物管體制論文-當(dāng)前物管矛盾形成因由研究

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1、物管體制論文:當(dāng)前物管矛盾形成因由研究本文作者：李小靜單位：西山煤電股份公司西銘礦目前，出現(xiàn)了物業(yè)管理區(qū)域中有很多的物業(yè)管理企業(yè)，以前是開(kāi)發(fā)商留下來(lái)的下屬企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)職工的小區(qū)內(nèi)可以聘請(qǐng)?jiān)瓉?lái)的物業(yè)管理公司，這樣在小區(qū)里面會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會(huì)只能看著兩個(gè)物業(yè)公司打架而沒(méi)有辦法。第二個(gè)現(xiàn)象是，有的小區(qū)很大，有4000到5000住戶(hù)，成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)需要2/3的業(yè)主同意，這是一個(gè)成本很高的會(huì)議，很難按要求達(dá)到2/3的業(yè)主同意，于是業(yè)主委員會(huì)很難成立，或者說(shuō)很難合法成立，當(dāng)發(fā)生問(wèn)題時(shí)業(yè)主會(huì)否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的存在，或不遵守業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的物業(yè)

2、合同，拒絕交費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生矛盾。第三個(gè)現(xiàn)象是，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)地位，所有的費(fèi)用由物業(yè)公司向業(yè)主收取，這樣會(huì)出現(xiàn)有的物業(yè)公司卷款而逃的現(xiàn)象，物業(yè)公司走了業(yè)主沒(méi)有辦法，整個(gè)物業(yè)管理就會(huì)癱瘓，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有資金，無(wú)法行使正當(dāng)?shù)谋O(jiān)管權(quán)利，小區(qū)管理出現(xiàn)管理混亂狀態(tài)，糾紛產(chǎn)生。物業(yè)公司和公共服務(wù)行業(yè)之間的矛盾（行政服務(wù)與市場(chǎng)服務(wù)之間的矛盾，也可說(shuō)是壟斷和市場(chǎng)的矛盾）O目前，公共服務(wù)收費(fèi)不能到最終客戶(hù)，水、電、氣、暖、有線電視，大都由物業(yè)公司出面收取，即使少數(shù)部門(mén)做到收費(fèi)到最終客戶(hù)，因?yàn)榉?wù)不到位，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)仍不滿(mǎn)意。公共服務(wù)部門(mén)動(dòng)輒停水、停

3、電、罰款解決問(wèn)題，造成物業(yè)公司夾在這些部門(mén)和業(yè)主之間，左右為難，矛盾重重。物業(yè)公司和服務(wù)人員、業(yè)主之間的矛盾（服務(wù)質(zhì)量與費(fèi)用匹配矛盾）。首先，物業(yè)公司和服務(wù)人員之間是雇傭關(guān)系，為了節(jié)約成本，物業(yè)公司和服務(wù)人員之間不是以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為主，而是以工資（或利潤(rùn)）多少為紐帶，這樣常常出現(xiàn)服務(wù)人員少，工作量大，工資低，當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量差的現(xiàn)象。由于物業(yè)公司不代表業(yè)主的利益，所以在出現(xiàn)這種情況時(shí)，以自身利益為先，態(tài)度含糊，加上業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)或有的小區(qū)根本就沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，導(dǎo)致無(wú)人能代表業(yè)主對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，于是出現(xiàn)了業(yè)主不滿(mǎn)服務(wù)質(zhì)量尋找物業(yè)公司解決，物業(yè)公司站在自

