zhì)優(yōu)勢，以差異化的個性及形象在市場占據(jù)一席之地C.區(qū)別于競爭對手，以品質(zhì)為核心的形象差異吸引力高園林不精，物管不專高品質(zhì)生活要從細(xì)節(jié)做起A.園林的規(guī)劃，園林的

2、規(guī)模，園林的特色都成為項(xiàng)目品質(zhì)的具體體現(xiàn)，是圍繞生活的生動展露B.重視園林建設(shè)，從最細(xì)節(jié)的地方做起，贏得競爭優(yōu)勢C.優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)體現(xiàn)品質(zhì)生活的價值1.2市場機(jī)會點(diǎn)市場缺乏高品質(zhì)的樓盤，表現(xiàn)在樓盤本身的硬件配套不完善，使消費(fèi)者尤其是高端消費(fèi)者沒有好的選擇。因此，要做高品質(zhì)的樓盤，必須從戶型、園林、配套、物管等細(xì)節(jié)綜合展現(xiàn)出來，才能引起當(dāng)?shù)厥袌龅霓Z動，成為桂平的標(biāo)志性樓盤①周邊住宅狀況1.3競爭對手分析目前桂平在售樓盤約13個，從規(guī)模、開發(fā)周期、產(chǎn)品及檔次等因素考慮，“現(xiàn)代人家”、“幸福家園”、“郁江灣花園”、“七星花苑”、“豐寶大廈”及“粵桂花城”六大樓盤是目前我們重點(diǎn)關(guān)注的在售樓盤?

3、現(xiàn)代人家規(guī)?？傉嫉?0223m2，總建筑面積145918m2建筑形態(tài)6棟17層綠化率30.2%總戶數(shù)1000多戶開盤時間一期二期三期2007年3月2009年5月1日接受預(yù)約待定住宅銷售情況一期二期三期約300戶，銷售率達(dá)95%約200戶，預(yù)約中約500戶，未推出住宅均價一期二期2500元/nf2600元/nV熱銷戶型88m2（二房）、118-139m2（三房）現(xiàn)時促銷策略現(xiàn)購一期現(xiàn)房即贈2年物業(yè)、電梯費(fèi)商業(yè)商鋪28間,已售8間，臨街商鋪12000元/nf,內(nèi)鋪是6300-9000元/nV；二樓商場還沒推出，暫未有招商計(jì)劃主要推廣渠道戶外廣告牌、三聯(lián)DM廣告、桂平有線電視?幸福家園酣莫總占地

4、面積36畝，總建筑面積88000m2建筑形態(tài)9棟多層（6層）、2棟小高層和7棟高層（17層）綠化率35%總戶數(shù)約680戶，其中一期370戶開盤時間2008年8月住宅銷售情況一期：多層銷售率達(dá)90%;小高層和高層銷售率達(dá)45%住宅均價多層均價為2700元/nf、高層均價為2980元/nf熱銷戶型113nf?132m2（三房）現(xiàn)時促銷策略98折優(yōu)惠商業(yè)商鋪未推出主要推廣渠道戶外廣告牌、新發(fā)現(xiàn)DM?郁江灣花園酣莫總占地面積31畝，總建筑面積86000m2建筑形態(tài)一期：1棟高層（16層），1棟多層二期：3棟高層綠化率30%總戶數(shù)約700戶，其中一期246戶開盤時間2007年1月住宅銷售情況一期：總

5、銷售率達(dá)80%,其中多層已售完二期：未推出住宅均價2700元/nf熱銷戶型98m113m129m2（三房）現(xiàn)時促銷策略5月20日前凡持有效教師資格證或公積金貸款資格者，每套均可優(yōu)惠15000元商業(yè)主要推廣渠道戶外廣告牌、廣西雄基信息、桂南路北段外設(shè)銷售接待中心?豐寶大廈酣莫總占地面積11550m2，總建筑面積83000m2建筑形態(tài)16層高層商住樓綠化率總戶數(shù)約600戶，其中一期約300套開盤時間2007年初住宅銷售情況一期銷售率達(dá)95%住宅均價2700元/nf熱銷戶型80.39-90.19m2（二房）現(xiàn)時促銷策略商業(yè)首層商鋪：12000元/冊，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價達(dá)20000元/nf二層：約200

6、0m2,已經(jīng)由“鴻泰家電"老板下定三層：已經(jīng)有客戶下定主要推廣渠道現(xiàn)場銷售中心?七星花苑酣莫三期占地37000m2建筑形態(tài)多層及別墅綠化率總戶數(shù)別墅61套，洋房140套開盤時間2008年9月住宅銷售情況銷售率達(dá)50%住宅均價多層：2880元/m2-3200元/nf別墅：（帶花園）2900元/平方米（不帶花園）2200-2300元/平方米熱銷戶型13501—147m2（三房）現(xiàn)時促銷策略96折優(yōu)惠商業(yè)未推出主要推廣渠道前期在桂南路北段外設(shè)銷售接待中心（現(xiàn)已撤消）?粵桂花城規(guī)模總占地143畝建筑形態(tài)別墅、多層、小高層綠化率總戶數(shù)約800戶，一期已交樓，二期60套（多層），三至五期約500套（未

7、推）開盤時間06年開盤住宅銷售情況二期多層銷售率達(dá)85%住宅均價多層：2700元/冊別墅：130萬/幢（約4600元/itf）熱銷戶型113-139m2（三房）現(xiàn)時促銷策略96折優(yōu)惠（一次性付款）商業(yè)商鋪面積40-60m2,均價5500元/itf主要推廣渠道現(xiàn)場銷售中心?“現(xiàn)代人家”、“幸福家園”、“郁江灣花園”和“粵桂花城”后續(xù)供應(yīng)量大，是項(xiàng)目主要競爭對手；?競爭項(xiàng)目的形象差異不大，過多依賴項(xiàng)目擁有的自然景觀、規(guī)模以及