大華新城策劃案

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1、自由天空自由居住大華浦口項(xiàng)目策劃（簡(jiǎn)案）南京大華房地產(chǎn)開發(fā)冇限公司策劃團(tuán)：卓越形象品牌傳播事業(yè)機(jī)構(gòu)——南京卓越地產(chǎn)顧問(wèn)我們認(rèn)為——這不僅僅是一次普通的項(xiàng)目推廣：我們所服務(wù)的客戶是全國(guó)性的著名品牌——上海大華；我們所服務(wù)的企業(yè)是一流的公司——大華地產(chǎn)；我們所推廣的項(xiàng)目是大華地產(chǎn)在南京地區(qū)的心血之作——浦口1800畝!大華地產(chǎn)作為全國(guó)品牌地產(chǎn)發(fā)展商之一，有著獨(dú)樹一幟的個(gè)性和特點(diǎn)。在上海，大華已經(jīng)被上海購(gòu)房者認(rèn)同，同時(shí)企業(yè)也建立起上海地區(qū)強(qiáng)而有力的知名度與美譽(yù)度。在南京，我們想象中的他不會(huì)象“萬(wàn)科”般嘩眾取寵，也不象“棲霞”般好大喜功。大華地產(chǎn)開發(fā)的宗旨只是以

2、高品質(zhì)、合理性打造南京消費(fèi)者“愛戴”的居所。我們要說(shuō)：這不僅僅是一次普通的項(xiàng)目推廣，這是造城，這是在中國(guó)第一大城市群一一長(zhǎng)三角地帶建立新的沿江開發(fā)城市生活地。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南京樓市：不跌反漲樓市永遠(yuǎn)有熱點(diǎn)，2004年，南京樓市將反2003年流行言論，繼續(xù)一派紅火，熱點(diǎn)迭出，精彩紛呈，地產(chǎn)成為南京城的一道靚麗的風(fēng)景線。第一節(jié)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重大作用、擴(kuò)大各行業(yè)的市場(chǎng)需求，使得整個(gè)南京市投資和消費(fèi)比重雙向增長(zhǎng)，加上地產(chǎn)的發(fā)展不斷改變著城市面貌及人民生活水平，2003年是南京市城市化進(jìn)程加快

3、步伐的一年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展、市場(chǎng)供需兩旺的“牛市”o從總體來(lái)看，2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為良性，但在發(fā)展的過(guò)程中也表現(xiàn)岀一些問(wèn)題。女口：土地、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商承諾得不到實(shí)現(xiàn)等等。在發(fā)展的過(guò)程中，問(wèn)題不斷促進(jìn)著南京2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向規(guī)范化。2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下六大特征。>2003年房地產(chǎn)成為南京市經(jīng)濟(jì)主力成員。2003年，南京市房地產(chǎn)投資完成183.8億元，施工面積1556.85萬(wàn)平方米，比2002年同期增長(zhǎng)34%和31.45%。>土地價(jià)格穩(wěn)中有升。2003年全年實(shí)際出讓面積614.4公頃，為前三年面積總和的2.

4、93倍，成交金額98.81億，為前三年總和的2.3倍，從價(jià)格上看，住宅用地平均價(jià)格3237元/平方米，樓面地價(jià)1952元/平方米，分別較同期上浮112元/平方米、267元/平方米。地塊單價(jià)成交在2003年又創(chuàng)新高,小粉橋地鐵物業(yè)地塊單價(jià)達(dá)22000元/平方米。＞需求持續(xù)強(qiáng)勁，市場(chǎng)供銷兩旺。2003年南京新批商品房上市面積為598萬(wàn)平方米，全年共完成國(guó)有土地拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋而積179萬(wàn)平方米拆遷居民2.4萬(wàn)戶，加上集體土地拆遷，共計(jì)拆遷7.4萬(wàn)戶、契稅調(diào)整、企業(yè)改制等原因，全年市場(chǎng)需求旺盛，2003年新建商品房預(yù)售739.02萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供需比

5、為0.8:1,預(yù)售總量略大于供給,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、排隊(duì)買房的現(xiàn)象逐漸增多，供給相對(duì)不足。＞二三級(jí)市場(chǎng)良性互動(dòng)，二手房主體地位凸現(xiàn)。南京二手房市場(chǎng)交易面積平均每年以60%以上的速度增加，2003年增長(zhǎng)68%,其中二手房成交5.87萬(wàn)件，商品房成交3.28萬(wàn)件，二手房與商品房交易件數(shù)比為1.79：lo“賣舊買新，賣小買大”梯級(jí)消費(fèi)、二次消費(fèi)的觀念已經(jīng)普及，一二手房市場(chǎng)良性互動(dòng)的局面得以形成；另一方面梯度消費(fèi)使2003年約為全市8%的住戶改善居住條件，每戶居住面積凈增加40平方米以上，人均住房面積改善1?5平方米。＞市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)基本合理，部分區(qū)域供不應(yīng)求。2003年

6、新上市樓盤熱點(diǎn)區(qū)域，即從行政區(qū)劃看依次為鼓樓、白下、玄武區(qū)；從板塊看，以江寧、城東、河西、城屮板塊為主;從土地級(jí)別看，以六級(jí)、五級(jí)地為主，最高的占市場(chǎng)份額26%,最少份額占10%左右，供應(yīng)趨于相對(duì)平衡；2003年住宅銷售熱點(diǎn)區(qū)域，即從行政劃分上看依次為江寧區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)；從板塊劃分上看又以江寧、城中、河西板塊居多；從土地級(jí)別上看，以六級(jí)、五級(jí)和二級(jí)地為主，最高的占市場(chǎng)份額28%,最少份額占6%左右，供給市場(chǎng)份額較高的區(qū)域也是銷售量較大的區(qū)域，總體來(lái)看，市場(chǎng)區(qū)域供求相對(duì)平衡，但不排除部分區(qū)域供不應(yīng)求，部分區(qū)域供略大于求的情況，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，可以達(dá)到相對(duì)

7、平衡。＞房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升，部分區(qū)域漲幅明顯。南京商品房預(yù)售均價(jià)為3676元/平方米，商品住宅預(yù)售均價(jià)為3360元/平方米，分別較2002年同期增長(zhǎng)14.4%,12.2%o主城區(qū)內(nèi)商品住宅均價(jià)在5000兀左右，市中心少數(shù)咼檔公寓達(dá)到8000元/平方米，環(huán)境較好的高檔別墅價(jià)位在15000元/平方米左右。第二節(jié)2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，市場(chǎng)板塊的劃分FI漸明晰,主要分為城東板塊、河西板塊、江寧板塊、城中板塊、城南板塊（含寧南地區(qū)）、城北板塊、江浦板塊等，東郊新亞?wèn)|板塊也正待浮出水2003年與2002年相比，在消費(fèi)者購(gòu)房

8、需求方面，河西板塊成為南京買房者首選購(gòu)房區(qū)域，但隨著南京市樓盤的增多，購(gòu)房選擇性