4、己的立場(chǎng)上發(fā)生推諉現(xiàn)象。另外，也出現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主要求標(biāo)準(zhǔn)不一致而產(chǎn)生的矛盾，如物業(yè)公司收著二級(jí)服務(wù)費(fèi)用，按三級(jí)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)的現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)，物業(yè)公司拒絕服務(wù)，小區(qū)出現(xiàn)無(wú)人管理的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商和政府之間的關(guān)系為這些矛盾的產(chǎn)生提供了條件。在土地開(kāi)發(fā)之初，政府管理土地的職能似乎顯得更為重要，開(kāi)發(fā)商處在被管理的地位，特別是大多數(shù)地方政府盲目追求GDP數(shù)值，買(mǎi)賣(mài)土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，資金的強(qiáng)大力量把政府和開(kāi)發(fā)商緊緊地捆綁在一起，為了共同的利益，加之立法滯后，于是政府監(jiān)管開(kāi)發(fā)商的職能就出現(xiàn)了監(jiān)管難、甚至不監(jiān)管的局

5、面，于是就出現(xiàn)了未建預(yù)售的不合法樓盤(pán)、老百姓在需求強(qiáng)大的面前，盲目信任開(kāi)發(fā)商等于相信政府（因?yàn)榈厥菑恼种心玫?，理所?dāng)然政府是要負(fù)監(jiān)管責(zé)任的），實(shí)際情況是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常欺騙老百姓，于是出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商違約延期交房、綠化面積、房屋面積縮水、質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備短缺等不符合合同標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，甚至有開(kāi)發(fā)商攜款而逃坑害百姓的事發(fā)生。開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，由一個(gè)中間組織去面對(duì)各個(gè)業(yè)主,以便為自己開(kāi)脫，而此時(shí)各個(gè)物業(yè)公司為了能接手小區(qū)的物業(yè)管理，出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商面前，法律上定為前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商（或建設(shè)單位）和物業(yè)公司，按法律要求此時(shí)的物業(yè)公司只負(fù)責(zé)公共部分

6、管理，公共設(shè)施短缺、不合格的問(wèn)題就此掩蓋（真正行使這部分權(quán)利的主體業(yè)主委員會(huì)還未成立）；而業(yè)主自有部分的承接查驗(yàn)是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的問(wèn)題，但迫于自身利益，物業(yè)公司替開(kāi)發(fā)商行使了剝奪戶(hù)主維護(hù)自身利益的權(quán)利，如以不給鑰匙、轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用、停電、停水要挾戶(hù)主，使得業(yè)主找不到開(kāi)發(fā)商，難以維護(hù)自身利益，同時(shí)也把開(kāi)發(fā)商遺留的矛盾接轉(zhuǎn)在物業(yè)公司和業(yè)主之間，矛盾就此產(chǎn)生。此時(shí)的矛盾是政府、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司這幾個(gè)利益體之間，為了平衡內(nèi)部利益矛盾而“團(tuán)結(jié)”起來(lái)轉(zhuǎn)嫁矛盾給業(yè)主而且立法滯后產(chǎn)生的。物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)都未能合法成立，出現(xiàn)互不'‘買(mǎi)賬”的現(xiàn)象，有的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商臨時(shí)成立

7、的，當(dāng)然代表開(kāi)發(fā)商的利益。我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)還處在"摸著石頭過(guò)河”的試行階段，法律不完善、不健全，不能保護(hù)業(yè)主權(quán)益，這樣即使是合法成立的物業(yè)公司，業(yè)主也不會(huì)認(rèn)可。業(yè)主委員會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，如物業(yè)公司服務(wù)合同是和業(yè)主委員會(huì)簽定的，而費(fèi)用是直接向每個(gè)業(yè)主收取的，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)無(wú)法在經(jīng)濟(jì)上制約物業(yè)公司，也不能有效行駛監(jiān)督權(quán)。我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的群眾必須接受的服務(wù)行業(yè)由大型國(guó)企壟斷，缺乏競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)不到位，使這些壟斷企業(yè)易產(chǎn)生惟我獨(dú)尊，發(fā)號(hào)施令的現(xiàn)象。政府行政部門(mén)立法滯后，監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)這些問(wèn)題后，管理不力，受損企業(yè)無(wú)法申述，抗拒無(wú)力，又離不開(kāi)這些服務(wù)，

8、只好忍氣吞聲，轉(zhuǎn)嫁成本。首先是權(quán)利的不對(duì)等。在簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，