項(xiàng)目工程合約策劃管理的指引

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1、項(xiàng)目工程合約策劃管理指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的加強(qiáng)采購(gòu)工作的計(jì)劃性，規(guī)范合約形成方式的選擇，確保合約活動(dòng)的有效性和經(jīng)濟(jì)性。適用范圍?適用于柏莊置業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)冃施工類（主耍為指定或認(rèn)可的分包商、獨(dú)立承包商，含監(jiān)理、造價(jià)咨詢）、材料設(shè)備類（獨(dú)立供應(yīng)商/甲供、指定供應(yīng)商/甲指乙供）合約實(shí)施計(jì)劃管理。術(shù)語(yǔ)和定義1.項(xiàng)目工程合約策劃的定義：是指基于項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果（包括施工圖紙、材料設(shè)備清單等）和項(xiàng)冃工程合約框架，對(duì)項(xiàng)冃的合約對(duì)彖、合約主體、合同架構(gòu)、供方選擇方式、合約計(jì)劃、合約技術(shù)耍點(diǎn)、冃標(biāo)成本等內(nèi)容的整體

2、策劃。職責(zé)集團(tuán)采購(gòu)管理部/分管領(lǐng)導(dǎo)：審核/審批項(xiàng)目的材料設(shè)備策劃方案（材料設(shè)備類合約總體方案）。集團(tuán)成本管理部/分管領(lǐng)導(dǎo)：審核/審批項(xiàng)目的施工類采購(gòu)策劃方案（施工類合約總體方案）。項(xiàng)冃公司成本部：組織項(xiàng)FI工程合約策劃。現(xiàn)有項(xiàng)目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司部門設(shè)置対應(yīng)關(guān)系:標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司蕪湖公司銅陵公司宣城公司營(yíng)銷部策劃部、銷售部營(yíng)銷部營(yíng)銷策劃部設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成木管理部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購(gòu)部預(yù)算部采購(gòu)部材

3、料管理部工作程序合約策劃的時(shí)間要求：原則上要求在拿到規(guī)劃方案的報(bào)規(guī)批復(fù)后一個(gè)刀內(nèi)啟動(dòng)，在總承包工程招標(biāo)工作開始前完成。5.2.合約主體：5.2.1施工類的合約主體：1）集團(tuán)成本管理部和項(xiàng)口公司成本部聯(lián)合的施工類合約：總包類項(xiàng)口、合同金額2200萬(wàn)的專業(yè)類（包括景觀、裝飾、電力安裝、消防、道路等）和分包類施工合同（不含燃?xì)?、自來水、冇限電視、電話、寬帶等壟斷工程）?）項(xiàng)冃公司成本部主持的施工類合約：除集團(tuán)成本部主持的施工類合約Z外的施工類合約。5.2.2材料設(shè)備類的采購(gòu)主體：根據(jù)采購(gòu)事項(xiàng)的不同，分為項(xiàng)口公司釆購(gòu)部主責(zé)和集團(tuán)采購(gòu)管理部主責(zé)，集團(tuán)采購(gòu)主要

4、遵循大宗商品的規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)階段集團(tuán)采購(gòu)管理部主責(zé)采購(gòu)的材料設(shè)備為電梯、進(jìn)戶門、20力元以上（含20力?元）的電纜。3.3.項(xiàng)目工程合約策劃的主要內(nèi)容：（參見《項(xiàng)目工程合約策劃示意表》）5.3.1項(xiàng)目采購(gòu)對(duì)象：即采購(gòu)項(xiàng)日名稱，包括各工程承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商。5.3.2合同架構(gòu)：按照合約對(duì)象劃分的合同纟R成、合同關(guān)系及附屬的基本管理原則；-K+合同關(guān)系，亦表明合約對(duì)象的供應(yīng)方式，包扌舌甲方供應(yīng)、甲方分包、甲指乙供、獨(dú)立工程承包，各種合約事項(xiàng)對(duì)應(yīng)的合同架構(gòu)關(guān)系詳見《項(xiàng)H工程合約框架管理指引》。5.3.3供方選擇方式：1）招標(biāo)：其小金額大于等于10萬(wàn)元

5、的工程施工項(xiàng)目（包扌舌分包工程項(xiàng)目）、材料設(shè)備項(xiàng)冃（包含甲指乙供）、工程監(jiān)理必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位，禁止將應(yīng)統(tǒng)一招標(biāo)的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目肢解或化整為零，規(guī)避招標(biāo)。各類施工工程招標(biāo)日前可采川費(fèi)率招標(biāo)、固定價(jià)招標(biāo)、清單招標(biāo)三種招標(biāo)方式屮的-?種，但應(yīng)盡量采用固定價(jià)招標(biāo)方式，因?yàn)榍鍐握袠?biāo)存在不平衡報(bào)價(jià)和清單不準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。各項(xiàng)目公司編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，應(yīng)盡量按時(shí)出施工圖，給工程招標(biāo)和預(yù)算安排合理的時(shí)間，一般以35天為宜。首期開盤示范區(qū)工程可采用非總價(jià)包干招標(biāo)，除首期開盤示范區(qū)外，主體工程必須采用工程量清單總價(jià)包干招標(biāo)；特殊情況下無(wú)法采用工程量清單總價(jià)包干招標(biāo)時(shí)，須

6、在向集團(tuán)報(bào)送《工程合約策劃方案》時(shí)作出解釋說明，或在合約辦理前申請(qǐng)費(fèi)率招標(biāo)等方式，由各項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)，由成本部報(bào)送集團(tuán)成本管理部審核，經(jīng)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后方可執(zhí)行。2）金額人于10力?元但屬下述情況時(shí)：a.政府壟斷工程；b、因技術(shù)、市場(chǎng)原因造成實(shí)質(zhì)性壟斷，投標(biāo)單位不足3家，且標(biāo)的物無(wú)替代性的工程；c、長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商，口價(jià)格變動(dòng)不大的；d、市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)過快的，如鋼筋（由集團(tuán)和項(xiàng)冃公司同步詢價(jià)）;對(duì)采用直接委托或議標(biāo)確定合作單位，當(dāng)合作單位有不止一家可供選擇時(shí)，優(yōu)先采川議標(biāo)。3）小于10萬(wàn)元的標(biāo)的物是否招標(biāo)不作強(qiáng)制耍求，可采用議標(biāo)、直接委托、招

7、標(biāo)沿用的方式確定合作單位，但價(jià)格形成須有三家以上競(jìng)價(jià)。5.3.4合同管理要點(diǎn)：合同范圍注意事項(xiàng)、材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)描述（可選內(nèi)弈）、可選品牌/供應(yīng)商（可選內(nèi)容）等。5.3.5成木值：各項(xiàng)采購(gòu)合同的目標(biāo)成木、建筑面積單方造價(jià)、銷售而積單方造價(jià)（如果口標(biāo)成本值沒有確定，采川成本測(cè)算的估計(jì)值）。5.3.6采購(gòu)合約計(jì)劃：合約辦理的開始時(shí)間、完成時(shí)間、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。5.4.工程合約策劃程序:1成本部開展項(xiàng)H工程合約策劃工作并組織專門會(huì)議評(píng)審。5.4.2參與部門：設(shè)計(jì)部：根據(jù)《材料設(shè)備清單》，提出現(xiàn)階段對(duì)以確定的各項(xiàng)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)；成木部：根據(jù)《工程合約框架》，

8、提岀各采購(gòu)事項(xiàng)的合同架構(gòu)；工程部：提出工程各合約事項(xiàng)的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。采購(gòu)部：完成各項(xiàng)材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃事項(xiàng)的啟